Sentencia nº 353-CAC-2012 de Sala de Lo Civil, Corte Suprema de Justicia, 28 de Enero de 2015

• Fecha de Resolución: 28 de Enero de 2015
• Emisor: Sala de Lo Civil
• Número de Sentencia: 353-CAC-2012
• Tipo de Resolución: Sentencia Definitiva
• Tipo de Juicio: Juicio civil ordinario de nulidad de instrumentos publicos, nulidad de inscripciones registrales y cancelación de inscripciones registrales
• Tribunal de Origen: Cámara de la Tercera Sección de Occidente

353-CAC-2012

SALA DE LO OVIL, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las nueve horas y cincuenta dos minutos del veintiocho de enero de dos mil quince:

Vistos en casación de la sentencia definitiva pronunciada por la Cámara de la Tercera Sección de Occidente a las diez horas cinco minutos del veintitrés de octubre de dos mil doce, que decide la apelación de la dictada por el Juzgado de lo Civil de Ahuachapán a las nueve horas treinta minutos del día veintisiete de agosto de dos mil doce, en el JUICIO CIVIL ORDINARIO DE NULIDAD DE INSTRUMENTOS PUBLICOS, NULIDAD DE I.R. y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIONES REGISTRALES, promovido por el señor C.A.E.M. por medio de su apoderado general judicial licenciado Benjamín A.

G., contra los señores P.A.S.V., D.A.M., y otros, del domicilio de S.A. y Sonsonate,- Han intervenido en primera instancia por la parte actora, el licenciado B.A.G., en la calidad antes dicha, el señor S.A.B., en su carácter personal, el señor José Dolores

H. T., por medio de su representante procesal licenciado E.A.P.P., y la licenciada L.R.A.T., en su calidad de curador ad-litem del señor P.A.S.V. En Segunda Instancia, el licenciado A.G. como apelante y en Casación como recurrente.- VISTOS LOS AUTOS; Y,

CONSIDERANDO:

I-La sentencia definitiva de primera instancia dice: -En base a los considerandos anteriores, disposiciones legales citadas, Arts. 417, 418, 421, 422, 427, 432, 439 del Código de Procedimientos Civiles, a nombre de la República de El Salvador,

FALLO:

A) DECLÁRESE NO HA LUGAR LA EXCEPCIÓN DE INEPTITUD DE LA DEMANDA alegada y expuesta por el demandado señor S.A.B.; B) DECLÁRESE LA NULIDAD ABSOLUTA del Instrumento Notarial y el acto jurídico bilateral o contrato de Compra Venta con pacto de retroventa número CUARENTA Y NUEVE del libro VEINTISIETE, otorgada en la Ciudad de San Salvador, a las once horas del día dieciséis de agosto del año dos mil siete, ante los oficios notariales del licenciado J.R.R.H.; Asimismo DECLÁRESE NULA ABSOLUTAMENTE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL presentada bajo el asiento de presentación número dos cero cero ocho cero uno cero cero cinco uno siete siete, que la ampara el Centro Nacional de Registros de la segunda Sección de Occidente de Ahuachapán; en consecuencia ORDÉNESE LA CANCELACIÓN de la inscripción registral presentada bajo el asiento de presentación número dos cero cero ocho cero uno cero cero cinco uno siete siete inscrita en el centro Nacional de Registros de la Segunda Sección de Occidente del Departamento de Ahuachapán. C) DECLÁRESE LA NULIDAD ABSOLUTA del Acto Jurídico bilateral o contrato de compraventa número DOSCIENTOS CUARENTA del libro SESENTA Y OCHO, otorgada en la Ciudad de Ahuachapán a las quince horas del día veintiuno de mayo del año dos mil ocho, ante los oficios notariales del licenciado J.M.C.; Asimismo DECLARÉSE Nula absolutamente la inscripción registral presentada bajo el asiento de presentación número dos cero cero ocho cero uno cero cero siete cuatro dos dos, que la ampara el Centro Nacional de Registros de la segunda Sección de occidente de Ahuachapán; en consecuencia ORDÉNESE LA CANCELACIÓN de la inscripción registral presentada bajo el asiento de presentación número dos cero cero ocho cero uno cero cero siete cuatro dos dos inscrita en el Centro Nacional de Registros de la Segunda Sección de Occidente del Departamento de Ahuachapán E) ABSUÉLVASE AL SEÑOR S.A.B., de las pretensiones promovidos en su contra, es decir que se ordene la cancelación de los asientos de presentación núemros dos cero cero ocho cero uno cero cero ocho dos seis cero y dos cero cero ocho cero uno cero uno uno cero cuatro siete que respectivamente corresponden a la hipoteca otorgada a su favor por el señor D.A.M., y al oficio del embargo librado por el señor Juez tercero de lo civil de la Ciudad de S.A.; F) ABSUÉLVASE AL SEÑOR DIEGO A.M. de las pretensión promovida en su contra de que se ordene la cancelación del asiento de inscripción de la Escritura Pública de la Hipoteca otorgada por él a favor del señor S.A.B.G.D. INEPTA LA PRETENSIÓN promovida contra el señor J. dolores H.T. de cancelar la inscripción de la supuesta venta que se otorgo a las diez horas del día uno de diciembre del año dos mil ocho, ante los oficios notariales de la licenciada R.P.Z.P., y fue inscrita bajo la matrícula UNO CINCO CERO TRES OCHO DOS SIETE CINCO- CERO CERO CERO CERO asiento NUEVE en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la segunda sección e occidente, del departamento de Ahuachapán.

H) CONDÉNESE a la parte actora al pago de las cotas procesales causadas en esta instancia, en relación con la pretensión promovida contra el señor J.D.H.T., conforme lo dispone el artículo 439 Pr.C. HÁGASE SABER.-".- (SIC).- II-El fallo de la Cámara dice: ""Por tanto: Con base a las consideraciones hechas,

disposiciones legales citadas y artículos 980, 981, 982, 983, 984, 988. 1026, CPC, derogado, a nombre de la República de El salvador, esta Cámara

FALLA:

1. Confírmase el punto "E" de la sentencia en el que absuelve al señor S.A.B., de las pretensiones promovidas en su contra, es decir, que se ordene la cancelación de los asientos de presentación números 200801008260 y 200801011047, que respectivamente corresponden a la hipoteca otorgada a su favor por el señor D.A.M., y al oficio del embargo librado por el señor Juez Tercero de lo Civil de la ciudad de S.A.; b) Confírmase el literal "F" del dispositivo sentencial en el que se absuelve al señor D.A.M., de las pretensiones promovidas en su contra de que se ordene la cancelación del asiento de inscripción de la escritura pública de la hipoteca otorgada por él, a favor del señor S.A.B.; c) Confírmase el literal "G" de la parte dispositiva de la sentencia, en el que declara inepta la pretensión promovida contra el señor J.D.H.T., de cancelar la inscripción de la supuesta venta, que se otorgó a las diez horas del día uno de diciembre del año dos mil ocho, ante los oficios notariales de la licenciada R.P.Z.P., e inscrita bajo ta matrícula 15038275-00000, asiento nueve en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente, del departamento de Ahuachapán; d) Confirmase el literal "H" del dispositivo sentencial, en la que se condena a la parte actora al pago de las costas procesales causadas en Primera Instancia y de ésta Instancia; e) Vuelva la pieza principal al Juzgado de su origen, con certificación de la presente; O Notifíquese.""".-(SIC).- III-No conforme con el fallo de la Cámara, la parte actora, por medio de su apoderado B.A.G., interpuso recurso de casación en los términos siguientes: -"I- Motivo de fondo que condiciona la interposición del recurso: 1.1. Causa genérica: Infraccion de ley (Art. 2 Lit. a) de la Ley de Casación) 1.2.Motivos Específicos: 1.2.1.- Violación del Art. 695 Inc 1° del Código Civil en cuanto deja de aplicarse lo que en éste se previene, a la negativa de que exista una inscripción en el Registro, sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo registro, que la persona que constituye o trasfiere el derecho, tiene facultad para ello, invocada en el caso sub lite (Art.3 No. lo. de la Ley de Casación) 2.2. Violación del Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, en cuanto deja de aplicarse esta norma, que desarrolla el principio de Tracto Sucesivo Registral, el que requiere que toda inscripción goce de antecedente fehaciente inscrito, para que resulte una perfecta secuencia y encadenamiento entre los titulares del dominio y de los demás derechos registrados, lo mismo que la correlación entre ellas. (Art. 3 No.1°. de la Ley de Casación) 1.3.- Preceptos infringidos y concepto en que los mismos se han infringido: 1.3.1.-La infracción del Art. 695 Inc. l de Código Civil decís en vuestra sentencia, Honorable Cámara, que participáis del razonamiento del señor Juez A Quo; es decir, que la pretensión de mi poderdante consistente en que se ordene la cancelación de la acción registral a favor del señor J.D.H.T., cual es la que corresponde al asiento nueve de la matricula 15038275-00000 que lleva el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente con sede en esta ciudad, es inepta, bajo el argumento de que así resulta por no haber pedido la nulidad "del instrumento inscrito en el Registro de la Propiedad de este departamento; para que proceda la cancelación de su inscripción' dicho en otras palabras, que según vuestro criterio jurídico, precisa la declaratoria de nulidad del instrumento para que proceda la cancelación de la inscripción del mismo, de no ser así deviene en inepta la pretensión, ya que así lo mandata el Art. 732 Inc. 2° C.C., y que como esa en el caso ocurrente esa nulidad no fue pedida, resulta ser consecuencia de ello, que la pretensión es inepta. La norma que contiene el Art. 732 Inc. 2° C.C., y en que fundáis vuestra decisión, nunca la invoqué como sustento del reclamo que en nombre de mi poderdante Carlos Alonso E.

M., hiciera al demandado señor J.D.H.T. frente a la jurisdicción; pues no es esa norma legal la que correspondía aplicar al caso sub lite, en los términos en que se debatió la pretensión que hago valer; el punto total discutido, cual fue planteado y que se delimitó con la contestación de la demanda que hizo el referido señor J.D.H.T., consistió en el hecho de que siendo nulos contratos de compraventa a favor de tos otros demandados P.A.S.V., y D.A.M., y procediendo acceder la otra pretensión a ellos también deducida como lo fue la cancelación de las inscripciones registrales a su favor, resultaba ser consecuencia jurídica de ello el cancelar la subsiguiente que es precisamente la que corresponde el señor J.D.H.T., pues a partir del hecho de que carecería de antecedente inscrito, se subsumía esa circunstancia en el predicado hipotético de la norma legal que violasteis, como lo es el Art. 695 Inc. 1° imponiéndose la cancelación de la inscripción registral correspondiente, por violentarse el Principio de Tracto Sucesivo Registral, el que nos informa que cada titularidad registral debe apoyarse sobre otra anterior, vigente y suficiente para servirle de base; y tratándose de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir que cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del último titular según el registro; así en el caso de autos, habiéndose ordenado la cancelación del asiento de inscripción número seis de la matricula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco- cero cero cero cero cero que lleva el Centro Nacional de Registros en

el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente, que amparaba la titularidad en el dominio a favor del demandado D.A.M., y que le sirvió de antecedente registral a la que le corresponde al demandado J.D.H.T., que es el asiento nueve de la misma matricula, se impone, insisto, la cancelación de esa inscripción registral; a lo que no accedisteis, violando así la ley contenida en el Art. 695 Inc. 1°. C.C. que era la norma legal aplicable al caso a juzgar, haciendo una falsa elección de otra, como lo fue el Ord. 2° del Art. 732 Id. En esos términos lo ha resuelto la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, y traigo a cuentos dos sentencias en ese sentido así: 1.- Sentencia definitiva pronunciada por la Honorable Sala de lo Civil, en el Recurso de Casación Ref. 1243-2000, en San Salvador, a las diez horas veinte minutos del día treinta de mayo de dos mil, en la cual ese alto tribunal dijo: `La sentencia de la Cámara también se ha referido a la procedencia o no de la cancelación de las inscripciones de los actos inscritos a favor de los demás demandados, a parte del señor señores, y , sosteniendo, por las razones que expresa en su considerando, que "aún en la hipótesis de que se declarara la nulidad .o se ordenara la cancelación de la inscripción de sus respectivos antecedentes, no procedería declarar la cancelación de sus respectivas inscripciones, por lo que no se puede acceder a lo solicitado por el actor a ese respecto," `S. no comparte el anterior criterio, va que si se declara nulo el título municipal de dominio inscrito a favor del señor

, se destruye la base de los traspasos posteriores, los cuales por vía de consecuencia deben cancelarse, siempre que se demande a las personas que de tal antecedente derivan su derecho. tal como ha ocurrido en el presente caso, que en la demanda se han acumulado tales acciones al demandar tanto al señor , como a los compradores antes relacionados; consecuente con lo dicho, anulado el título municipal de dominio, sí es procedente la cancelación de sus respectivas inscripciones, lo cual no ocurriría si queda válido y vigente el título de dominio referido.-"y en el fallo, de esta sentencia, la Honorable Sala dijo: "d) En razón de lo anterior, cancélese la inscripción del titulo de propiedad anulado, esto es, la matrícula número inscripción ... del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección del Centro. - e) Por vía de consecuencia, por haberse declarado la nulidad del Título de Propiedad y ordenado la cancelación de la inscripción correspondiente, letras c) y d) de este

FALLO

, de donde se derivan los posteriores traspasos y gravámenes, cancélense las inscripciones que por el sistema de Follo Real aparecen a favor de las personas demandadas siguientes: ". y II.- Sentencia definitiva, pronunciada por la Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, San Salvador, a las doce horas del día veintitrés de junio de dos mil, en el Recurso de Casación Ref. 1077-2000, en la que dijo: "En relación a la nulidad de las inscripciones de las escrituras públicas otorgadas por a favor de , la Sala estima que las mismas no están afectadas de tal vicio, pues en el proceso no se ha probado ninguna causa de nulidad de las contempladas en el artículo 713 C; pero debido a la nulidad de las inscripciones del tradente, como consecuencia deben cancelarse, para inscribir las de las demandantes. Cabe hacer notar que no pueden mantenerse esas inscripciones, virtud de que carecerían de antecedente inscrito y de no cancelarse se rompe el principio del tracto sucesivo contenido en los artículos 695 y 711 C. Eso por una parte y por otra que los instrumentos presentados a inscripción con anterioridad por las demandantes perjudican a la expresada Sociedad, quien presentó los suyos con posterioridad, como queda demostrado, y por lo mismo tuvo conocimiento que registralmente el derecho de las demandantes era preferente. Como consecuencia lógica, al declararse la nulidad del registro de sus antecedentes, deben cancelarse las inscripciones posteriores o sea las efectuadas a su favor Las omisiones de nombres y números, negrillas y subrayados son propios. Las máximas las podéis leer en las Págs. 16 y 17 de la Publicación-Líneas y Criterios Jurisprudenciales- Sala de lo Civil- Corte Suprema de Justicia- Años 2000 y 2001-Sección de Publicaciones-Corte Suprema de Justicia. Como podéis observar, Honorable Cámara, el tribunal casación requiere .para ordenar la cancelación de las inscripciones registrales que son consecuencia del título anulado y la cancelación de la inscripción registral del mismo, la simple lógica, es decir a ello se llega por simple deducción; en este caso en que impugno vuestra definitiva, existen estos precedentes jurisprudenciales que indican claramente que incurristeis en la infracción especifica denunciada como es la Violación de Ley, al aplicar en la solución del caso propuesto una norma que no es la que correspondía, cual es el Art. 695 Inc. 1° C.C., que resulta ser el violado por V.; y habiendo incurrido así, en ese vicio de violación de ley, condiciona la utilización de este recurso del cual me valgo, y la información de vuestro fallo, lo que desde ya, y con el debido respeto, requiero de la Honorable Sala de lo Civil tenga a bien pronunciar. 1.3.1.- La infracción del Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad. Al aplicar para la solución del caso propuesto, como lo es el que se ordene la cancelación del asiento nueve de la matricula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco- cero cero cero cero cero que lleva el Centro Nacional de Registros en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente y que es la que corresponde a favor del demandado J.D.H.T., aplicasteis la norma contenida en el Art. 732 Ord. 2° C.C., pretiriendo las que correspondían en derecho como lo son la contenida en el Art. 695 Inc. 1° C., C. y esta que también violasteis como resulta ser la que el legislador estableció en el Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, de la primera me entendí en el apartado anterior; ahora desarrollaré la infracción denunciada respecto a esta última; efectivamente esta disposición legal desarrolla el principio de Tracto Sucesivo Registral, y su inteligencia no requiere de mayores esfuerzos, pues su texto es diáfano al expresar ad literam: "De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, trasfiere, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. -De los asientos existentes en el Registro, relativos al mismo inmueble, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así' como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones. `lo aconteció en el sublite como fue el haber omitido por vuestra parte su aplicación, u olvidado, lamentablemente, la existencia de esta norma legal, haciendo una falsa elección de otra como lo es el Art. 732 ord. 2°C.C. os hizo incurrir en esa infracción señalada; nuestra legislación, la jurisprudencia patria como lo es la transcrita en el apartado anterior, y la doctrina, son unánimes al considerar que el Principio de Tracto Sucesivo Registral, que a su vez estatuye la norma por V. violada, consiste en que desde el primer momento, las inscripciones se hacen en cadena,_cada eslabón se halla unido al anterior y al siguiente y no hay en el folio registral solución de continuidad; un dueño sucede sólo a quien antes era di y es sucedido por alguien adquiere directamente de él, y así sucesivamente, Es secuela de lo anterior, que cada asiento registral debe apoyarse en el anterior de modo que en _las hojas registrales pueda seguirse el historial completo de las titularidades jurídicas relativas a cada finca matriculada, es decir, cualquier acto de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reates que la tengan como objeto; así el tracto sucesivo permite que en todo momento esté completa la sucesión de titulares y por tanto comprobar sin lagunas la historia de la finca; el texto normativo por V. violado, Honorable Cámara, indican que sólo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentre previamente inscrito, entendiéndose como una secuencia entre adquisiciones y transmisiones; de tal manera que lo que se pretende procurar es que el historial jurídico de cada asiento matriculado, respecto de tos sucesivos titulares regístrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma cosa,

figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de mañana. En síntesis, el tracto sucesivo viene a establecer un orden registra( al exigir la identidad personal y real en la correlación título inscribible- Registro, y al ordenar sucesivamente los asientos, dentro de cada folio, sobre la base de un nexo causal entre la titularidad registra( del transferente y la del adquirente que pretende inscribir; lo anterior no es posible lograrlo con vuestro razonamiento pues quedaría, que el anterior titular en conformidad al registro inmobiliario sería mi mandante C.A.E.M.,,_con el siento cuatro de la matricula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco- cero cero cero cero cero, y el .subsiguiente, el señor J.D.H.T., con el siento nueve de la misma matricula, sin que exista entre ellos el vínculo causal que la norma contenida en el Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, expresa e imperativamente requiere, en ello precisamente, en haber preterido esta norma legal consiste vuestra infracción a la ley, que como motivo específico es la violación de ley, que al igual que el anterior, es razón suficiente para pedir al tribunal casacional, Honorable Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, que case vuestra sentencia dictando la que en derecho corresponde, como es, que se ordene ta cancelación de inscripción efectuada en el asiento nueve de la matricula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco- cero cero cero cero cero, que lleva el Centro Nacional de Registros en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente con sede en la ciudad de Ahuachapán, cuyo titular es el demandado José Dolores H.

T."-(90.-.

IV-Por resolución de este Tribunal, fs. 37, pieza de casación, y por auto de las nueve horas y

ocho minutos del trece de mayo de dos mil trece, se admitió el recurso por el motivo violación de ley, Art. 3 ord. 1° L.C., y como únicos preceptos infringidos los Arts. 695 inc. 1° C.0 y 43 de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad, dicho motivo pertenece a la causa genérica de Infracción de Ley. Corridos que fueron los traslados para alegatos, ninguna de las partes los evacuó, tal como aparece del informe de fs. 52 suscrito por el S. de esta Sala.-

5. ANÁLISIS DEL RECURSO.

   ÚNICO MOTIVO DEL RECURSO:

   VIOLACIÓN DE LEY RESPECTO DE L A INFRACCIÓN DE LOS ARTS.695

   IINCISO 1° C.C. Y 43 DEL RFGLAMENTODE LA LEY DE REESTRUCTURACIÓN_DEL REGISTRO _DE LA_ PROPIEDAD.-

   Siendo que dichas disposiciones guardan una particular relación entre sí, esta Sala los analizará en conjunto:

   Manifiesta el recurrente literalmente: ".... que siendo nulos tos contratos de compraventa a favor de los otros demandados P.A.S.V., y D.A.M., y procediendo acceder a la otra pretensión a ellos también deducida, como lo fue la cancelación de las inscripciones registrales a su favor, resultaba ser consecuencia jurídica de ello el cancelar la subsiguiente que es precisamente la que corresponde el señor J.D.H.T., pues a partir del hecho de que carecería de antecedente inscrito, se subsumía esa circunstancia en el predicado hipotético de la norma legal que violasteis, como lo es el Art. 695 Inc. 1° C.C. imponiéndose la cancelación de la inscripción registral correspondiente, por violentarse el Principio de Tracto Sucesivo Registral, el que nos informa que cada titularidad registral debe apoyarse sobre otra anterior, vigente y suficiente para servirle de base; y tratándose de transmisiones de propiedad, esta regla quiere decir que cada adquirente sólo puede inscribir su derecho si lo ha recibido del último titular según el registro...." (sic)

   Por su parte, el Tribunal Superior declaró la ineptitud de la pretensión de la actora de que se cancele la inscripción registral del señor J.D.H.T., sosteniendo: "Esta audiencia participa del razonamiento del juez apelado, ya que como bien se ha apuntalado en el art. 732.2 C.C., que instaura "La cancelación, ya sea total o parcial, procede: 2° Cuando se declare la nulidad judicialmente en todo o en parte, del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción. "Al examinar la demanda y su ampliación de la parte actora, representada por el licenciado B.A.G., no se advierte petición alguna respecto a tender a anular el instrumento inscrito en el Registro de la Propiedad de este Departamento, para que proceda la cancelación de su inscripción, tal como lo señala et texto normativo citado, por lo que no le asiste razón al reclamante, debiéndose conformar el punto decidido venido en apelación", como lo ha declarado el juez sentenciador..."(sic).- El Art. 695 Inciso 1° del Código Civil establece lo siguiente: "Ninguna inscripción se hará en el Registro, sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo R., que la persona que constituye o transfiere el derecho, tiene facultad para ello."

   Y el Art. 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, literalmente dice: "De acuerdo al principio de tracto sucesivo, en el Registro se inscribirán, salvo las excepciones legales, los documentos en los cuales la persona que constituye, transfiera, modifique o cancele un derecho, sea la misma que aparece como titular en la inscripción antecedente o en documento fehaciente inscrito. De los asientos existentes en el registro, relativos a un mismo inmueble, deberá resultar una perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones y extinciones-.

   La violación de ley, como submotivo de casación se configura, cuando se omiten los preceptos legales que debieron ser aplicados al caso en litigio, habiéndose hecho una falsa elección de otras normas.

   El punto medular que alega el recurrente es que habiendo declarado la nulidad de las dos escrituras de compraventa y cancelado sus respectivas inscripciones registrales, procedía como consecuencia jurídica declarar lo mismo con la subsiguiente escritura pública que era resultado de las dos anteriores escrituras.

   Así las cosas, esta S., advierte que ambas disposiciones se encuentran vinculadas estrechamente al Principio de Tracto Sucesivo, que es un Principio Registral.

   En ese pensamiento, el Principio de Tracto Sucesivo, tiene la apertura de permitir una ordenación registral fundamental derivada de la lógica atinente al caso particular.

   El ámbito de aplicación de los principios registrales posee una apertura particularmente amplia, basta con mencionar la legislación inherente al Registro de la Propiedad.

   La multiplicidad de casos en materia registral hace que se perfilen innumerables problemas con las correspondientes consecuencias procesales merecedoras de atención, como en el sub lite.

   La Ley establece límites estrictos sobre las sanciones legales impuestas a los actos celebrados con omisiones legales, así como también tos títulos que deben inscribirse y de la forma en que deben hacerse, al igual que la cancelación de las inscripciones.

   El recurrente aduce que hay una violentación de dicho principio, sin embargo, esta S., rechaza como tal, la concepción del impetrante, en el sentido, que para constituir la formulación de una pretensión procesal, se deben dar todos los requisitos que la Ley exige.

   Sin embargo, en el sub examine, es evidente identificar el orden de precedencia en la cual se otorgaron las escrituras públicas hoy nulas, así como también sus inscripciones registrales.

   Precisamente la constitución de dicha situación, hace posible valer el Principio de Tracto Sucesivo, pues no es posible mantener con vida la última inscripción registral por una omisión en el petitio, estando viciada de nulidad absoluta sus correspondientes antecedentes.

   La perfecta secuencia y encadenamiento de las titularidades de dominio, de la cual habla el Art. 43 Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, perdería su fundamentación, al darle al carácter ritualista del juzgador, la razón.

   En consecuencia, y siendo que el Tribunal Ad-quem, está cometiendo la infracción alegada, esto es, violación de ley, es procedente casar la sentencia por este sub motivo, y así habrá que declararlo.

6. En virtud de lo anterior, la Sala convertida en tribunal de instancia procederá a pronunciar la sentencia correspondiente, con fundamento en la Ley de Casación. JUSTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA.

   El veintiséis de agosto de dos mil ocho, el licenciado B.A.G., actuando en su calidad de apoderado general judicial del señor C.A.E.M., promueve en nombre y representación del mismo, juicio civil ordinario de nulidad de instrumentos públicos, nulidad de inscripciones registrales y cancelación de inscripciones registrales, contra los señores P.A.S.V., D.A.M., S.A.B., y J.D.H.T.- El actor señor C.A.E.M., por medio de escritura pública otorgada en la ciudad de San Salvador, a las catorce horas del veinte de diciembre de dos mil cuatro, ante los oficios notariales del licenciado B.A.G., adquirió a título de venta de parte de los señores R.A.G.C., A.E.G.C., de H., R.E.G.C., y Florencia María G.

   C. de M., un inmueble de naturaleza rústica que en su antecedente reza "Las Lomas" actualmente conocido como El Nazareno, sito en el cantón Rincón Grande, jurisdicción de Atiquizaya, Departamento de Ahuachapán, de una extensión de mil seiscientas dieciséis áreas.- El cual fue inscrito a favor de su mandante a la Matrícula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco-cero cero cero cero cero Asiento Cuatro del Centro Nacional de Registros de la Segunda Sección de Occidente, Departamento de Ahuachapán.

   Así las cosas, a las once horas del dieciséis de agosto de dos mil siete, ante tos oficios del notario J.R.R.H., el actor señor C.A.E.M., otorga escritura pública de compraventa con pacto de retroventa asentada al número cuarenta y nueve del Libro de Protocolo Vigésimo Séptimo que llevó dicho Notario, a favor del señor P.A.S.V., inscrita al Asiento Cinco de la Matrícula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco- cero cero cero cero cero del Centro Nacional de Registros de Ahuachapán.

   Posteriormente, por escritura otorgada a las quince horas del veintiuno de mayo de dos mil ocho, ante los oficios del N.J.M.C., asentada al número doscientos cuarenta del Libro de Protocolo Sesenta y ocho, P.A.S.V., vende a D.A.M., por el precio de veintiocho mil dólares.

   Luego, aparece escritura pública otorgada a las dieciséis horas del seis de junio de dos mil ocho ante los oficios de la Notario Delmira del C.B.C., en donde el señor Diego Alberto

   M., garantizó las obligaciones contraídas por el señor M.A.C., a favor del acreedor S.A.B., garantía traducida como Hipoteca, del cual el señor S.A.B., demanda a D.A.M., en el Juzgado Tercero de lo Civil de S.A., en juicio civil ejecutivo, del cual fue librado oficio de embargo que recae sobre el mismo inmueble.

   Y finalmente, a las diez horas del uno de diciembre de dos mil ocho, ante tos oficios notariales de la licenciada R.P.Z.P.,, aparece escritura pública asentada al número siete del Libro Séptimo que llevó dicha N., en la cual, D.A.M., vende el mismo inmueble al señor J.D.H.T., instrumento que fue inscrito al Asiento Número Nueve de la Matrícula uno cinco cero tres ocho dos siete cinco- cero cero cero cero cero del Centro Nacional de Registros de la Segunda Sección de Occidente de Ahuachapán.

   Siendo este instrumento en el cual culmina la cadena de tracto sucesivo agosto de dos mil siete ante tos oficios del N.J.R.R.H., y como consecuencia del mismo, las siguientes dos ventas del referido inmueble.

   En la primera Instancia se determinó que dicho instrumento público no fue otorgado por el señor E.M. a favor del señor S.V., pues se probó mediante oficio de la Sección de Notariado, que en la fecha del otorgamiento de esa escritura, fue asentada en un Libro de Protocolo que no existía, lo que llevó a determinar que se trataba de una evidente inexistencia de dicho acto.

   Ahora bien, la idea fundamental que en este punto tiene presente esta Sala es:

   El recurrente plantea que la confirmación _del punto "G" por parte del Tribunal Ad-quem, en la cual declara inepta la pretensión promovida contra el último de tos demandados señor J.D.H.T., de cancelar la inscripción de la venta que se otorgó a las diez horas del uno de diciembre de dos mil ocho, ante los oficios de la N.R.P.Z.P., e inscrita bajo la Matrícula 15038275-00000 Asiento Nueve del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Segunda Sección de Occidente de Ahuachapán, es una vulneración a tos Arts. 695 inc.1° C.C. y 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad.-

   La Cámara confirmó dicho punto porque el actor no pidió expresamente que se declarara la nulidad de esa última escritura, en la cual, recae la eventualidad de ser la última en su otorgamiento.

   Y si no pidió dicha nulidad no era viable acceder a la cancelación de su misma inscripción registral -dijo el Ad quemEsto revela, que en caso de que así fuera, sería hacer padecer al actor de un complejo panorama si no se accede a la petición contenida en el escrito de interposición del recurso, por lo que en base al Art. 1553 C.C., y Art. 1299 Pr. C., es procedente ordenar la nulidad de la escritura otorgada a las diez horas del uno de diciembre de dos mil ocho, otorgada por el señor D.A.M. a favor del señor J.D.H.T., como condición sine quanon para que proceda la circunstancia prevista en el Art. 732 inc. 2° del Código Civil, esto es, es procedente la cancelación ya sea total o parcialmente: cuando se declare la nulidad judicialmente, todo o en parte, del título en cuya virtud se haya hecho la inscripción.

   POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas, y Arts. 417, 418 y 428 Pr.C. y 18 L.C. a nombre de la República, la Sala

   RESUELVE:

   A) Cásase la sentencia recurrida por el submotivo violación de ley, preceptos infringidos Arts. 695 inc. 1°. C.C., y 43 del Reglamento de la Ley de Reestructuración del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas; B) Declárase la nulidad absoluta del contrato de compraventa número SIETE del Libro SÉPTIMO de PROTOCOLO otorgada a las diez horas del uno de diciembre de dos mil ocho, por el señor D.A.M., a favor del señor J.D.H.T., ante los oficios de la N.R.P.Z.P., C) En consecuencia, cancélese la Inscripción Registral correspondiente a la ubicación geográfica de Rincón Grande, de la jurisdicción de Atiquizaya, Departamento de Ahuachapán, bajo la Matrícula 15038275-00000 Asiento Nueve del Centro Nacional de Registros de la Segunda Sección de Occidente del Departamento de Ahuachapán y,

   C) Devuélvanse los autos al tribunal remitente con certificación de esta sentencia, para los efectos de rigor . HÁGASE SABER.- --------M. REGALADO.-------.O.B.. F.--------M.F.V..-------PRONUNCIADO POR LOS

   SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.---------R.C.C.. S.---- SRIO. INTO----------------RUBRICADAS.------------------------------------------------------------------------------------------