Sentencia nº 92-CAC-2015 de Sala de Lo Civil, Corte Suprema de Justicia, 19 de Diciembre de 2016

• Fecha de Resolución: 19 de Diciembre de 2016
• Emisor: Sala de Lo Civil
• Número de Sentencia: 92-CAC-2015
• Sentido del Fallo: No ha lugar a casar la sentencia por el motivo invocado.
• Tipo de Resolución: Sentencia
• Tipo de Juicio: Proceso común de terminación de contrato venta
• Tribunal de Origen: Cámara de lo Civil de la Primera Sección de Occidente

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a nueve horas cincuenta y dos minutos del diecinueve de diciembre de dos mil dieciséis.

Los abogados J.M.M., y J.G.F.V., en su carácter de apoderados generales judiciales de la señora S.A.H. de P., han presentado recurso de casación de la sentencia pronunciada a las catorce horas treinta minutos del dieciséis de febrero de dos mil quince, por la Cámara de lo Civil de la Primera Sección de Occidente, con sede en la ciudad de S.A., que resuelve en apelación la sentencia pronunciada a las ocho horas treinta minutos del once de julio de dos mil doce, por el Juez Primero de lo Civil y Mercantil de S.A., en el Proceso Común de Terminación de Contrato Venta, promovido por los citados profesionales contra la Sociedad SALAZAR ROMERO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que puede abreviarse S.R., S.A DE C.V.

Han intervenido en Primera y Segunda Instancia los abogados J.M.M., y J.G.F.V., en su carácter de apoderados de la señora S.A.H. de P., y los licenciados R.J.R. de L., y X.I.B.R., actuando como apoderados generales judiciales de la Sociedad SALAZAR ROMERO, S.A. DE C.V. En casación, han intervenido los mismos abogados en el concepto antes dicho a excepción de la licenciada X.I.B.R., quien no se apersonó en el recurso.

CONSIDERANDO:

I- El fallo de Primera Instancia se lee: «POR TANTO: de acuerdo a lo antes expuesto, disposiciones legales citadas y Arts. 1,2,11,12,15,18,172, Inc. 1 °,2° Y 3° todos Cn.; 1425, 1427, 1360 C., 1, 4, 7, 15, 19, 213, 216, 217, 218, 222, 310 en relación al Art. 19, 416, 417, CPCM y demás normas aplicables, A NOMBRE DE LA REPÚBLICA DE EL SALVADOR,

FALLO

A.D. RESUELTO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA respecto a un inmueble de naturaleza urbana que cuenta con construcciones de sistema mixto, en el cual se encuentra construida una vivienda tipo […] , marcada en el plano respectivo con el número […] del polígono […] del proyecto urbanístico denominado […] , ubicado en Cantón […], jurisdicción y departamento de […]; otorgado la señora S.A.H.D.P., en calidad de promitente compradora y el señor ERICK A.G.J., en su calidad de Apoderado Especial de la Sociedad SALAZAR ROMERO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE que puede abreviarse S.R., S.A. DE C.V., en calidad de promitente

autenticado ante los oficios del N.C.E.L.H., a las diecinueve horas con treinta minutos de esa misma fecha; en la cual la segunda se comprometió a vender a la primera, el inmueble descrito; lo anterior en virtud de haberse establecido el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, en la obligación de entregar el inmueble en la fecha acordada, con la facilidad para prestar servicios de agua potable y electricidad y demás accesorios; en consecuencia, declárase resuelta la relación contractual derivada del mismo entre demandante y demandada. B. DECLÁRASE RESUELTO EL CONTRATO DE PROMESA DE VENTA respecto a un inmueble de naturaleza urbana que cuenta con construcciones de sistema mixto, en el cual se encuentra construida una vivienda tipo […] , marcada en el plano respectivo con el número […] del polígono […] del proyecto urbanístico denominado […], ubicado en Cantón […], jurisdicción y departamento de […]; otorgado la señora […]; otorgado la señora S.A.H.D.P., en calidad de promitente compradora y el señor ERICK A.G.J., en su calidad de Apoderado Especial de la Sociedad SALAZAR ROMERO, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE que puede abreviarse SALAZAR R, S.A. DE C.V., en calidad de promitente vendedora; el cual fue celebrado en esta ciudad el día treinta de enero del año dos mil once, y autenticado ante los oficios del N.C.E.L.H., a las diecinueve horas con treinta minutos de esa misma fecha; en la cual la segunda se comprometió a vender a la primera el inmueble descrito; lo anterior en virtud de haberse establecido el incumplimiento por parte de la promitente vendedora, en la obligación de entregar el inmueble en la fecha acordada, con la facilidad para prestar servicios de agua potable y electricidad y demás accesorios; en consecuencia, declárase resuelta la relación contractual derivada del mismo entre demandante y demandada. C) CONDENASE a la S.S.R. SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia SALAZAR R, S.A. DE C.V.; a restituir a la señora S.A.H.D.P., la cantidad de UN MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SIETE DÓLARES CON TREINTA Y SIETE CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, abonadas por dicha señora en concepto de PRIMA canceladas por la vivienda tipo […] , marcada en el plano respectivo con el número [….] del polígono […] del proyecto urbanístico denominado […]; la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA Y OCHO DÓLARES CON VEINTISÉIS CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, abonados por dicha señora en

del polígono […] del proyecto urbanístico denominado […]; así como a la restitución de la cantidad de UN MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO DÓLARES CON SESENTA Y OCHO CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en concepto de abonos realizado por la señora S.A.H. de P., por la vivienda tipo […] , marcada en el plano respectivo con el número […] del polígono […] del proyecto urbanístico denominado […]; y la cantidad de UN MIL TRES DÓLARES CON OCHENTA Y CINCO CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en concepto de abonos realizados por la señora S.A.H. de P., por la vivienda tipo […] , marcada en el plano respectivo con el número […] del polígono […] del proyecto urbanístico denominado […]; haciendo un total a pagar de CUATRO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y CINCO DÓLARES CON DIECISÉIS CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, a favor de la señora H. de P.. D) CONDENASE a la S.S.R., SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, al pago de las costas procesales derivadas del presente proceso común, a favor de la señora S.A.H.D.P. E) NO HA LUGAR al pago de indemnización por daños y perjuicios solicitado por la parte actora, en virtud de no haberse probado la procedencia de la misma, ni el monto de éstos. HÁGASE SABER.» (sic)

II- El fallo de Segunda Instancia textualmente se lee: « POR TANTO: de acuerdo a las razones antes expuestas, con base a los Principios de defensa y contradicción, Legalidad, los Artículos 12, 18 Y 23 Cn., y Artículos 217, 218, 219, Y 515, del Código Procesal Civil y M., a NOMBRE DE LA REPUBLlCA DE EL SALVADOR,

FALLA

MOS: M. el fallo de la sentencia venida en apelación así: a) Revócanse los literales A, B, C y D que declara R. los contratos de promesa de venta celebrados entre la SOCIEDAD SALAZAR ROMERO SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia S.R.S.A. DE C.V., Y la señora S.A.H.D.P., relacionados en la demanda; que condena a la Sociedad demandada, a restituir las primas de seguro y los abonos mensuales pagados por la parte adora por los dos inmuebles prometidos en venta; y a pagar las costas procesales. b) CONFIRMASE únicamente el Literal E), que declara no ha lugar el pago de indemnización por daños y perjuicios solicitados por la parte adora. c) DESESTIMANSE las pretensiones de Resolución de los contratos de promesa de venta relacionados en la demanda, así

la Sociedad demandada. d) DESESTIMASE la Terminación de los contratos de promesa de venta solicitado por la sociedad SALAZAR ROMERO SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia S.R.S.A. DE C.V., por medio de sus representantes procesales en esta instancia, así como también las demás pretensiones accesorias a que se refiere su escrito de apelación. d) No hay especial condenación en costas para ninguna de las partes. Devuélvase la pieza principal al Juzgado de origen con la certificación correspondiente. HAGASE SABER.»(sic)

III- El recurrente, en lo esencial ha dicho, que la Cámara ha inaplicado los Arts. 1417 y 1358 C.C.

El Art. 1417 C.C., relativo a la buena fe contractual, se considera infringido pues según el abogado impetrador ha mediado mala fe de parte de la Sociedad SALAZAR R., S.A. DE C.V. pues ésta a la fecha de la firma de los contratos y de la interposición de la demanda no era dueña de uno de los inmuebles del proyecto habitacional y el otro inmueble que forma parte de ese mismo proyecto se encontraba gravado con hipoteca, además, que las casas objeto del contrato no se encontraban terminadas en su totalidad y afrontaban serias dificultades para la instalación del servicio de agua potable y energía eléctrica, al no contar la Sociedad vendedora con las autorizaciones correspondientes.

El Art. 1358 C.C. se dice infringido, pues la Sociedad demandada al no entregar las casas objeto de la promesa de venta cuya resolución se pretende, por no haberlas terminado y no contar las mismas con los servicios de agua potable y de energía eléctrica, y ser por tanto inhabitables, incurrió en el cumplimiento de la condición resolutoria pactada en la promesa de venta, dicha condición resolutoria reside en la cláusula XII de la promesa aludida y señala, que es causal de terminación del contrato prometido, el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en él, y la entrega de las construcciones es una cláusula estipulada, que el recurrente se presume ha contravenido.

IV- Esta Sala, por auto de las ocho horas cincuenta y seis minutos del catorce de septiembre de dos mil quince, resolvió admitir el recurso de casación por infracción de la norma de derecho, por el motivo de inaplicación de la norma que regula el supuesto que se controvierte, con infracción de los Arts. 1417 y 1358 C. C.

V- COMPENDIO DEL CASO:

señora S.A.H. de P., dicen en su demanda, que su poderdante y la Sociedad SALAZAR

R., S.A. DE C.V., celebraron contratos de promesas de venta sobre dos inmuebles que se encuentran en la Residencial […], situada en Cantón […], jurisdicción de […]; los lotes se identifican con los números […] y […], ambos del polígono "[…]" de dicho proyecto urbanístico, no obstante que en documentos consta que la entrega de dichos inmuebles ocurrió el día treinta de enero de dos mil once, fecha en que fueron suscritos los contratos de promesa de venta, la entrega material no se efectuó por ser ya una hora avanzada, manifestando la empresa promitente vendedora SALAZAR R., S.A DE C.V. a la promitente compradora señora S.A.H. de P., que por tratarse de viviendas nuevas en los días siguientes a la celebración del negocio, se le entregarían constancias para que tramitara la instalación de los suministros de agua y energía eléctrica para tales inmuebles. A partir de esa fecha y hasta la presentación de la demanda, la actora cumplió con los pagos a que se obligó en las promesas de venta. Dicen los demandantes que por su parte, la sociedad SALAZAR R., S.A.D.C.V., ha incumplido sus obligaciones contractuales, además que según investigación hecha por la señora de P., ANDA ha denegado la factibilidad del servicio de agua potable al proyecto, amén de que falta la instalación de loza sanitaria, lava trastos y grifos. Señala además, que S.R., S.A. DE C.V. no es propietaria de uno de los inmuebles que componen el proyecto habitacional, mientras que un segundo inmueble, que también forma parte del mismo, se encuentra gravado con hipoteca. Ante ese incumplimiento la demandada suspendió los pagos una vez interpuesta la demanda de resolución de contrato contemplada en el Art. 1360 C.C.

La demanda fue contestada en sentido negativo y se reconvino a la señora de P., solicitando la rescisión de los contratos de promesas de ventas por incumplimiento en el pago de las cuotas pactadas. En audiencia preparatoria se declaró ha lugar la improponibilidad de la reconvención por rescisión del contrato de promesa de venta por incumplimiento en los pagos pactados, improponibilidad que la señora de P., por medio de sus abogados planteó al contestar la reconvención, por lo que el proceso continuó únicamente en cuanto a la demanda original.

En Primera Instancia se declararon resueltos los contratos de promesas de venta celebrados entre la actora y demandada y se condenó a la Sociedad perdidoso al pago de las cantidades de dinero reclamadas por la actora y que abonó en concepto de primas y pagos mensuales acordados, haciendo un total a reembolsar de CUATRO MIL SETECIENTOS

UNIDOS DE AMÉRICA, a favor de la señora H. de P.

La Cámara que conoció en apelación revocó la sentencia que dio por resueltos los contratos de promesa de venta celebrados entre las partes intervinientes en el proceso, confirmó el fallo en la parte que declara no ha lugar al pago de indemnización de daños y perjuicios solicitados por la actora, desestimó la pretensión de resolución de los contratos de promesas de venta y la restitución de las primas y cuotas pagadas, y cuya devolución fue solicitada en la demanda por la parte actora y se desestimó la terminación de contratos de promesa de venta pedido por la sociedad SALAZAR R., S.A DE C.V. en Segunda Instancia.

Inconforme con dicha resolución, los abogados J.M.M., y J.G.F.V., abogados de la parte demandante interpusieron recurso de casación por el motivo que en párrafos anteriores se ha relacionado.

VI- ESTUDIO DEL RECURSO DE CASACIÓN INTERPUESTO.

MOTIVOS DEL RECURSO:

INAPLICACIÓN DE LA NORMA DE DERECHO QUE REGULA EL SUPUESTO QUE SE CONTROVIERTE, CON INFRACCIÓN DE LOS ARTS. 1417 y 1358 C . De acuerdo con lo expuesto por los impetradores, el Art. 141 7 C.C. que consagra el principio relativo a la buena fe contractual, se considera infringido, pues estiman que la Sociedad demandada S.R., S.A. DE C.V. ha obrado de mala fe en la ejecución de los contratos de promesas de venta que celebró con la señora S.A.H. de P., pues la sociedad en referencia a la fecha de la firma de los contratos mencionados y de la interposición de la demanda no era dueña de uno de los inmuebles del proyecto habitacional en donde se encuentran los prometidos y la otra porción de terreno que forma parte de ese mismo proyecto habitacional, se encontraba gravada con hipoteca, además que las casas objeto del contrato no se encontraban terminadas en su totalidad y afrontaban dificultades para la instalación de los servicios de agua potable y energía eléctrica.

El Art. 1358 C.C. se dice infringido pues la Sociedad demandada al no entregar completamente terminadas las casas objeto de las promesas de venta cuya resolución se pretende, ni contar las mismas con la posibilidad de la instalación de los servicios de agua potable y de energía eléctrica, y ser por tanto inhabitables, incurrió en el cumplimiento de la condición resolutoria pactada en las promesas de venta, dicha condición resolutoria reside en la cláusula XII

incumplimiento de cualquiera de las cláusulas estipuladas en él, y la entrega de las construcciones prometidas es una cláusula estipulada.

La Cámara ha dicho, que la acción resolutoria de contrato intentada por la parte actora con su demanda, no es la apropiada para disolver las promesas de venta celebradas, sino que la disposición aplicable al caso es la contenida en el Art. 1424 C.C. que es una regulación especial aplicable a las obligaciones de hacer.

Esta S. al analizar el escrito de casación interpuesto, repara en el hecho de que los preceptos señalados como infringidos y el desarrollo de la pertinencia y fundamentación del motivo alegado, no están orientados a desvirtuar las razones que sostuvo la Cámara para revocar el fallo de Primera Instancia en cuanto a la declaratoria de resolución de los contratos de promesa de venta pedido en la demanda y en cuanto a la parte que condena a la Sociedad demandada a restituir cantidades de dinero en concepto de primas y abonos mensuales, procediendo a desestimar tales pretensiones.

Este Tribunal es de la opinión que el cúmulo de esfuerzos realizados por los abogados recurrentes en la elaboración del escrito de casación debieron estar orientados a demostrar que no le asiste la razón a la Cámara para desestimar tales pretensiones cuando ella sostiene que la acción intentada no es la correcta, pues en este sentido es que la argumentación de la Cámara ha sido dada, es decir que el primer valladar que debieron superar es el de demostrar que, a su entender, la acción que intentaron era la que corresponde, cosa que no ocurrió por lo que no procede casar la sentencia de mérito.

POR TANTO: Con base en las razones expuestas, disposiciones legales citadas y artículos 216, 217, 218 Y 539 del Código Procesal Civil y M., a nombre de la República de El Salvador, esta Sala

FALLA:

1. NO HA LUGAR A CASAR la sentencia por el motivo invocado; b) Condénase en costas procesales a la señora S.A.H. de P., por haber sido desestimado el recurso interpuesto de conformidad a lo dispuesto en el Art. 539 del Código Procesal Civil y Mercantil; y c) Devuélvanse los autos al Tribunal remitente, con certificación de esta sentencia, para los efectos de ley.

HÁGASE SABER

LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.---------R.C.C.. S.---- SRIO.

INTO-------------------------------RUBRICADAS.---------------------------------------------------------------------.