Sentencia nº 226-CAC-2012 de Sala de Lo Civil, Corte Suprema de Justicia, 12 de Septiembre de 2013

• Fecha de Resolución: 12 de Septiembre de 2013
• Emisor: Sala de Lo Civil
• Número de Sentencia: 226-CAC-2012
• Tipo de Resolución: Sentencia Definitiva
• Tipo de Juicio: Juicio Civil de Nulidad de Contrato de Compraventa de Inmueble
• Tribunal de Origen: Cámara de la Segunda Sección del Centro, Cojutepeque

226-CAC-2012

SALA DE LO CIVIL, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, San Salvador, a las once horas y siete minutos del doce de septiembre de dos mil trece.

Vistos en Casación, la sentencia definitiva pronunciada por la Cámara de la Segunda Sección del Centro, Cojutepeque, las dieciséis horas del treinta y uno de julio de dos mil doce, en el Juicio Civil Ordinario de Nulidad de Contrato de Compraventa de Inmuebles, promovido por la Licenciada M.D.Q.H., en su calidad de Agente Auxiliar del procurador General de la República, y representante de los señores A.L.S. y F.H.R., contra los señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H..

Han íntervenldo en Primera Instancia la Licenciada M.D.Q.H. como representante de los Actores; y como apoderadas generales judiciales de los demandados, las Licenciadas, A.M.C.M. y Dina Emérita T. L. En Segunda Instancia, la Licenciada Q.

H. como apelante, y como apelado, únicamente la Licenciada T. L. En casación, la Licenciada D.E.T.L. en la calidad antes referida.

VISTOS LOS AUTOS;

y

CONSIDERANDO:

1. - Que la sentencia de Primera Instancia dice: ''''''''POR TANTO: En congruencia con lo antes expuesto y de conformidad con los Arts. 1, 2, 11, 12, 15 Y 172 de la Constitución de la República, Arts.1551, 1552, 1597 Y 1605 del Código Civil, 128, 130, 132, 417, 421, 422, 427, 429, 432 Y 439 del Código de Procedimientos Civiles derogado, en relación con el Art. 706 del Código Procesal Civil y M., EN NOMBRE DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,

FALLO:

DECLARASE NO HA LUGAR las EXCEPCIONES PERENTORIAS DE INEPTITUD DE LA DEMANDA E IMPROPONIBILlDAD DE LA ACCION, alegadas por las Licenciadas DINA EMERITA T. L. y A.M.C.M., conocida por A.M.C.D.D., en calidad de apoderadas General Judicial de los demandados señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H.; b)

ABSUELVASE a los demandados señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H., representados por sus apoderadas G.J.L.A.M.C.M., conocida por A.M.C.D.D. y D.E.T.L., de la acción de Nulidad Absoluta de las Escrituras Públicas de Compra Venta, inscritas bajo la Matricula número: CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO - CERO CERO CERO CERO CERO, Inscripción DOS, a favor la señora M.M.M. DE LOZANO; Y M. número CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO- CERO CERO CERO CERO CERO, inscripción TRES, a favor de los señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H., del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Segunda Sección del Centro, correspondiente al departamento de Cabañas, incoada en sus contra. c) CANCELESE LA ANOTACION PREVENTIVA de la demanda en las inscripciones bajo la Matricula número: CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO - CERO CERO CERO CERO CERO, Inscripción DOS, a favor la señora M.M.M. DE LOZANO; Y M. número CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO- CERO CERO CERO CERO CERO, Inscripción TRES, a favor de los señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H., del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Segunda Sección del Centro, correspondiente al departamento de Cabañas; para lo cual líbrese el oficio correspondiente, para su cumplimiento. d) CONDENASE a la parte actora señores A.L.S., y F.H.R., representados por la Licenciada M.D.Q.H., en su calidad de Agente Auxiliar del señor Procurador General de la República, al pago de las costas procesales. HÁGASE SABER.""""

2. Que la sentencia de Segunda Instancia dice: """""

FALLO

-----POR TANTO: Con

base a las razones dichas, disposiciones legales citadas, y en relación a los Arts. 417, 418, 421, 422, 428, 429, 431, 432, 439, 1026,1089 Y 1092 Pr.C, a nombre de la República de El Salvador, esta Cámara

FALLA:

1) Revocar en todas sus partes la sentencia definitiva venida en apelación, pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia de Sensuntepeque, Cabañas, a las quince horas del día dieciocho de junio del corriente año, en Juicio Civil Ordinario de Nulidad de Contrato de Compraventa de Inmuebles, promovido por la licenciada M.D.Q.H., en calidad de Defensora Pública y en nombre y representación de los señores A.L.S. y F.H.R., contra los señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H., representados por sus Apoderadas Generales Judiciales, licenciadas A.M.C.M. y Dina Emérita T. L.; 2) Declarar nulos absolutamente los siguientes instrumentos públicos: 1- testimonio de escritura pública número quince, de compraventa de inmueble sito en Cantón La Trinidad, jurisdicción de Sensuntepeque, Cabañas, otorgada a las ocho horas del día diecinueve de noviembre de dos mil tres, ante los oficios del notario L.A.V.F., por la señora M. de J.S., conocida por M. de J.S. viuda de L., a favor de la señora M.M.M. de L.; y, 2- testimonio de escritura pública número dieciséis, de compraventa de inmueble sito en Cantón La Trinidad, jurisdicción de Sensuntepeque, C., otorgada a las nueve horas del día diecinueve de noviembre de dos mil tres, ante los oficios del notario L.A.V.F., por la señora M. de J.S., conocida por M. de J.S. viuda de L., a favor de los señores M.M.M. de L. y J.B.L.H.; 3) Ordenar la cancelación de las siguientes inscripciones registrales: 1- número cuatro cinco cero cero nueve uno uno nueve - cero cero cero cero cero, asiento uno, con un porcentaje de cien por ciento de derecho de propiedad a favor de la señora M.M.M. de L.; y, 2- número cuatro cinco cero cero tres nueve cuatro ocho -cero cero cero cero cero, asiento tres, ambas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección del Centro, correspondiente al departamento de Cabañas; 4) Condenar en costas de esta instancia a la parte apelada, señores M.M.M. de L. y J.B.L.H.; y, 5) Oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen con certificación de la presente sentencia. N.."""""

III..- No conforme con la anterior sentencia, la Licenciada D.E.T.L. en su calidad antes dicha, recurrió en Casación, y en lo esencial de su escrito manifestó: ''''''''''II- PROCEDENCIA DEL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO (art. 8 LC). En la calidad que actúo, promuevo RECURSO DE CASACIÓN, conforme a la Ley de Casación -derogada, en adelante LC- en contra de la Cámara de la Segunda Sección del Centro, por la resolución pronunciada a las dieciséis horas del treinta y uno de julio de dos mil doce, la cual fue notificada a mis representados el día primero de agosto del corriente año, producto de un recurso de apelación. En vista de lo anterior, la interposición del presente recurso se encuentra en tiempo, conforme lo establece el artículo 8 de la LC.-----III- DELIMITACIÓN DE LA SENTENCIA PRONUNCIADA POR LA CÁMARA AD QUEM, QUE AHORA SE IMPUGNA (art. 1 ordinal primero LC). -----Que la resolución pronunciada por la Cámara en fecha treinta y uno de

julio del corriente año, declara en su

FALLO

"POR TANTO: Con base en las razones dichas, disposiciones legales citadas, y en relación a los artículos 417, 418, 421, 422, 428, 429, 431, 432, 439, 1026, 1089, Y 1092 Pr.,C. , a nombre de la República de El Salvador, esta Cámara

FALLA:

1) Revocar en todas sus partes la sentencia definitiva venida en apelación, pronunciada por el Juzgado de Primera Instancia de Sensuntepeque, Cabañas, a las quince horas del día dieciocho de junio de dos mil doce, en Juicio Civil Ordinario de Nulidad de Contrato de Compraventa de Inmuebles, promovido por la Licenciada M.D.Q.H., en calidad de Defensora Pública y en nombre y representación de los señores A.L.S. y F.H.R., contra los señores M.M.M.D.L.Y.J.B.L.H., representados por sus Apoderadas Generales Judiciales A.M.C.M. y Dina Emérita T. L.; 2) Declarar nulos absolutamente los siguientes instrumentos públicos: 1- Testimonio de Escritura Pública número quince, de compraventa de inmueble sito en cantón La Trinidad, jurisdicción de Sensuntepeque, Cabañas, otorgada a las ocho horas del día diecinueve de noviembre de dos mil tres, ante los oficios notariales de L.A.V.F., por la señora M. de J.S., conocida por M. de J.S.V. de lozano, a favor de la señora M.M.M. de Lozano, y, 2- testimonio de escritura pública, de compraventa de inmueble sito en Cantón La Trinidad, Sensuntepeque, Departamento de Cabañas, otorgada a las nueve horas del día diecinueve de noviembre de dos mil tres, ante los oficios notariales de L.A.V.F., por la señora M. de J.S., conocida por M. de J.S.V. de lozano, a favor de la señora M.M.M. de Lozano y J.B.L.H.; 3) Ordenar la cancelación de las siguientes inscripciones registrales: 1- número cuatro cinco cero cero nueve uno uno nueve - cero cero cero cero cero, asiento uno, con un porcentaje de cien por ciento de derecho de propiedad a favor de la señora M.M.M. de Lozano, y, 2- número cuatro cinco cero cero tres nueve cuatro ocho - cero cero cero cero cero, asiento tres" ambas del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección del centro, correspondiente al departamento de Cabañas,

4) Condenar en costar a la parte apelada en esta instancia, señores M.M.M. de Lozano y J.B.L.H., y, 5) Oportunamente, vuelvan los autos al Juzgado de origen con certificación de la presente sentencia. N.." ----IV- FUNDAMENTOS DEL RECURSO DE CASACIÓN. ----El recurso de casación que interpongo lo fundo en la causa genérica de Infracción de ley conforme al artículo dos literal a) de la LC, y en los motivos específicos interpretación errónea de ley y error de hecho en la apreciación de la prueba, conforme al artículo tres, ordinales dos y ocho, de la LC. ----Los preceptos- normativos infringidos por vuestra sentencia dictada en vía de recurso de apelación, son:----- Por el motivo

de interpretación errónea de Ley los artículos 667, 680, 683, 1333, 1335, 1552, 1619 Y 1621, todos del CC.------ Por el motivo de error de hecho en la apreciación de las pruebas. En estos

casos conforme al Art. 1560 CC: Las acciones rescisorias y resolutorias no se darán contra tercero de buena fe que haya inscrito el título de su respectivo derecho, sino cuando dichas acciones se fundan en causas que consten explícitamente en el instrumento registrado. Particularmente las escrituras públicas de compraventa realizadas a favor de: a) J.F.L.H. -esta fue compraventa de nuda propiedad- realizada en fecha cinco de mayo de dos mil uno, con base a la cual se legitima la heredera F.H.R.. Dicha compraventa no se inscribió en el registro de la Propiedad, b) A.L.S. realizada en fecha dieciocho de febrero de dos mil dos. Dicha compraventa no se inscribió en el Registro de la Propiedad, c) M.M.M. de Lozano realizada en fecha diecinueve de noviembre de dos mil tres. Dicha compraventa se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, y d) M.M.M.L. y J.B.L.H. realizada en fecha diecinueve de noviembre de dos mil tres. Dicha compraventa se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Asimismo, la inspección realizada por el juez -en tres ocasiones- y el dictamen pericial agregado al proceso. Toda la anterior prueba relacionada, establece la falta de identidad de los inmuebles controvertidos en el proceso, y que motivaron la declaratoria de nulidad de los instrumentos de mis mandantes. -----V- SOBRE LOS

CONCEPTOS EN LOS QUE DESARROLLAN LAS INFRACCIONES POR INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LA LEY (art. 2 letra a) LC).-----a) CONCEPTO DE

LA INFRACCIÓN EN RELACIÓN AL MOTIVO INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LEY (art. 3 ordinal 2 de la LC).-----En cuanto a éste motivo, V., Honorable Cámara, habéis

interpretado erróneamente los artículos 667, 680 Y 683 CC.-----Manifiesta la Cámara en su

resolución, que la tradición del dominio de bienes raíces se perfecciona con la emisión del instrumento público correspondiente, no siendo necesaria la inscripción. Asimismo señala que la inscripción en el registro público de un inmueble no transfiere derecho de propiedad o dominio,

sino que sus propósitos legales son diferentes y el dominio únicamente se transfiere por la tradición, esto en el caso de los inmuebles es por escritura pública. En ese sentido, la escritura pública de compraventa otorgada con anterioridad puede ser oponible a cualquier otra inscrita posteriormente en el registro, aunque esta no se haya inscrito.-----De conformidad con el artículo

667 CC:-----"La tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos

en ellos salvo las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público, en el que el tradente exprese verificarla y el adquiriente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato, y para que surta efectos contra terceros, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad."----Conforme la norma legal transcrita esa tradición entre las partes surte efectos inmediatos, pero contra terceros es necesaria la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.-----Es de aclarar que mis mandantes en relación a esos actos jurídicos,

son terceros de buena fe, pues no ha intervenido en ellos, y para que los mismos le perjudiquen debe presentarse a inscripción el título que los contiene. El alcance de esa disposición legal es que no perjudica el derecho del tercero, en el caso, el de mi mandante.-----Sin embargo, V.,

Honorable Cámara le dais un alcance que dicha norma no tiene, al concluir que surte efectos las escrituras de compraventa no inscritas -y por tanto de las cuales no tenía conocimiento- contra mis mandantes por la sola existencia de la mismas, ya que fueron realizadas con anterioridad a las compraventas inscritas de mis representado las cuales se encuentran debidamente registradas.-----La norma legal transcrita no tiene ese alcance. Simple y sencillamente las enajenaciones que han servido de base para declarar nulos los instrumentos de mis mandantes no produce efecto contra ellos porque aún no se había ni siquiera presentado cuando ante el Registro cuando de buena fe celebraron los contratos de compraventa, este es el alcance de esa disposición legal.-----Por otra

parte, para que las escrituras de compraventa y tradición otorgadas a favor de los demandantes en primera instancia, sean oponibles a mi poderdante, que es un tercero en relación con dichos contratos de venta y tradición que contienen, conforme se dispone en el Artículo 680 CC., es necesaria su inscripción previa en el Registro de la Propiedad Raíz correspondiente, la cual produce ese efecto desde la fecha de su presentación, pues aquella se retrotrae a ésta fecha.-----Pero cuando mis mandantes celebraron las compraventas y registraron las mismas en el Registro de la Propiedad, aún no habían sido presentadas para su inscripción las mencionadas escrituras de venta y tradición del inmueble; luego dichas escrituras no son oponibles a mis poderdantes que ya tenía inscrito su derecho de propiedad.-----Sin embargo, para la Honorable Cámara basta la mera existencia de esas escrituras para que produzca plenos efectos contra los terceros, sin tomar en consideración si esas escrituras estaban inscritas o no en el Registro, dando así a esta norma legal un alcance diferente al que verdaderamente tiene, pues solamente por que la venta es lícita y perfecta y por virtud de la mera existencia de la escritura ya es oponible a terceros. Nada más errado.-----En la forma expuesta habéis interpretado erróneamente el artículo 680 C., dando lugar

a que vuestra sentencia sea casada. La tradición del dominio del inmueble que los demandantes de primera instancia alegan, no es oponible a mis poderdantes en su derecho de propiedad, pues, para que lo sea, conforme se dispone en el artículo 683 CC., es preciso la inscripción previa de los títulos de compraventa; pero para la Honorable Cámara, si es oponible; interpretando ésta norma legal, al igual que los artículos 667 y 680 C. en forma errada.-----Es de hacer notar que el

artículo 683 C. desarrolla la misma hipótesis que Los artículos 667 y 680 CC., de modo que si habéis interpretado erróneamente éstos artículos también habéis interpretado erróneamente el artículo 683 C., dado lugar con ello que la sentencia de que recurro en casación sea casada.-----Si

la Honorable Cámara hubiera interpretado correctamente los artículos 667, 680 Y 683 del mismo Código, el resultado hubiera sido la confirmación del fallo de Juez de instancia inferior.---Sobre este particular los ilustres abogados doctores H.A. y B.U.S., comentando una sentencia de la Cámara de Tercera Instancia del ocho de junio de mil novecientos dicen: Nadie es dueño de un inmueble. respecto de terceros. sino a contar desde la fecha de su inscripción; esta es la que pone de manifiesto y en evidencia. por decirlo así. el poder de la persona sobre la cosa. Si pues para terceros sólo es dueño la persona que manifieste el Registro. lógico es deducir que al tercero no puede obligársele a que conozca más relaciones entre la cosa y la persona que las expresadas en el Registro. Consecuencia natural de esto es el principio sustentado por la ley de que los títulos inscritos no perjudican a terceros sino desde la fecha de la inscripción.-----Por lo expuesto considero que la sentencia

de que recurro no es legal, y por eso desde ya pido a la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, sea casada y se pronuncie la legal.-----En el caso que se somete a

conocimiento, cuando mis mandantes compraron los inmuebles y registraron sus respectivas escrituras el legítimo dueño de dicho inmueble era M. de J.S. y no los demandantes de primera instancia. De modo que según el Registro, no se le puede obligar a mis mandantes a desconfiar de la información que proporciona y en consecuencia a reconocer, con relación a los inmuebles comprados de buena fe, a otro dueño que no sea la señora M. de J.S.,

pues cuando hizo la investigación previa a la compraventa y su consecuente registro no había otra persona, que el Registro informara que era la dueña del mismo inmueble.-----Así las cosas los

efectos jurídicos de los contratos de compraventa celebrados entre los demandantes de la primera instancia y la señora M. de J.S. quedó limitado sólo entre ellos, dando lugar que los compradores -demandantes en la primera instancia, por falta de incumplimiento de la obligación del vendedor, puedan entablar contra éste acción resolutoria de la compraventa.-----De lo

expuesto, se concluye que la Cámara sentenciadora erró al acceder a las pretensiones de las demandantes de primera instancia y revocar la sentencia dada por el juez inferior, pues los efectos del contrato de compraventa celebrado entre los demandantes de la primera instancia y la señora M. de J.S. no son oponibles a mis mandantes en virtud de la publicidad registral. De modo que en la forma expuesta deben interpretarse las disposiciones legales citadas, pues entenderlas de otra manera sería, como lo dice la sentencia de la Cámara de Tercera Instancia de las tres de la tarde del ocho de junio de mil novecientos, interpretar lo oscuro contra lo expreso, atribuir al legislador una idea injusta y retrógrada de la legislación, echarse contra el espíritu general de la ley, e inutilizar por completo la institución del Registro, puesto que. en esa hipótesis no hay ventaja en inscribir ni peligro en dejar de inscribir la propiedad. ni seguridad alguna en las constancias del Registro. que descansa en el principio fundamental de que un tercero no puede ser perjudicado por actos o convenios que no se hayan inscrito con antelación debida" .-----La sentencia recurrida, pues, aceptando que mis mandantes son

terceros respecto de los contratos de compraventa que sirvieron de base para declarar la nulidad por parte de la Cámara, está indiscutiblemente en franca oposición con las disposiciones legales antes citadas, a las cuales se les ha dado un alcance que no tienen. De conformidad con el artículo 667 del Código Civil -en adelante CC-: La tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvas las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público, en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato. y para que surta efecto contra terceros. deberá inscribirse en el Registro público de la Propiedad.------B) CONCEPTO DE LA

INFRACCIÓN EN RELACIÓN AL MOTIVO INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LEY (art. 3 ordinal 2 de la LC).-----En cuanto a éste motivo, V., Honorable Cámara, habéis

interpretado erróneamente los artículos 1333, 1335, 1552, 1619 Y 1621, todos del CC. La Cámara manifiesta en su razonamiento que, la venta de cosa ajena se encuentra afecta por el instituto jurídico del objeto ilícito, por cuanto el vendedor no es el dueño real del bien inmueble y en consecuencia no puede transferir propiedad, aunado a que ello se encuentra en contra del orden público. Así las cosas, el verdadero dueño tiene acción de nulidad absoluta contra el beneficiario de un contrato donde se desconoce un derecho de dominio previamente adquirido.-----En relación con dicho argumento, se aclara que el arto 1619 del CC, ha establecido que son válidas las "ventas de cosas ajenas", ya que dichas ventas, cuando suceden, producen entre las partes, intervinientes, las obligaciones propias de la compraventa, es decir, el titulo traslaticio del dominio a título de venta, es válido, se- trate de venta de cosas propias o ajenas; en consecuencia, no es susceptible de ser atacada una transferencia de dominio sobre un bien raíz, que se alegue de ajena, por medio de la vía procesal de la nulidad del instrumento ya que incluso el mismo artículo arriba citado en su inciso segundo le da la salida a todo aquel comprador (nuevo adquirente) que se diga afectado al adquirir un bien ajeno, para poder reclamar su derecho, y es que en tal caso, le dice que tiene derecho: "a la resolución del contrato", e incluso a la "indemnización de daños y perjuicios",-----Así tenemos que, si el demandante (comprador

original afectado) ataca de nulidad un instrumento que contiene una venta de "su inmueble" hecha por vendedor ajeno a favor de un tercero, quien se ha hecho ya propietario con título inscrito de dominio, sin oponerle a éste tercero, mejor derecho de dominio, (por no tenerlo inscrito el suyo con anterioridad) para ello ya el arto 711 inc. 1°. CC estipula que "Inscrito en el Registro cualquier título traslativo de dominio de inmuebles no podrá inscribirse ninguno otro de fecha anterior, por el cual se transmita o modifique la propiedad de los mismos inmuebles"; esto, en relación con el arto 683 inc. 1. Cv, que estipula que "la tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente Registro", y en relación con el arto 680 CC, que prescribe: "los títulos sujetos a inscripción no perjudican a terceros, sino mediante la inscripción en el correspondiente Registro, la cual empezará a producir efecto contra ellos desde la fecha de la presentación del título al Registro.----Se considera como tercero aquel que no ha sido parte en el acto o contrato a que se refiere la inscripción..." Entonces, como puede verse, sería improponible una acción de nulidad, que pretendiera atacar vía nulidad judicial de instrumento, una compraventa a favor de tercero, debidamente inscrita en el competente Registro de la Propiedad, sin contar el demandante con mejor derecho para ello; y sin que haya además sido el demandante, parte en la relación contractual surgida entre el vendedor (aquel que le vendió antes al demandante también) y el posterior comprador (tercero) arto 1560 CC.-----Sobre este punto la

doctrina manifiesta que la venta de cosa ajena es perfectamente válida, ya que la propiedad de la cosa vendida no se transmite simplemente por la celebración del contrato de compraventa, pese al carácter traslativo de dominio que ostenta el mismo sino en virtud de la teoría del título y el modo que informa esta materia en nuestro derecho; es precisa además la entrega de la cosa vendida, por lo que el vendedor se obliga, una vez celebrado el contrato, a adquirir la cosa para entregársela al adquirente, desplegándose en caso de que no cumpla con éste compromiso, los efectos derivados del INCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, lo que se traduciría en la devolución del precio recibido y en la obligación de resarcir el perjuicio que la conducta del "vendedor" haya ocasionado, es decir, no derivaría en la acción de NULIDAD.-----El Tribunal Supremo Español

en sentencia de fecha cinco de julio de mil novecientos cincuenta y ocho, estableció refiriéndose a la compraventa, y dice que "esta es perfecta desde el momento en que se da el consentimiento, pues desde entonces surgen las respectivas obligaciones de las partes, sin que el hecho de que la cosa no sea de la propiedad del vendedor impida el nacimiento de la obligación que asume de entregarla, porque esa circunstancia, que únicamente afecta a la consumación del contrato, podrá determinar en sustitución de la cosa vendida, la obligación de indemnizar daños y perjuicios por el incumplimiento si no quiere o no puede transferir la cosa".----En el sentido expuesto, y considerando que la venta de cosa ajena es válida y no afecta por el concepto de objeto ilícito manifestado por la Cámara, así como que los terceros no pueden ser afectados en su derecho de propiedad debidamente inscrito. La Sala de lo Civil ha manifestado: -----Declara la Sala de lo

Civil, en su sentencia ref.135-C-2006. que "debe decirse que en nuestra legislación la compraventa es el instrumento en el cual consta el negocio jurídico, en cuyo título traslaticio de dominio que por sí solo no transfiere el dominio ya que únicamente nacen con él derechos personales, razón por la cual se le conoce como la causa remota de adquisición y para que el comprador adquiera el dominio necesita que se verifique la tradición de la cosa; es decir, se transfiere el dominio en la compraventa cuando se verifica el modo de adquirir. Art. 651 C.C." Asimismo- sostiene la Sala- que en nuestra legislación en lo que se refiere al título y al modo sigue el sistema Franco-Germano, es decir, se requiere de un título (compra venta-donaciónpermuta-etc.) que contenga el modo (Tradición); esto basta para transferir el dominio, ya que no es necesario para el perfeccionamiento del contrato el requisito de inscripción en el Registro inmobiliario; este únicamente es para oponibilidad contra terceros; dicha calidad de defensa cuando está inscrita es absoluta, en virtud de que por la publicidad (principio registral) nadie puede equivocarse, quien es el titular del derecho de dominio sobre determinada cosa."-----Ahora

bien, directamente en relación con el artículo 1619 el cual la Cámara interpretó erróneamente la Sala de lo Civil en sentencia. reto CCS1052.98 -también denominada 1052. H. vrs. De la Paz y Otros- ha manifestado que "de acuerdo al Art. 1619 C.C. la venta de cosa ajena produce entre las partes las obligaciones propias de la compraventa. Además el simple contrato de compraventa no perjudica a terceros si esta no se inscribe en el correspondiente Registro. Siempre en la misma sentencia la Sala considera lo siguiente: "nuestra legislación civil respecto de la transferencia de bienes, adopta el criterio de que para su validez, es necesario la existencia de un título traslaticio de dominio y de un modo de adquirir, institutos conocidos tanto en la doctrina como en la ley, por lo tanto, el solo título no vuelve propietario al comprador, quedando abierta la posibilidad de que puedan existir otras ventas con respecto a un mismo bien, pudiendo inclusive hacerse en cada una de ellas la tradición del dominio, con lo cual se adquiere un derecho de propiedad frente al vendedor, más no con respecto a terceros, pues es únicamente la inscripción del Título en el Registro de la Propiedad Raíz lo que vuelve oponible el derecho, de tal suerte que mientras esto no se efectúa, queda latente la posibilidad para aquellos compradores de llegar a constituirse en el único propietario del bien, dándole así valor legal frente a terceros, al derecho en principio adquirido de parte del comprador, por medio del efecto publicitario, es decir, la inscripción del título en el respectivo Registro. Art. 667 C.C"-----Y agrega la Sala: " ... Nuestra jurisprudencia es unánime en cuanto al caso que nos ocupa, así por ejemplo, en la revista judicial junio a diciembre de 1934, encontramos lo siguiente: "el contrato de venta de bienes raíces y tradición de la cosa vendida produce sus efectos entre las partes contratantes desde la fecha en que se verificaron esos actos; pero la tradición de dicha cosa respecto de terceros, solo produce efectos legales desde la fecha de su inscripción en el registro de la propiedad raíz". Y Termina diciendo en dicha sentencia, que "... Con el fin de armonizar la Institución de la Compra Venta, se incluyeron en las reformas de 1969, la del Art. 1619

C., dando validez a la venta de cosa ajena".-----Haciendo énfasis la Sala en dicha sentencia

que: "Al respecto debe tenerse en cuenta que según reformas del 4 de agosto de 1902 hechas a la legislación civil, se introdujo en la misma una modificación sustancial de la tradición de bienes raíces respecto de terceros, al darle un valor determinante a la Inscripción del Título en el correspondiente Registro, de suerte que esta produce efectos contra terceros hasta el momento de su inscripción, Art. 683 C.C, y cesó desde entonces la aplicación práctica de la regla legal que antes regía, de que la tradición era primera, segunda, tercera, etc., según las fechas sucesivas de los instrumentos en que constaba haberse hecho la tradición del inmueble vendido o derecho real constituido, resultando de ello que ahora, con frecuencia, la tradición respecto de tercero en el Registro no sigue el orden cronológico de los documentos que la declaran."------En Sentencia de la Sala de lo Civil. ref.84-CAC-2008. la Sala hace ciertas

valoraciones atinentes al caso que ahora nos ocupa, cuando cita la Sala en dicha sentencia que "comparte el criterio sostenido por la Cámara ad-quem en la sentencia recurrida, al considerar que la compraventa del inmueble en cuestión (en dicho litigio) y la inscripción de la misma no son nulas, no obstante ser venta de cosa ajena", pues estima la Sala de lo Civil, que "... ésta tiene validez a tenor de lo dispuesto en el Art. 1619 C.C. por ello tal venta no es nula y produce los efectos jurídicos inmediatos entre las partes, esto es la obligación de pagar el precio convenido por parte del comprador y la de hacer la tradición del inmueble vendido por parte de la vendedora" Comparte también dicho alto Tribunal lo sostenido por la Cámara sentenciadora de segunda instancia, de que "la tradición del dominio de los bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvo las excepciones legales, se efectuará por medio de un instrumento público, en que el tradente exprese verificarla y el adquirente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato, y que para que surta efecto contra terceros, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad." Y agrega: "... Pero con relación a terceros no es suficiente que el acto o contrato sea válido, sino que es preciso que el mismo sea oponible, y este efecto principiad según la ley, desde la presentación del título respectivo en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, siempre que no haya ningún otro título presentado con anterioridad.-----Consecuencia natural de esto, es el principio sustentado

por la ley de que los títulos inscritos no perjudican a terceros sino desde la fecha de la inscripción. 680 C.C." Incluso se refiere la Sala en dicha sentencia a la aplicación del artículo 732 Ord. 4° C.C. que prescribe que la cancelación procede cuando se justifique mejor derecho por un tercero, aunque su título no esté inscrito y al Art. 1621 C.C. que establece: Si alguien vende separadamente una cosa a dos personas, el comprador al que se le haya hecho la tradición, será preferido al otro; si se ha hecho la tradición a los dos, a aquel a quien se haya hecho primero será preferido, y si a ninguno se ha hecho, el título más antiguo prevalecerá.----Manifiesta la Sala de lo Civil que las anteriores disposiciones, son ajenas para resolver la controversia, la cual se resuelve "con la aplicación del Art. 711 C.C. que establece que: "inscrito en el Registro cualquier título traslativo de dominio de inmuebles, no podrá inscribirse ningún otro de fecha anterior, por el cual se transmita o modifique la propiedad de los mismos inmuebles". La disposición transcrita protege entonces la inscripción registral de inmuebles, pues tal inscripción no cede ante otro título traslaticio de dominio obtenido con anterioridad" Y concluye la Sala dicha sentencia esgrimiendo: "Por el principio de publicidad el título inscrito surte efectos contra terceros, esto es, que los derechos amparados por el título inscrito son oponibles a los terceros y los de éstos no son oponibles al que tiene su derecho inscrito, resolver de otra forma es ir contra el espíritu general de la ley, e inutilizar por completo la institución del Registro, y no habría ventaja en inscribir ni peligro en dejar de inscribir la propiedad, ni seguridad alguna en las constancias del Registro, que descansa en el principio fundamental de que un tercero no puede ser perjudicado por actos o convenios que no se hayan inscrito con antelación debida" La Sala de lo Civil, entonces, en dicha sentencia reconoce plenamente la vigencia plena que debe darse a los Principios Registrales de Prioridad,- especialmente la Prioridad Sustantiva-y del -Tracto Sucesivo, contenidos en el arto 711 C.----Sentencia de la Sala de lo Civil, ref.84-CAC-2008).-----Entonces, somos del criterio que la Cámara interpretó

erróneamente los artículos 1333, 1335, 1552, 1619 Y 1621, todos del CC, por cuanto en primer término desconoce los efectos jurídicos de los actos registrales y la normativa aplicable a esos efectos, y concluye inadecuadamente que la venta de cosa ajena es oponible frente a terceros de buena fe que tienen un título de propiedad registrado, por la mera existencia de un título traslativo con fecha anterior el cual nunca fue registrado.-----C) CONCEPTO DE LA INFRACCIÓN EN

RELACIÓN AL MOTIVO ERROR DE HECHO EN LA APRECIACIÓN DE LA PRUEBA (art. 3 ordinal 8 de la LC).-----El error de hecho en la apreciación de la prueba, tiene

lugar cuando el juzgador no ha considerado lo que aparece de un instrumento auténtico, público o privado reconocido; cuando en su sentencia, tenga demostrado un hecho sin tomar en cuenta un documento agregado en autos que establezca lo contrario; o a la inversa, cuando no se tiene por probado un hecho a pesar que un instrumento lo establece.-----Dentro proceso judicial se solicitó

la nulidad de las escrituras de compraventa inscritas a favor de mis mandantes, por aducir los demandantes en primera instancia que los inmuebles contenidos en dichas escrituras de compraventa -afectas de nulidad- ya habían sido vendidos por la señora M. de J.S..-----Conforme al Art. 1560 del CC: Las acciones rescisorias y resolutorias no se darán contra tercero de buena fe que haya inscrito el título de su respectivo derecho, sino cuando dichas acciones se fundan en causas que consten explícitamente en el instrumento registrado. Conforme a lo expuesto por la norma, el juzgador debía examinar rigurosamente la prueba instrumental incorporada, a efectos de dar cumplimiento al artículo señalado, pero es el caso que el juzgador erró de hecho al extraer conclusiones que no eran procedentes, de la lectura de los instrumentos, como es la identidad de los inmuebles sujetos a venta. En la documentación agregada al proceso constan varios instrumentos públicos notariales en la que se detallan compraventas realizadas por la señora M. de J.S. a favor de:-----a) J.F.L.H. -esta fue

compraventa de nuda propiedad-, en fecha cinco de mayo de dos mil uno. Dicha compraventa no se inscribió en el registro de la Propiedad,-----b) A.L.S. realizada en fecha

dieciocho de febrero de dos mil dos. Dicha compraventa no se inscribió en el Registro de la Propiedad-----c) M.M.M. de Lozano realizada en fecha diecinueve de noviembre de

dos mil tres. Dicha compraventa se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad,-----d) M.M.M.L. y J.B.L.H. realizada en

fecha diecinueve de noviembre de dos mil tres. Dicha compraventa se encuentra debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Es el caso que, nunca fue acreditado que los inmuebles vendidos por la señora M. de J.S. a los actores del proceso, fueran los mismos que se encuentran registrados a favor de mis mandantes. Esta realidad es producto de las inconsistencias y descripción incompleta que se desarrolla en las compraventas de los actores, situación que fue corroborada mediante la inspección judicial y prueba pericial que corre agregada al proceso, en la que se determina que los inmuebles descritos en los instrumentos de compraventa de los demandantes no son los mismos que se señalan en los instrumentos de compraventa de mis mandantes.-----Es así, que la Cámara omite deliberadamente dar el valor

correcto integralmente a la prueba, y es especialmente a cada uno de los instrumentos en cuanto a su contenido literal definidor de los inmuebles sujetos a compraventa, manifiesta la Cámara en su sentencia que: "( ... ) a la luz de la lógica ( ... ) resulta obvio que los instrumentos de compraventa a favor de los demandados comprendieron los inmuebles propiedad de los actores ( ... ) Como se observa, la conclusión dada por la Cámara carece de sustento y es arbitraria, ya que la prueba desfilada de ninguna forma acredita la supuesta identidad de los objetos -inmuebles- que se relacionan en cada una de las escrituras.-----Finalmente aduce la Cámara, que la anterior

conclusión se extrae de una ponderación integral de la prueba documental que corre agregada al proceso, lo cual es falso, por todo lo antes expuesto.-----Honorable Sala, como se observa la

Cámara comete un error de hecho, al concluir que se ha probado el hecho, de que los inmuebles indicados de los instrumentos de compraventa de los actores demandantes y mis representados, son los mismos, cuando los instrumentos públicos no señalan eso en su texto literal, y además la inspección judicial y la prueba pericial corroboran que los instrumentos de una y otra partes recogen inmuebles diferentes.-----Así tenemos que, la Cámara cometió un error al revocar la

sentencia dictada por el Juez inferior, ya que estableció como probado, cuando ninguna prueba así lo acreditó, la igual identidad entre los inmuebles descritos en las escritura de compraventa de demandantes y demandados. Siendo así las cosas, y no existir identidad que haya sido probada entre los inmuebles descritos en las diferentes escrituras de compraventa, carece de fundamento la conclusión errada de la existencia de un objeto ilícito por la igualdad de inmuebles sujetos a la compraventa en cada una de las escrituras, que es el que motiva la nulidad declarada.''''''''''''

4. Por resolución de esta Sala, proveída a las diez horas del veintitrés de enero de dos mil trece, se admitió el recurso por el motivo genérico de Infracción de ley, y por los motivos específicos: a) Interpretación errónea de ley, artículo infringido 667 C.C.; y, b) Error de Hecho en la apreciación de las pruebas, artículo infringido 1560 C.C.

5. ANÁLISIS DEL RECURSO

MOTIVO GENÉRICO: INFRACCIÓN DE LEY

PRIMER MOTIVO ESPECÍFICO: ERROR DE HECHO EN LA VALORACIÓN DE LA PRUEBA, ARTÍCULO INFRINGIDO 1560 C.C.

Alega el recurrente que la Cámara sentenciadora ha cometido error de hecho porque ha considerado que los inmuebles descritos en las escrituras de los actores corresponden a los mismos de los demandados.

Al respecto preciso es advertir, que la Cámara ad quem ha fundado su Fallo no en la identidad de los inmuebles en disputa, sino en la venta de cosa ajena, de la cual ha dicho que se hizo con causa y objeto ilícito, y por esa razón declaró la nulidad absoluta.

La Sala, al razonar el concepto de error de hecho en la apreciación de la prueba, advierte que para que exista esta infracción, es necesario que el juzgador haya equivocado de manera evidente los términos literales de un documento público, auténtico o privado reconocido, teniendo por acreditado cosa distinta de lo que aparece en ellos; así las cosas, en el caso de mérito, el Tribunal ad quem funda su fallo en lo que ellos consideran "venta de cosa ajena", y no en los términos literales de los documentos presentados. En esa virtud, el concepto de la infracción, no encaja en el sub motivo invocado, por lo que se impone declarar que no ha lugar a casar la sentencia recurrida por este sub motivo y así habrá que pronunciarlo.

SEGUNDO MOTIVO ESPECÍFICO: INTERPRETACIÓN ERRÓNEA DE LEY, ARTÍCULO INFRINGIDO 667 C.C.

El recurrente argumenta, que el Art. 667 C., establece que la Tradición surte efectos inmediatos entre las partes que celebran la compraventa de un inmueble; y, si el instrumento no está inscrito, entonces, no surte efectos contra terceros. Y agrega, que los demandados actuaron de buena fe, porque antes de celebrar el contrato de compraventa, solicitaron al registro certificación de la existencia de gravámenes y traspasos sobre ese inmueble; respondiendo el registro, que el inmueble estaba inscrito a favor de la vendedora señora MARÍA DE J.S. VIUDA DE LOZANO conocida por M.J.S.; que estaba libre de traspasos y que el único gravamen que había sobre él, era una servidumbre a favor de CEL.

Por su parte, la Cámara ad quem sostiene que la inscripción en el registro de la propiedad de una compraventa de inmuebles, no transfiere el derecho de dominio, sino que este se transfiere por la Tradición realizada por medio de escritura pública, en la que solamente puede transferir el dominio el dueño del inmueble. Y agrega que en el caso de autos, la vendedora Sra. MARÍA DE J.S. VIUDA DE LOZANO conocida por MARÍA DE J.S., cuando otorgó las ventas a los demandados, ya no era propietaria del inmueble enajenado, porque la Tradición se había realizado con anterioridad a favor de los actores. Entonces concluye, que hubo venta de cosa ajena, porque la vendedora enajenó un inmueble que ya no era de su propiedad, considerando entonces que hubo objeto y causa ilícita, por lo que declaró la nulidad absoluta de las compraventas otorgadas a los demandados.

RESPECTO DE ESTA INFRACCIÓN LA SALA CONSIDERA:

La norma denunciada como infringida se refiere a que la tradición del dominio de los bienes raíces debe hacerse salvo las excepciones legales por medio de instrumento público. y también regula, que ese instrumento público debe estar inscrito para que surta efectos contra terceros.

En el caso de mérito, los demandados, (considerados terceros), solicitaron al registro público inmobiliario, la información pertinente para adquirir el inmueble objeto del litigio. Y con la información proveída por dicho registro, los demandados procedieron a comprar dicho inmueble a la persona que según el registro era la propietaria.

El Art. 680 C. claramente establece que los títulos sujetos a inscripción no perjudican a terceros, sino mediante la inscripción en el correspondiente registro, la cual empezará a producir efectos contra terceros desde la fecha de la presentación del título al registro.

Igualmente, el Art. 683 C. instituye, que la tradición del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la inscripción del título en el correspondiente registro.

En virtud de lo anterior, la Sala considera, que si una persona pretende reclamar mejor derecho con un instrumento que no está inscrito, y es de los que la ley obliga a hacerlo, entonces, ese instrumento no tiene efectos sobre el tercero por falta de inscripción; por consiguiente la pretensión no puede prosperar, y el tercero que adquirió el inmueble conforme a la ley, no puede ser perjudicado en su derecho, por actos o contratos que no se hayan inscrito con la anterioridad debida.

En ese orden de ideas, la Sala advierte que la Cámara sentenciadora ha cometido el vicio denunciado, pues la norma invocada como infringida, establece que el instrumento público que contiene la tradición de un inmueble, para que sea oponible ante terceros, debe estar inscrito en el registro correspondiente; y en el caso de mérito, los instrumentos de los actores no están inscritos, por lo que no son oponibles a los demandados. Por consiguiente, la sentencia recurrida será casada y se pronunciará la que ha derecho corresponda.

JUSTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA

Al no haber probado el actor de manera irrefutable su pretensión, la Sala con fundamento en los considerandos antes apuntados, yen el Art. 237 PR. C., que establece: "la obligación de producir pruebas corresponde al actor, si no probase será absuelto el reo... ", procederá a absolver a los demandados y así habrá que pronunciarlo.

POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Arts. 428 Y 432 P.C., y 18 de la Ley de Casación, a nombre de la República esta Sala

FALLA:

1) Declarase NO HA LUGAR a casar la sentencia de mérito por el sub motivo de Error de derecho en la apreciación de la prueba, precepto infringido Art. 1560 C.C; 2) CASASE la sentencia recurrida por el sub motivo de Interpretación errónea de ley, artículo infringido 667 C.C.;; 3) ABSUELVASE a los demandados señores M.M.M. DE LOZANO Y J.B.L.H., de la acción de Nulidad Absoluta de las Escrituras Públicas de Compra Venta, inscritas bajo la Matricula número: CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO - CERO CERO CERO CERO CERO, Inscripción DOS, a favor la señora M.M.M. DE LOZANO; Y M. número CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO- CERO CERO CERO CERO CERO, inscripción TRES, a favor de los señores M.M.M. DE LOZANO Y J.B.L.H., del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Segunda Sección del Centro, correspondiente al departamento de Cabañas, incoada en sus contra.

4) CANCELESE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA de la demanda en las inscripciones bajo la Matricula número: CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO - CERO CERO CERO CERO CERO, inscripción DOS, a favor la señora M.M.M. DE LOZANO; Y M. número CUATRO CINCO CERO CERO TRES NUEVE CUATRO OCHO- CERO CERO CERO CERO CERO, Inscripción TRES, a favor de los señores M.M.M. DE LOZANO Y J.B.L.H., del Registro de la Propiedad Raíz e Hipoteca de la Segunda Sección del Centro, correspondiente al departamento de Cabañas; y para su cumplimiento líbrese el oficio correspondiente.

Devuélvanse los autos al Tribunal de origen, con la certificación de ley, para los efectos de rigor. HÁGASE SABER.

O.B.. F.--------------------M.F.V.--------------------------------M. REGALADO---------------PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.-----------ILEGIBLE.-----------------------RUBRICADAS.