Sentencia Nº 116-2011 de Sala de lo Contencioso Administrativo, 06-05-2019
| Sentido del fallo | DECLARATORIA DE ILEGALIDAD |
| Emisor | Sala de lo Contencioso Administrativo |
| Fecha | 06 Mayo 2019 |
| Materia | ADMINISTRATIVO |
| Número de sentencia | 116-2011 |
116-2011
SALA DE LO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA: San Salvador, a las catorce horas con cincuenta minutos del día seis de mayo de dos
mil diecinueve.
El presente proceso contencioso administrativo ha sido promovido por el Fondo Social
Para la Vivienda, institución de crédito autónoma de derecho público en adelante FSV-, por
medio de sus apoderados generales judiciales, licenciado René Alfonso Padilla y Velasco y
licenciada Thelma Margarita Villalta Viscarra; contra el Tribunal Sancionador de la Defensoría
del Consumidor -en adelante, el Tribunal Sancionador-, por la emisión de los siguientes actos
administrativos:
(a) Resolución de las nueve horas con cuarenta y cinco minutos del ocho de noviembre de
dos mil diez, mediante la cual se sancionó al FSV con multa por la cantidad de dos mil dólares de
los Estados Unidos de América ($2,000.00), por la infracción prevista en el artículo 43 letra e) de
la Ley de Protección al Consumidor -en adelante LPC-; y
(b) Resolución de las diez horas con cinco minutos del diez de diciembre de dos mil diez,
mediante el cual se declaró sin lugar el recurso de revocatoria contra la resolución descrita en el
literal que antecede.
Han intervenido en este proceso: la parte actora en la forma indicada; el Tribunal
Sancionador, como autoridad demandada; la señora MEAL bajo el carácter de tercera beneficiada
con las resoluciones impugnadas; y, la licenciada Mirna Mercedes Flores Quijada, en calidad de
agente auxiliar delegada por el Fiscal General de la República, quien posteriormente fue
sustituida por la licenciada Kattia Lorena Sánchez Pineda.
LEÍDOS LOS AUTOS, Y CONSIDERANDO:
I. Los apoderados de la parte actora relataron que la señora MEAL tramitó y obtuvo el
préstamo número ******* (*******) por el inmueble recuperado ubicado en **********,
Ilopango; siendo escriturado en fecha veintitrés de abril de dos mil nueve.
Consecuentemente, expresaron que el cuatro de febrero de dos mil nueve [previo a la
escrituración del préstamo], la señora AL se presentó ante el FSV para que se le revisara la
documentación completa para iniciar la compra del inmueble.
Aducen que, en ese momento, se le informó a la referida señora que, de acuerdo al literal
2.5.6 de la normativa del FSV denominada “Instructivo para la administración y venta de activos
extraordinarios propiedad del FSV”, vigente a partir del treinta de julio de dos mil ocho; y según
la denominada “Carta de Pago de Servicios Básicos Activo Extraordinarios” suscrita por la
consumidora, la señora AL debía entregar los estados de cuenta firmados y sellados de energía
eléctrica, agua potable e impuestos municipales, en un plazo no mayor a cuarenta y cinco días
hábiles, contados a partir de la fecha de escrituración, con el objeto que el FSV cancelara la mora
y multas correspondientes; y, en el caso de entregarlos después de esa fecha, el deudor iba a
absorber esos pagos.
Sin embargo, los referidos apoderados señalaron que la escrituración se llevó a cabo en
fecha veintitrés de abril de dos mil nueve y la señora AL no se hizo presente a las oficinas del
FSV con los recibos de servicios básicos e impuestos municipales dentro de los cuarenta y cinco
días estipulados.
En ese sentido, concluyeron que, no obstante fue dicha señora quien incumplió las
disposiciones del FSV, la misma se presentó ante la Defensoría del Consumidor a interponer
denuncia contra su mandante; y el Tribunal Sancionador, pese a que -expresaron- se le demostró
el incumplimiento incurrido por la denunciante, impuso la multa hoy impugnada.
A partir de lo anterior, la institución demandante señaló como vicios de ilegalidad del acto
administrativo impugnado -en síntesis- los siguientes: (a) violación al inciso primero del artículo
1610 del Código Civil, en virtud que el legislador permite que las partes contratantes se pongan
de acuerdo en lo concerniente al pago de impuestos municipales; (b) errónea aplicación por parte
amplia de lo que constituye “libre de gravamen”, cuando en materia civil únicamente se refiere a
que el inmueble no tenga restricciones o limitaciones al derecho de dominio que obstaculicen la
inscripción el registro correspondiente; y (c) aplicación indebida del artículo 43 literal e) de la
LPC, afirmando que no se ha violentado ninguna estipulación contractual.
De esta manera, la parte actora solicitó se admitiera la demanda, se le diera el trámite de
ley correspondiente y en sentencia definitiva se declarara la ilegalidad de la actuación
impugnada. Asimismo, se requirió la suspensión provisional de los efectos de los actos
impugnados, mientras se tramitaba el presente proceso.
II. La demanda fue admitida según consta en auto de las ocho horas con cinco minutos
del día cuatro de octubre de dos mil once [folios 73 y 74]. Se tuvo por parte actora al FSV, por
medio de sus apoderados generales judiciales licenciado René Alfonso Padilla y Velasco y
licenciada Thelma Margarita Villalta Viscarra; se requirió al Tribunal Sancionador el expediente
administrativo relacionado con el presente caso y que rindiera el informe que regula el artículo 20
de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa -derogada- emitida el catorce de
noviembre de mil novecientos setenta y ocho, publicada en el Diario Oficial número doscientos
treinta y seis, Tomo número doscientos sesenta y uno, de fecha diecinueve de diciembre de mil
novecientos setenta y ocho -en adelante LJCA- [ordenamiento de aplicación al presente caso en
virtud del artículo 124 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa vigente].
Asimismo, se ordenó la suspensión provisional de la ejecución de los efectos de los actos
administrativos impugnados, en el sentido que, mientras se tramitara este proceso, la autoridad
demandada no podrá exigir al FSV el pago de la multa impuesta y no se tendrá dicha infracción
como antecedente para los efectos del artículo 49 de la LPC.
III. Mediante escrito presentado el dos de diciembre de dos mil once [folio 89], el
Tribunal Sancionador rindió el informe requerido de forma afirmativa, remitió el expediente
administrativo relacionado con el presente caso; y además solicitó la revocatoria de la medida
cautelar otorgada en el auto de admisión, arguyendo que no fueron suficientes los argumentos
expuestos por el FSV para decretar dicha medida.
IV. En auto de las ocho horas con cinco minutos del día treinta y uno de enero de dos mil
doce [folios 92 y 93], se tuvo por parte demandada al Tribunal Sancionador y por rendido el
primer informe requerido a dicha autoridad; se solicitó el informe al que hace referencia el
artículo 24 de la LJCA; se ordenó notificar al Fiscal General de la República, para los efectos del
artículo 13 de la LJCA; y se mandó a oír al FSV para que se pronunciara sobre la revocatoria de
la medida cautelar invocada por la autoridad demandada.
Respecto a este último punto, por medio de escrito presentado el catorce de junio de dos
mil doce [folios 99 y 100], los apoderados del FSV contestaron la audiencia conferida,
solicitando que se declarara sin lugar la revocatoria de la medida cautelar.
Por otro lado, el Tribunal Sancionador, al rendir el informe justificativo explicó -en
síntesis- que, de la prueba documental y testimonial aportada en el procedimiento sancionatorio,
se comprobó que el FSV vendió a la señora AL un inmueble libre de gravamen según consta en
la respectiva escritura pública de compraventa; y que quedó acreditado que, ante el reclamo
interpuesto por la consumidora, el FSV no realizó las acciones necesarias para solventar la deuda
pendiente con la alcaldía municipal.
En ese sentido, afirmó que el FSV tenía la obligación de entregar la vivienda en los
términos estipulados en el contrato, es decir, libre de gravamen; entendiendo ello como impuesto,
tasa o tributo, servidumbre u obligación que pesa sobre un bien inmueble.
Finalmente, concluyó que al existir tasas municipales pendientes de pago sobre la
vivienda adquirida por la señora AL, el FSV incumplió el contrato de compraventa,
configurándose así la infracción atribuida.
V. En auto de las doce horas con dos minutos del diez de septiembre de dos mil doce
[folios 106 al 109], se revocó la medida cautelar otorgada en auto de las ocho horas con cinco
minutos del cuatro de octubre de dos mil once; se tuvo por rendido el informe justificativo
requerido al Tribunal Sancionador; se dio intervención a la licenciada Mirna Mercedes Flores
Quijada, en calidad de agente auxiliar delegada por el Fiscal General de la República; y se abrió a
prueba el proceso por el término de ley, de conformidad al artículo 26 de la LJCA.
La parte actora y la tercera beneficiada con los actos impugnados no hicieron uso de esta
etapa procesal.
La autoridad demandada expresó que la prueba en que fundamenta sus argumentos puede
verificarse en el expediente administrativo relacionado con el presente caso, que fue remitido
oportunamente a esta Sala.
VI. Mediante resoluciones de las doce horas con veintidós minutos del veintiuno de enero
de dos mil trece [folio 119], de las doce horas con diez minutos del diez de junio de dos mil trece
[folio 142], de las doce horas con treinta y cinco minutos del veintiséis de febrero de dos mil
catorce [folio 161] y de las once horas con treinta y un minutos del trece de octubre de dos mil
catorce [folios 183 y 184]; se corrieron los traslados que ordena el artículo 28 de la LJCA, con los
siguientes resultados:
a) La parte actora amplió el argumento plasmado en su escrito de demanda referente a la
aplicación indebida del artículo 43 letra e) de la LPC. Asimismo, pretendió brindar prueba
documental, sin embargo, en virtud del principio de preclusión procesal, dicha prueba con su
respectiva argumentación no será valorada en la presente sentencia.
b) La autoridad demandada reiteró las consideraciones expuestas en su informe
justificativo.
c) La tercera beneficiada con los actos impugnados no hizo uso de esta etapa procesal.
d) La representación fiscal sostuvo que, a su criterio, no existen las vulneraciones
alegadas; concluyendo así, que los actos administrativos pronunciados por el Tribunal
Sancionador son legales.
VII. En el presente caso, el FSV ha invocado los siguientes motivos de ilegalidad:
(i)violación al inciso primero del artículo 1610 del Código Civil; (ii) errónea aplicación por parte
del Tribunal Sancionador del artículo 1634 del Código Civil; (iii) aplicación indebida del artículo
43 literal e) de la LPC.
A. Sobre el artículo 1610 del Código Civil, la actora explicó que «[e]n lo que respecta al
norma aplicable, ya que el legislador permite que las partes contratantes se pongan de acuerdo
sobre esta materia …» [folio 3 frente].
Y que «[p]or medio del Compromiso de Pago de Servicios Básico-Activo Extraordinario,
de fecha 29 de enero de 2009, la señora MEAL se comprometió a entregar al FSV los estados de
cuenta firmados y sellados de impuestos municipales, en un plazo no mayor de cuarenta y cinco
días hábiles, para que el FSV cancele la mora y multas correspondientes. Al fallar en el
cumplimiento de este acuerdo, válidamente asumido en los términos del artículo 1610 del Código
Civil, no existe ningún incumplimiento por parte de nuestro representado en cuanto a la entrega
del bien en los términos contratados» (negritas suprimido) [folio 3 frente].
En lo que respecta al artículo 1631 del Código Civil expuso que «[p] ara multar a nuestro
representado el Tribunal Sancionador razona que traspasar libre de gravamen involucra los
impuestos municipales, por lo que a criterio de la autoridad demandada se ha violado esta
norma por no haberse entregado lo que reza el contrato. Este razonamiento es errado porque
hace una interpretación amplia de lo que constituye “libre de gravamen”, comprendiendo
conceptos que en ningún momento fueron la intención del legislador. En efecto, el Art. 1627 del
Código Civil claramente establece que las obligaciones del vendedor se reducen a dos: la
entrega o tradición del bien vendido y el saneamiento del mismo; por lo tanto, en ningún
momento el legislador comprendió en el concepto de venta libre de gravamen lo que son [sic] los
impuestos municipales» [folio 4 frente].
Continuó acotando que «…por libre de gravamen se entiende en materia civil que el
inmueble vendido sea susceptible de inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas
sin restricciones o limitaciones al derecho de dominio del comprador, lo que se cumplió a
cabalidad por constar debidamente inscrita la compraventa a favor de la señora MEAL en un
ciento por ciento del derecho de propiedad…» [folio 4 vuelto].
Finalmente, en lo referente al artículo 43 letra e) de la LPC, sostuvieron que
«…habiéndose demostrado que la interpretación hecha respecto del Art. 1631 del Código Civil,
no existe ninguna violación al contrato de compraventa. En el contrato de compraventa nuestra
representada se comprometió a entregar el bien traspasado libre de gravamen, lo que así ocurrió
al haberse demostrado que el inmueble se encuentra inscrito a favor de la denunciante en un
ciento por ciento del derecho de propiedad y sin restricciones a ese derecho. En lo que respecta
a los servicios e impuestos municipales que corresponden al inmueble traspasado, las partes
contratantes pactaron válidamente que la institución vendedora cancelaría tales cargos bajo
ciertas condiciones, las cuales, ha quedado demostrado que la compradora incumplió; razón por
la cual, no se ha faltado a ninguna estipulación contractual y así deberá declararse» [folio 5
frente].
B. La autoridad demandada, por su parte, refirió que «…se acreditó que ante el reclamo
interpuesto por la consumidora, el Fondo no realizó las acciones necesarias para solventar la
deuda pendiente con la Alcaldía Municipal de Ilopango, a fin de que[sic] los recibos de agua y
luz fueran emitidos a nombre de la compradora (…) Desde esa perspectiva, puede afirmarse que
el Fondo tenía la obligación de entregar la vivienda en los términos estipulados en el contrato,
es decir, libre de gravamen, entiéndase impuesto, tasa o tributo, servidumbre u obligación que
pesa sobre un bien mueble o inmueble y sobre el uso que se hace de éstos. En consecuencia, al
existir tasas municipales pendientes de pago sobre la vivienda adquirida por la señora MEAL, el
Fondo incumplió el contrato de compraventa; configurándose así la conducta ilícita que se le
imputa, por la cual se procedió a imponer una sanción que ahora es impugnada» [folio 104
frente].
Además, señalo que «…la validez del Instructivo para la Administración y Venta de
Activos Extraordinarios Propiedad [sic] no ha sido sometida a discusión en el procedimiento
sancionatorio, ya que este Tribunal no tiene competencia para tal efecto. Tampoco, se ha
cuestionado el contrato de compraventa y el convenio de pago, pues, si bien se tratan de
contratos de adhesión, cuyo contenido, eventualmente, pudiese ser objeto de cuestionamiento
jurídico. En el caso de autos, el objeto del procedimiento sancionatorio instruido con el Fondo
Social para la Vivienda consistió en determinar si efectivamente el proveedor denunciado había
incumplido el contrato de compraventa de inmueble al no entregar la vivienda en los términos
convenidos» [folios 104].
C. Este tribunal procederá a realizar las valoraciones pertinentes de los argumentos
planteados:
a. Esta Sala advierte que los argumentos esgrimidos tanto por la institución actora como
por la autoridad demandada, en torno a las disposiciones bajo análisis, se circunscriben
principalmente a lo que debe entenderse a partir de la estipulación contractual que prescribe la
obligación de venta del inmueble “libre de gravamen”. Por ello, se seguirá el siguiente orden
lógico: (i) en primer lugar, se efectuarán algunas consideraciones doctrinarias y jurisprudenciales
referentes a la teoría de las obligaciones y su relación con la materia tributaria municipal; (ii) a
fin de establecer el tipo de obligación cuyo incumplimiento acarreó la infracción atribuida a la
parte demandante; para finalmente (iii) analizar la aplicación de las disposiciones legales
alegadas por el FSV.
b. La doctrina define la obligación como «…un vínculo jurídico en virtud del cual una
persona determinada debe realizar una prestación en provecho de otra» [Ospina Fernández, G y
Ospina Acosta, E. Teoría General del contrato y del negocio jurídico, Editorial Temis, 7ª
edición, Bogotá: 2016, p. 20].
Para efectos del presente caso, conviene hacer especial mención a que, dentro de las
diferentes categorías de obligaciones, existen las denominadas obligaciones propter rem o
ambulatorias; una obligación propter rem «…es un deber impuesto al titular de un derecho real,
por el hecho de ser tal. Por lo tanto, cuando la persona deja de ser titular del derecho, cesa de
estar sujeto al deber. Recíprocamente, quien adquiere la titularidad del derecho pasa a estar
gravado con el deber» [Vargas Vargas, M. Obligación Civil y Obligación Tributaria, Editorial
Jurídica Ediar Conosur, Santiago: 1987, p. 21].
En el mismo sentido, se afirma que «[l]as obligaciones propter rem se pueden definir
como las que se dan con ocasión de un derecho real principal de que es titular el deudor e
imponen a este la necesidad de ejecutar una prestación, exclusivamente en razón y en la medida
de su derecho» [Ospina Fernández, G y Ospina Acosta, E. Teoría General del contrato y del
negocio jurídico, Editorial Temis, 7ª edición, Bogotá: 2016, p. 214].
Ahora bien, en los actos administrativos impugnados el Tribunal Sancionador aduce un
incumplimiento contractual en virtud que el inmueble no se transmitió libre de gravamen al haber
deudas pendientes en cuanto a impuestos municipales.
En la relación entre el derecho civil y el derecho tributario, los impuestos municipales que
gravan un inmueble se han entendido dentro del concepto de obligaciones propter rem. La
doctrina afirma que «[l]a obligación tributaria sería una obligación propter rem en el caso del
impuesto territorial. Este impuesto sería una obligación del propietario de un inmueble de
manera que, vendido el inmueble, cesaría la obligación (…) lo que demostraría que el impuesto
territorial es una obligación ligada a la propiedad del inmueble, que cesa cuando se deja de ser
dueño» [Vargas Vargas, M. Obligación Civil y Obligación Tributaria, Editorial Jurídica Ediar
Conosur, Santiago: 1987, p. 44].
Asimismo, la jurisprudencia argentina ha acotado que «[l]as deudas fiscales por
gravámenes inmobiliarios constituyen obligaciones “propter rem”, ya que se constituyen en
relación del señorío que tiene una persona indeterminada con respecto a una cosa determinada,
en que el crédito, deuda, nace, subsiste o se extingue junto con la relación del señorío, de
manera que si el deudor “propter rem” deja de estar en dicha relación, queda desobligado por
lo menos en lo sucesivo, desplazándose hacia el nuevo propietario o poseedor»[Cámara Primera
de Apelaciones de lo Civil y Comercial de Córdoba, José A. Busato contra Estarrico, octubre 12-
989, La Ley Córdoba Tomo 1990]; y que «…una de las caracterís ticas de esta suerte de
obligaciones, es su origen exclusivamente legal: son obligaciones ex lege…» [Cámara Nacional
de lo Civil, en pleno, Hipólito Dodero contra Consorcio de Propietarios Neuquén 586/88/90, once
de mayo de mil novecientos noventa y siete].
En nuestro país, al revisar la normativa tributaria municipal, se advierte que el artículo 11
de la Ley General Tributaria Municipal prescribe que «[l]a obligación tributaria municipal es el
vínculo jurídico personal que existe entre el Municipio y los contribuyentes o responsables de
los tributos municipales…»; y el artículo 18 de la misma normativa, señala que el sujeto pasivo
de la obligación tributaria municipal es la «…persona natural o jurídica que según la ley u
ordenanza respectiva, está obligada al cumplimiento de las prestaciones pecuniarias, sea como
contribuyente o responsable».
De folios 96 al 101 del expediente administrativo, figura testimonio de escritura matriz
del contrato de compraventa celebrado entre el FSV y la señora MEAL. En la cláusula II de dicho
contrato, se específica que el inmueble objeto de compraventa se encuentra ubicado en la
jurisdicción de Ilopango; por lo que procede revisar el marco normativo que dicha municipalidad
ha establecido en materia tributaria.
Para el municipio de Ilopango, rige la Tarifa General de Arbitrios Municipales, publicada
en el Diario Oficial número 222, tomo número 285, de fecha veintiocho de noviembre de mil
novecientos ochenta y cuatro [aún vigente]. En su artículo 33, incisos primero y tercero, la
normativa en comento contempla que: «[l] os propietarios, usufructuarios y fideicomisarios de
impuestos, estarán obligados al pago de los impuestos y tasas por servicios que deban cubrirse
de conformidad a esta Tarifa (…) Es obligación de todo propietario o poseedor de inmuebles
pagar los impuestos y tasas municipales, desde la fecha en que adquiera la propiedad o
posesión del inmueble, estén éstos o no registrados…» (resaltado propio).
Por otro lado, dicho municipio cuenta también con la “ordenanza reguladora de las tasas
por servicios municipales de la ciudad de Ilopango, departamento de San Salvador”, de fecha
catorce de septiembre de dos mil uno, publicada en el Diario Oficial número 186, tomo número
353, de fecha tres de octubre de dos mil uno; actualmente derogada, pero aplicable al presente
caso por ser la normativa vigente al momento de realizarse el contrato objeto de controversia.
El artículo 4 de la referida ordenanza definía como sujeto pasivo de la obligación
tributaria municipal a los “contribuyentes y responsables”. Posteriormente, el artículo 5 de la
misma ordenanza refería que «[p]ara efectos de la aplicación de esta Ordenanza se entenderán
como SUJETOS PASIVOS de la Obligación Tributaria Municipal a las siguientes personas o
entidades propietarios, arrendatarios, comodatarios (…) y en última instancia a la persona cuyo
nombre se haya solicitado el servicio por esta Municipalidad realizado el mismo en bienes
propiedad del contribuyente» (resaltado propio).
Con lo anterior, queda confirmado que las normativas municipales, por habilitación del
legislador en la Ley General Tributaria Municipal, han reconocido el carácter de obligación
propter rem del pago de los impuestos y tasas municipales, en cuanto reconoce como sujeto
pasivo de dichas obligaciones tributarias al propietario o poseedor del inmueble.
c. Por otro lado, resulta necesario aclarar que la misma doctrina diferencia las
obligaciones propter rem de las denominadas cargas reales de un bien inmueble, así: «…en la
obligación propter rem, la prestación del deudor se implica en función de un más ordenado y
sistemático ejercicio del derecho de propiedad. En tanto que en la carga real la prestación se
relaciona con la propiedad o posesión tan solo con el fin de conceder al acreedor un medio más
eficaz para asegurar el cumplimiento y no para una mejor utilización del fundo…» [Bueres,
Alberto J. Obligaciones “propter rem” y sus relaciones con otras figuras, Universidad de
Buenos Aires, Facultad de Derecho. En “Lecciones y Ensayos” No. 90, Buenos Aires: 2012, pp.
108 y 109]; señalando además que las obligaciones propter rem son obligaciones personales,
mientras que las cargas reales son obligaciones puramente reales, en las cuales, en otras palabras
«…la cosa es la que debe y no la persona…» [Op. Cit., p. 116].
Bajo esa inteligencia, se advierte que la cláusula objeto del incumplimiento impugnado
ante esta sede prescribe que el apoderado del vendedor manifestó que «…le vende a ésta [la
compradora] libre de gravamen el inmueble descrito…» [folio 97 del expediente administrativo].
Al establecer la obligación de vender “libre de gravamen el inmueble” y a partir de la
interpretación literal de la voluntad de las partes, esta Sala considera que el gravamen al que se
refiere la cláusula en comento lo ostenta únicamente el inmueble; y que, por lo contrario, dicha
estipulación contractual no hace alusión a una obligación que “grava” el patrimonio personal del
propietario de dicho inmueble, como son las obligaciones propter rem y, en consecuencia, el pago
de tasas municipales.
Es decir, los gravámenes del inmueble y que recaen sobre el inmueble son las
denominadas cargas reales. Mientras que los tributos municipales [ya sea impuestos, tasas o
contribuciones especiales] se configuran como un vínculo personal con los contribuyentes, y, por
ende, son una obligación propter rem que recae en el sujeto pasivo de la obligación tributaria
municipal en cuanto tiene la titularidad de un derecho real sobre el inmueble. En ese sentido,
existe una diferencia entre la obligación de libre gravamen del inmueble y la obligación de libre
gravamen de la persona que ostenta el derecho de propiedad sobre dicho inmueble.
d. Establecida la anterior diferencia, cabe traer a colación que la infracción grave atribuida
en el presente caso, regulada en el artículo 43 letra e) de la LPC reza de la siguiente manera:
«[n]o entregar los bienes o prestar los servicios en los términos contratados».
El razonamiento del Tribunal Sancionador relacionó la disposición anteriormente citada
con el artículo 1631 del Código Civil que prescibe«[e]l vendedor está obligado a entregar lo que
reza el contrato»; y a partir de dichos artículos es que la autoridad demandada argumentó que
«…la vivienda adquirida por la señora MEAL debió ser entregada libre de gravamen tal como se
estableció en el contrato de compraventa (…) al existir tasas pendientes de pago sobre la
vivienda adquirida por la señora AL, la proveedora denunciada incumplió el contrato de
compraventa suscrito entre ambas partes…» [folios 86 del expediente administrativo].
La parte actora, por lo contrario, invocó que «…por libre de gravamen se entiende en
materia civil que el inmueble vendido sea susceptible de inscribirse en el Registro de la
Propiedad Raíz e Hipotecas sin restricciones o limitaciones al derecho de dominio del
comprador, lo que se cumplió a cabalidad por constar debidamente inscrita la compraventa a
favor de la señora MEAL en un ciento por ciento del derecho de propiedad…» [folio 4 vuelto].
Ahora bien, el mismo carácter de obligación propter rem de las tasas municipales reafirma
la idea que, cuando exista un cambio en la persona que ostenta el derecho de propiedad sobre el
inmueble correspondiente, será el nuevo propietario quien deba asumir dichas obligaciones. En
línea con esa idea es que el Código Civil en el artículo 1610 inciso primero establece como regla
general que quedan a cargo del vendedor los impuestos municipales, en tanto y en cuanto era el
anterior propietario de dicho inmueble; y es hasta que una nueva persona adquiere plenamente la
propiedad del inmueble, se le configura a dicho propietario la obligación del pago de tasas
municipales.
Cabe aclarar que la infracción atribuida al FSV en los actos administrativos impugnados
es la regulada en el artículo 43 letra e) de la LPC que prescribe como infracción grave el «[n]o
entregar los bienes o prestar los servicios en los términos contratados». Asimismo, el Tribunal
Sancionador dentro del primer acto impugnado sostuvo que «…la proveedora denunciada
incumplió el contrato de compraventa suscrito entre ambas partes…» [folio 86 vuelto del
expediente administrativo]. De este modo, esta Sala observa que el fundamento de la infracción
adjudicada a la parte actora radicó exclusivamente en el incumplimiento del contrato de
compraventa; por lo que en ese sentido deberán analizarse las ilegalidades demandadas.
Al analizar íntegramente el cuerpo de dicho contrato, no se observa que las partes hayan
pactado alguna estipulación expresa referente a que el pago de las tasas municipales que se
debían con anterioridad a llevar a cabo la compraventa le correspondían al FSV; únicamente, en
la cláusula denominada “obligaciones” se estableció que «[l]a Deudora se obliga a: (…) 6.
Mantener al día el pago de los impuestos, tasas o contribuciones fiscales o municipales que
afecten al inmueble hipotecado, comprometiéndose a presentar al Fondo, siempre que ésta lo
requiera, los respectivos recibos de solvencias…» [folio 98 vuelto del expediente administrativo].
Por lo que ha quedado determinado que el Tribunal Sancionador adjudicó erróneamente al
FSV la infracción regulada en el artículo 43 letra e) de la LPC y no interpretó de forma
sistemática el artículo 1631 del Código Civil con el cuerpo del contrato; puesto que (i) la cláusula
que invoca como incumplida y particularmente la obligación de vender “libre de gravamen el
inmueble”, no hace referencia a la obligación del pago de tasas municipales: y (ii) dentro del
contrato de compraventa bajo análisis, no existe una obligación expresa del FSV de pagar los
impuestos municipales que se debían con anterioridad a la adquisición del inmueble por la
consumidora denunciante.
2. Sobre las demás vulneraciones invocadas por la parte actora, debe precisarse que, en
principio, en el ordenamiento procesal administrativo salvadoreño la constatación de un solo
motivo de ilegalidad en el acto administrativo deriva en la consecuente improcedencia de este
último. En reiteradas decisiones de esta Sala se ha establecido que dicha comprobación hace
innecesario el examen de otros vicios, pues la declaratoria de ilegalidad no admite graduaciones
ni la consecuencia será distinta de comprobarse otro u otros vicios alegados.
Aunque razones referidas a la naturaleza de las pretensiones planteadas aconsejan en
ocasiones la revisión de adicionales fundamentos de la pretensión contenciosa -pues sólo de esa
manera es posible satisfacer en su plenitud determinada pretensión- en el presente caso es posible
la estimación de la pretensión sin que sea necesario un examen adicional de legalidad. En el
sentido dicho, una vez comprobada la existencia de un vicio en el acto, esta Sala considera
inoficioso continuar el examen de los demás alegatos de ilegalidad planteados.
VIII. Realizadas las anteriores consideraciones, se concluye que la actuación del Tribunal
Sancionador es ilegal, puesto que la sanción impuesta al FSV por la cantidad de dos mil dólares
de los Estados Unidos de América ($2,000.00) vulnera los artículos 43 e) de la LPC y 1631 del
IX. Determinada la ilegalidad del acto administrativo impugnado, corresponde efectuar un
pronunciamiento sobre la medida para el restablecimiento del derecho violado, de conformidad al
En el presente caso, el Tribunal Sancionador impuso multa a la institución demandante,
por la cantidad de dos mil dólares de los Estados Unidos de América ($2,000.00), por la
infracción al artículo 43 letra e) de la LPC. En vista que esta Sala, mediante resolución de las
doce horas con dos minutos del diez de septiembre de dos mil doce [folios 106 al 109] revocó la
medida cautelar decretada en el auto de las ocho horas con cinco minutos del día cuatro de
octubre de dos mil once [folios 73 y 74]; y que mediante escrito agregado a folio 114, el FSV
presentó constancia de haber cancelado la multa impuesta; esta Sala ordena al Tribunal
Sancionador que realice las acciones necesarias para efectuar la devolución de dicha multa a la
institución impetrante.
X. Deliberación del presente asunto.
La Sala de lo Constitucional, el uno de marzo de dos mil trece, emitió sentencia en el
proceso de inconstitucionalidad con referencia 78-2011, en el cual se alegaron «...vicios de
contenido, del art. 14 inc. 2° de la Ley Orgánica Judicial...»; dicha disposición hace referencia al
carácter deliberativo del proceso decisorio y la regla de votación para la emisión de sentencias,
incluyendo la de esta Sala.
Esencialmente en la referida sentencia se estableció que «...la regla de votación
impugnada por los demandantes debe ser declarada inconstitucional, pues carece de
justificación suficiente en relación con el alcance de los arts. 2 y 186 inc. 3° Cn. En vista de que
la regla de mayoría corresponde a la votación mínima necesaria para formar decisiones de un
órgano colegiado, de que ella está reconocida legalmente como estándar de votación de diversos
tribunales colectivos (arts. 14 inc. 1° y 50 inc. 1° LOJ) -lo que sirve como referente analógico
para evitar un vacío normativo- y por razones de seguridad jurídica, el efecto de esta sentencia
será que para tomar las decisiones interlocutorias y definitivas de la Sala de lo Contencioso
Administrativo de la Corte Suprema de Justicia bastarán los votos de la mayoría de los
Magistrados que la integran, incluso en los procesos iniciados con anterioridad a esta
sentencia».
Esta Sala entiende que en virtud del anterior razonamiento, le corresponde al pleno de la
misma, en principio, el conocimiento y decisión de las resoluciones interlocutorias y definitivas
que se adopten, pero en los casos en que se alcance el consenso de la mayoría y no de todos, es
decir tres a uno, se habilita el mecanismo en cuya virtud el respectivo Magistrado o Magistrada
debe dejar constancia de las razones de su posición discrepante mediante el correspondiente voto
y se toma la decisión por mayoría de votos.
Así las cosas, para la emisión de esta sentencia definitiva, se adoptará la decisión por la
señora Magistrada Paula Patricia Velásquez Centeno y los señores Magistrados Sergio Luis
Rivera Márquez y Roberto Carlos Calderón Escobar. El Magistrado Sergio Luis Rivera Márquez,
aunque comparte la decisión adoptada en la presente sentencia, sostiene diferentes fundamentos
jurídicos, por lo que hará constar su voto concurrente a continuación de la presente sentencia. De
igual forma, la Magistrada Elsy Dueñas Lovos hará constar su voto en discordia.
XI. POR TANTO, con fundamento en lo expuesto y de conformidad a los artículos 15 y
86 de la Constitución de la República, 31, 32, 33, 34 y 47 de la Ley de la Jurisdicción
Contencioso Administrativa derogada, emitida el catorce de noviembre de mil novecientos
setenta y ocho, publicada en el Diario Oficial número doscientos treinta y seis, Tomo número
doscientos sesenta y uno, de fecha diecinueve de diciembre de mil novecientos setenta y ocho,
ordenamiento de aplicación al presente caso en virtud del artículo 124 de la Ley de la
Jurisdicción Contencioso Administrativa vigente, a nombre de la República de El Salvador, esta
Sala FALLA:
1) Declarar ilegal las siguientes resoluciones pronunciadas por el Tribunal Sancionador de
la Defensoría del Consumidor: (a) de las nueve horas con cuarenta y cinco minutos del ocho de
noviembre de dos mil diez, mediante la cual se sancionó al FSV con multa por la cantidad de dos
mil dólares de los Estados Unidos de América ($2,000.00), por la infracción prevista en el
artículo 43 letra e) de la LPC; y (b)de las diez horas con cinco minutos del diez de diciembre de
dos mil diez, mediante el cual se declaró sin lugar el recurso de revocatoria contra la resolución
descrita en el literal que antecede.
2) Como medida para restablecer el derecho vulnerado, se ordena al Tribunal Sancionador
de la Defensoría del Consumidor que, en el plazo de treinta días hábiles, de conformidad con los
artículos 34 inciso primero y 47, ambos de la LJCA; realice las acciones necesarias para efectuar
la devolución de la multa impuesta al FSV.
3) Condenar en costas a la autoridad demandada conforme al derecho común.
4) Extender certificación de esta sentencia a la autoridad demandada y al Fiscal General
de la República.
Notifíquese. -
DUEÑAS ---- P. VELASQUEZ C.------ S. L. RIV. MARQUEZ------R.C.C.E.---
PRONUNCIADO POR MAYORÍA LAS SEÑORAS MAGISTRADAS Y LOS SEÑORES
MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.-------M. A.V.------ SRIA.----------RUBRICADAS
VOTO CONCURRENTE DEL MAGISTRADO SERGIO LUIS RIVERA
MÁRQUEZ
Comparto, aunque con ciertas matizaciones, la decisión adoptada por mis honorables
colegas Magistradas y Magistrado en el proceso contencioso administrativo promovido por el
Fondo Social para la Vivienda - FSV- por medio de sus apoderados generales judiciales,
licenciado René Alfonso Padilla y Velasco y licenciada Thelma Margarita Villalta Viscarra,
contra el Tribunal Sancionador de la Defensoría del Consumidor -en adelante, el Tribunal
Sancionador o TS-, para impugnar los siguientes actos administrativos:
(a) Resolución de las nueve horas con cuarenta y cinco minutos del ocho de noviembre de
dos mil diez, mediante la cual se sancionó al FSV con multa por la cantidad de dos mil dólares de
la Ley de Protección al Consumidor -en adelante LPC-; y
(b) Resolución de las diez horas con cinco minutos del diez de diciembre de dos mil diez,
mediante el cual se declaró sin lugar el recurso de revocatoria contra la resolución descrita en el
literal que antecede.
I. Antecedente.
1. Hechos atribuidos al Fondo Social para la vivienda.
La señora MEAL tramitó el crédito hipotecario número ******* (*******) para la
compraventa de un inmueble recuperado por el FSV que se encuentra ubicado en **********,
Ilopango,
El cuatro de febrero de dos mil nueve la señora AL se presentó ante el FSV para que se le
revisara la documentación completada para iniciar la compra del inmueble, en ese momento, el
FSV informó a la potencial compradora que, de acuerdo al literal 2.5.6 de la normativa del FSV
denominada “Instructivo para la administración y venta de activos extraordinarios propiedad del
FSV”, vigente a partir del treinta de julio de dos mil ocho y, según la denominada “Carta de Pago
de Servicios Básicos Activo Extraordinarios”, suscrita por la consumidora, la señora AL debía
entregar los estados de cuenta firmados y sellados de energía eléctrica, agua potable e impuestos
municipales, en un plazo no mayor a cuarenta y cinco días hábiles, contados a partir de la fecha
en que se otorgase la escritura de compraventa, con el objeto que el FSV cancelara la mora y
multas correspondientes y, en el caso de entregarlos después de esa fecha, el deudor iba a
absorber esos pagos.
La escritura que contiene el mutuo y la compraventa se otorgó el veintitrés de abril de dos
mil nueve y la señora AL no se hizo presente a las oficinas del FSV con los recibos de servicios
básicos e impuestos municipales dentro de los cuarenta y cinco días estipulados, por lo que el
FSV no asumió el pago de dichas deudas.
2. Procedimiento administrativo ante el Tribunal Sancionador.
2.1. La señora MEAL, compradora del inmueble y deudora en el contrato de mutuo, se
presentó ante la Defensoría del Consumidor a interponer denuncia contra el FSV como vendedor
del referido bien raíz y obligado a pagar los impuestos municipales.
2.2. A raíz de la denuncia, se inició procedimiento ante el Tribunal Sancionador.-
El FSV dirigió su defensa a establecer la existencia de la normativa interna antes
relacionada y de la”Carta de Pago de Servicios Básicos Activo Extraordinarios”, suscrita por la
compradora el cuatro de febrero de dos mil nueve.
El Tribunal Sancionador desestimó la validez de dicha “Carta” y consideró que con la
prueba documental y testimonial aportada en el procedimiento sancionatorio se comprobó que el
FSV vendió a la señora AL un inmueble libre de gravamen y que quedó acreditado que, ante el
reclamo interpuesto por la consumidora, el FSV no realizó las acciones necesarias para solventar
la deuda pendiente con la alcaldía municipal.
El Tribunal Sancionador afirmó que el FSV tenía la obligación de entregar la vivienda en
los términos estipulados en el contrato, es decir, libre de gravamen; entendiendo comprendidos
dentro del término “gravamen”, tanto los impuestos, tasas o tributos, servidumbres y demás
obligaciones que pesaran sobre el bien inmueble.
Finalmente, concluyó que al existir tasas municipales pendientes de pago sobre la
vivienda adquirida por la señora AL, el FSV incumplió el contrato de compraventa,
configurándose así la infracción atribuida.
La representación del FSV promovió recurso de revocatoria contra la sanción que le
impuso el Tribunal Sancionador, pero el mismo le fue declarado sin lugar.
2.3. Inconforme con la decisión del Tribunal Sancionador de la Defensoría del
Consumidor, los apoderados del Fondo Social para la Vivienda promovieron acción contencioso
administrativa.
II. Contenido del criterio de mayoría
1. Argumentos de agravio en la demanda.
En la demanda, los apoderados del FSVmanifestaron como vicios de ilegalidad delos
actos administrativos impugnados:
(a) violación al inciso primero del artículo 1610 del Código Civil, en virtud que el
legislador permite que las partes contratantes se pongan de acuerdo en lo concerniente al pago de
impuestos municipales;
(b)errónea aplicación por parte del Tribunal Sancionador del artículo 1631 del Código
Civil, ya que realiza una interpretación amplia de lo que constituye “libre de gravamen”, cuando
en materia civil únicamente se refiere a que el inmueble no tenga restricciones o limitaciones al
derecho de dominio que obstaculicen la inscripción el registro correspondiente; y
(c) aplicación indebida del artículo 43 literal e) de la LPC, afirmando que no se ha
violentado ninguna estipulación contractual.
2. Fundamentos expresados en la resolución principal para sostener la ilegalidad del
acto impugnado.
2.1. En la resolución mayoritaria se sostiene que en el presente caso no es aplicable el
artículo 1610 del Código Civil, ya que dicho artículo concierne a los impuestos municipales los
cuales son sustancialmente distintos de las tasas municipales, por lo que, en todo caso, para
determinar quién debe pagar dichas tasas debe acudirse a las disposiciones particulares del
municipio de Ilopango, siendo aplicable la Ordenanza Reguladora de las Tasas por Servicios
Municipales de la ciudad de Ilopango, departamento de San Salvador, publicada en el Diario
Oficial número 186 tomo número 353 de fecha tres de octubre de dos mil uno.
En el artículo 5 de dicha ordenanza se definen como sujetos pasivos de la obligación son
los “(…) propietarios, arrendatarios, comodatarios (…) y en última instancia a la persona cuyo
nombre se haya solicitado el servicio por esta Municipalidad realizado el mismo en bienes
propiedad del contribuyente.”
2.2. Se dice también en la resolución a la cual adjunto mi voto, que el Tribunal
Sancionador se ha equivocado al interpretar el vocablo “gravamen” puesto que éste solamente se
refiere a las cargas reales que recaen sobre los inmuebles y no a las obligaciones personales, por
lo que no puede interpretarse que el artículo 1631 del Código Civil también haga alusión a las
tasas municipales.
2.3. En ese sentido, en la resolución principal se rechaza que se haya cometido la
infracción establecida en el artículo 43 letra “e” de la Ley de Protección al Consumidor, pues no
se han infringido los términos contratados.
III. Matices por los cuales se acompaña la decisión, pero no el fundamento.
En las cláusulas establecidas en el contrato de compraventa no se acordó entre las partes
que el FSV tuviese que cancelar las tasas municipales vinculadas con el inmueble que dicha
institución le vendió a la señora MEAL por ende, efectivamente no podría considerarse que del
propio cuerpo de éste se desprenda una obligación en ese sentido.
Sin embargo debo referirme a los supuestos de ley que deben considerarse parte de todo
contrato y al formulario que suscribió la compradora antes de la compraventa, y que constituye
un supuesto convenio previo denominado “compromiso de pago de servicios básicos activo
extraordinario” ya que dependiendo de las condiciones de otorgamiento, pudo obligar o no a los
contratantes y definir a quién correspondía el pago de tasas municipales vencidas vinculadas con
el inmueble y, con ello, instituir anticipadamente una obligación capaz de ser considerada parte
del contrato de compraventa.
1. Posibilidad de agregar cláusulas condicionales en el contrato, antes del contrato y
después del contrato.
1.1. En los contratos de compraventa, como en cualquier otro contrato, es posible
adicionar cláusulas que no se refieren a lo principal, es decir, que son accesorias. Estas cláusulas
pueden incluirse en el propio contrato de compraventa, pueden adicionarse en otro contrato
relacionado, que puede ser concomitante o posterior; e incluso son susceptibles de ser
incorporadas mediante cláusula condicional previa, es decir existente antes del otorgamiento del
contrato que, según sea su naturaleza puede ser promisoria o contingente; asimismo, pueden
incorporarse por pacto entre las partes o, dependiendo también de la naturaleza de la cláusula
accesoria mediante declaración unilateral si su única finalidad es crear una obligación para una
de las partes sin contraprestación. Pero, para que surtan efecto, deben ser relacionadas en el
contrato de compraventa, es decir, cuando éste no contenga la cláusula accesoria, debe hacer
alusión a que ésta existe y que se encuentra en otro instrumento, del cual debe relacionar las
particularidades que lo hacen diferenciable.
1.2. En principio, las cláusulas en los contratos requieren su incorporación al mismo, tal
cual lo reconoce la jurisprudencia, verbigracia la sentencia de casación con referencia 1530-2002
pronunciada a las doce horas veinte minutos del treinta de septiembre de dos mil dos, en la cual
se dijo:
“Así las cosas, es pertinente traer a cuenta el concepto o definición de lo que por
contrato se entiende […] “la convención generadora de obligaciones o bien el acuerdo de las
voluntades de dos o más personas destinado a crear obligaciones”.
Nuestro Código Civil retoma la definición anterior, cuando en su Art. 1309 dice: “
Contrato es una convención en virtud de la cual una o más personas se obligan para con otras u
otras, o recíprocamente, a dar, hacer o no hacer alguna cosa”. De lo anterior se deduce que las
características primordiales de un contrato son: a) acuerdo de voluntades de dos o más
personas; y, b) que genere obligaciones.
Ahora bien, siendo que la “voluntad” es uno de los elementos base en materia
contractual y sobre ésta se ha escrito mucho por los tratadistas y expositores del Derecho,
desarrollando ampliamente el denominado “PRINCIPIO DE LA AUTONOMIA DE LA
VOLUNTAD”, Principio básico y elemental que ha sido reconocido universalmente; en ese
sentido, se vuelve necesario hacer algunas consideraciones al respecto:
La voluntad es soberana, es ella la que dicta el derecho; el acuerdo de las voluntades es
el que determina con entera libertad los efectos del contrato, salvo aquellos casos en que ésta
riña contra la ley, la moral, el orden público y las buenas costumbres.
De acuerdo a este principio, toda persona capaz de obligarse, es libre de pactar los
contratos que le plazcan, según convenga a sus intereses, siempre y cuando tengan un objeto y
causa lícita y no riñan contra la moral y el orden público o las buenas costumbres. Así, las
partes pueden celebrar toda clase de contratos, estén o no regulados por ley, pues no puede
limitarse la actuación de las personas únicamente a la celebración de los contratos nominados
y regulados por ésta, debido a que la realidad supera a la legislación, por lo que ellas pueden
inclusive atribuir a los contratos efectos diferentes a los que les señala la ley, y aún modificar su
estructura, ampliarlos, limitarlos o hasta suprimir obligaciones que son de la naturaleza de un
contrato, determinar el contenido y objeto del mismo, así como la extensión de los derechos y
obligaciones que engendre, o inclusive pactar sanciones al incumplimiento de lo convenido, etc.
[…] Obviamente, la voluntad de las partes no es absoluta, tiene sus limitaciones como ya
se dijo, además de las que propiamente le impone el contrato dados los elementos que lo
conforman, así están, los de su esencia, los de su naturaleza y aquellos llamados accidentales.
Bajo este orden de ideas, las estipulaciones de los contratantes no pueden contrariar las cosas
que son de la esencia del contrato, pues éstas son aquellas sin las cuales el contrato, o no
produciría efecto alguno o degeneraría en otro.
Respecto de las cosas de la naturaleza del contrato, se dice que son aquéllas que, no
siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, aunque no se diga nada sobre ellas, es decir,
sin necesidad de cláusula especial; sin embargo, para suprimir las cosas de la naturaleza del
contrato, sí es necesario que se establezca expresamente por las partes contratantes, de lo
contrario se entienden incluidas.
Por el contrario, cuando se trata de las cosas que le son accidentales a los contratos, se
dice, que son aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se agregan por medio
de cláusulas especiales. La estipulación de éstas es necesaria para que se tengan por
incorporadas en el contrato, y sólo form an parte de él, cuando están expresam ente convenidas
por los contratantes.”
contratos:
“Las escrituras privadas hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura
pública, no producirán efecto alguno contra terceros.
Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas, cuando no se ha tomado razón de
su contenido al margen de la escritura matriz cuyas disposiciones se alteran en la
contraescritura, y del testimonio en cuya virtud ha obrado el tercero.
Si no fuere posible obtener el testimonio, deberá darse aviso al público, en el periódico
oficial del Gobierno, del contenido de la contraescritura.”
Esta disposición debe entenderse en conjunto con el artículo 1572 del mismo cuerpo
legal:
“La falta de instrumento público no puede suplirse por otra prueba en los actos y
contratos en que la ley requiere esa solemnidad; y se mirarán como no ejecutados o celebrados
aun cuando en ellos se prometa reducirlos a instrumento público dentro de cierto plazo, bajo una
cláusula penal: esta cláusula no tendrá efecto alguno.
Fuera de los casos indicados en este artículo, el instrumento defectuoso por
incompetencia del funcionario o por otra falta en la forma, valdrá como instrumento privado.”
Ambos artículos expresan la forma en que debe agregarse una cláusula o una
modificación posterior a un contrato, en lo principal o lo accesorio.
1. 4. En cambio las condiciones previas, ampliamente conocidas en la doctrina y de
acostumbrada usanza en múltiples contratos, no se encuentran reguladas expresamente en el
derecho civil salvadoreño, sin embargo, al ser concordantes con el principio de autonomía de la
voluntad y no contradecir la naturaleza de los contratos ni las disposiciones legales vigentes, es
factible acogerlas entre las obligaciones condicionales, mismas que no necesariamente deben
relacionarse con lo principal.
Estas condiciones se regulan en el Libro Cuarto, Título IV “De las Obligaciones
Condicionales y Modales” del Código Civil, iniciando con el artículo 1344, que dice:
“Es obligación condicional la que depende de una condición, esto es, de un
acontecimiento futuro que puede suceder o no.”
De conformidad con el artículo 1348 del CC:
Se llama condición potestativa la que depende de la voluntad del acreedor o del deudor;
casual la que depende de la voluntad de un tercero o de un acaso; mixta la que en parte depende
de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o de un acaso.
Esto significa que hay condiciones que no son bilaterales, es decir, no requieren que
ambas partes acuerden algo, sino la sola declaración de voluntad de una de ellas.
Sobre su validez se atiende al artículo 1349 CC, en el que se dispuso:
“Son nulas las obligaciones contraídas bajo una condición potestativa que consista en la
mera voluntad de la persona que se obliga.
Si la condición consiste en un hecho voluntario de cualquiera de las partes, valdrá.”
De las anteriores disposiciones se desprende que una condición puede ser potestativa y si
lo que hace es obligar a la parte que la estipula voluntariamente, entonces tiene valor.
En ese sentido, solo puedo concluir que el formulario que firmó la señora MEAL, aunque
pudiere estimarse como un documento en el cual se establecía una condición previa, no fue
posteriormente incorporado en el contrato de compraventa y por ende no constituyó una
obligación unilateral establecida como condición previa pero válida en el contrato de
compraventa.
Por ende, habida cuenta que la administración sancionó a la parte actora por supuestas
ilegalidades contenidas en el contrato, debo concordar con mis colegas Magistrada y Magistrado
y considerar que el acto impugnado es ilegal.
2. Aunque concurro con mis colegas al considerar que esta conducta no puede subsumirse
en la infracción administrativa que se adoptó para cualificarla, puesto que no se adecúa a la figura
típica, considero necesario acotar que ello no significa que se trate de una conducta permitida,
en cuanto me parece constitutiva de otra infracción a la LPC, que el Tribunal Sancionador podía
haber elegido como norma de subsunción.
En este caso la transgresión no ocurre en el contrato por el cual se realiza la compraventa
del inmueble y se formaliza el crédito hipotecario con el cual se financia dicha adquisición del
bien raíz, sino antes, en el trámite para la autorización del mutuo que fue cuando el FSV hizo
la supuesta comunicación a la compradora del inmueble.
Como el Fondo Social para la Vivienda recuperó el inmueble, en el momento en que era
de nuevo poseedor/tenedor/propietario del mismo debió pagar las tasas y servicios debidos a la
municipalidad.
La compradora, antes de adquirirlo, habitó el inmueble en calidad de inquilina y, durante
ese tiempo realizó los pagos correspondientes de las tasas y servicios, pero objeta que el Fondo
no se haya hecho cargo de pagar las que anteriormente le correspondía, pues ella no recibió
servicios municipales antes de vivir en el inmueble.
En ese sentido, al momento de revisar si la señora AL tenía ya la documentación necesaria
a efecto de formalizar el crédito hipotecario, el Fondo Social para la Vivienda procuró sustraerse
unilateralmente de sus obligaciones mediante una cláusula abusiva no inserta en el contrato de
compraventa del inmueble, sino en el denominado “compromiso de pago de servicios básicos
activo extraordinario” que no es parte del contrato de compraventa ni lo puede modificar, pero
que constituye una suerte de acuerdo creado en un formulario de adhesión mediante el cual el
FSV pretende que la futura adquirente del inmueble realice una declaración unilateral de voluntad
por la cual se obligue al pago de servicios y tasas municipales que, en ese momento (cuando aún
la compradora no ha adquirido el bien inmueble) son obligaciones del FSV, quien
unilateralmente utiliza esta maniobra para limitar el tiempo en el cual tiene esa obligación de
pago, mediante la argucia de hacer que una persona que no ha recibido esos servicios municipales
ni debe esas tasas porque anteceden a cualquier relación de ella con el inmueble y, en
consecuencia con el municipio, declare que pasados cuarenta y cinco días hábiles de la
escrituración, ella asumirá no solo los pagos que le corresponden, sino esos también.
En ese sentido ese es el supuesto contemplado en el artículo 17 letra “a” parte final y al
incurrir en dicho comportamiento el FSV comete una falta muy grave de las establecidas en el
artículo 44 letra “e” de la LPC, es decir “[i] ntroducir cláusulas abusivas en los documentos
contractuales o realizar prácticas abusivas en perjuicio de los consumidores”.
Sin embargo, al no haber sido objeto de discusión en el presente proceso, no es posible
que esta Sala proceda a recalificar la conducta, de manera que, aunque se advierte la posible
adecuación típica a la figura mencionada, debe circunscribirse el pronunciamiento a determinar la
adecuación de la conducta a la infracción imputada.
4. Dicho lo antecedente, atendiendo al principio de legalidad, el Tribunal Sancionador
erró al considerar que se había cometido la transgresión contenida en el artículo 43 letra “e” de la
LPC, por cuanto la conducta que se le imputa al FSV en este caso en concreto es imposible de
adecuar al tipo administrativo antes relacionado, de manera que el acto impugnado y su
confirmación devienen en ilegales.
Así mi voto.
Sala de lo Contencioso Administrativo, a los seis días del mes de mayo de dos mil
diecinueve.
VOTO RAZONADO CONCURRENTE PRONUNCIADO POR EL SEÑOR MAGISTRADO S.
L. RIV. MARQUEZ QUE LO SUSCRIBEN.-------M. A.V.------ SRIA.----------RUBRICADAS
VOTO DISIDENTE DE LA MAGISTRADA ELSY DUEÑAS
Difiero de la anterior resolución pronunciada por mis colegas magistrados en el proceso
con referencia 116-2011, promovido por el Fondo Social para la Vivienda (FSV), en contra del
Tribunal Sancionador de la Defensoría del Consumidor (TSDC), por la supuesta ilegalidad de los
siguientes actos administrativos: a) Resolución de las nueve horas con cuarenta y cinco minutos
del ocho de noviembre de dos mil diez, mediante la cual se sancionó al FSV con multa por la
cantidad de dos mil dólares de los Estados Unidos de América ($2,000.00), por la infracción
prevista en el artículo 43 letra e) de la Ley de Protección al Consumidor -en adelante LPC-; y b)
Resolución de las diez horas con cinco minutos del diez de diciembre de dos mil diez, mediante
el cual se declaró sin lugar el recurso de revocatoria contra la resolución descrita en el literal que
antecede.
Los motivos los expreso a continuación:
En la resolución que disiento, se concluye que el TSDC adjudicó erróneamente al FSV la
infracción regulada en el artículo 43 letra e) de la Ley de Protección al Consumidor (LPC) y no
interpretó de forma sistemática el artículo 1631 del Código Civil con el cuerpo del contrato;
puesto que (i) la cláusula que invoca como incumplida y particularmente la obligación de vender
“libre de gravamen el inmueble”, no hace referencia a la obligación del pago de tasas
municipales: y (ii) dentro del contrato de compraventa bajo análisis, no existe una obligación
expresa del FSV de pagar los impuestos municipales que se debían con anterioridad a la
adquisición del inmueble por la consumidora denunciante.
Mis colegas magistrados arribaron a dicha conclusión omitiendo por completo la
declaración que hizo el propio actor en su demanda respecto de la venta sin gravamen del
inmueble: < que el inmueble vendido sea
susceptible de inscribirse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas sin restricciones o
limitaciones al derecho de dominio del comprador, lo que se cumplió a cabalidad por constar
debidamente inscrita la compraventa a favor de la señora MEAL en un ciento por ciento del
derecho de propiedad…>> (Véase el folio 4 vuelto del expediente judicial)
Y es que, el demandante tiene plena conciencia que, en este caso en particular, a la parte
vendedora le correspondió entregar el inmueble sin gravámenes que afectaran la inscripción del
inmueble objeto de tradición.
Uno de los gravámenes que deben ser cancelados previo a inscribir cualquier inmueble en
el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, es el relativo a los impuestos municipales. El
Propiedad Raíz e Hipotecas de la República no se inscribirá ningún instrumento o documento en
el que aparezca transferencia o gravamen sobre inmueble o inmuebles, a cualquier título que
fuere, si no se presenta al Registrador solvencia de impuestos municipales sobre el bien o bienes
raíces objeto del traspaso o gravamen”.
Tesorero municipal y por el funcionario encargado al efecto, cuando el inmueble se encuentra
libre de todo impuesto o contribución.
Independientemente de si un inmueble fuera inscrito obviando por el Registrador el
requisito de pedir solvencia municipal, tal sería una omisión propia del registrador, que no
acarrea el efecto de extinguir la carga legal de estar solvente con el pago de adeudos municipales.
El artículo 100 previamente transcrito, hace alusión que los impuestos municipales recaen
sobre el inmueble, no sobre el propietario del mismo. No obstante esa normativa especial que ya
dicta lo que se entiende por “gravamen” en el ámbito municipal, mis colegas magistrados
interpretan el artículo 1631 del Código Civil sosteniendo que “las tasas municipales” aludiendo a
los impuestos municipales, recaen sobre la persona y no el inmueble. Es claramente una
interpretación sobre una norma general que no podía llevarse a cabo.
La mera confesión del actor en cuanto que al vendedor le corresponde saldar el pago de
gravámenes que afectaran al inmueble para su inscripción, es motivo suficiente para descartar la
supuesta vulneración al artículo 1631 del Código Civil y al artículo 43 letra e) de la LPC, no
pudiéndose entrar a interpretar el primer artículo cuando ya el Código Municipal expresamente
establece que los gravámenes municipales recaen sobre los inmuebles y no la persona; y en
cuanto al artículo 43 letra e) de la LPC, aunque no se haya establecido en el contrato
expresamente que le correspondía el pago de los impuestos municipales al vendedor, pues el
actor con su demanda admitió que sí le correspondía el pago de gravámenes sobre el inmueble.
Por lo que, los actos impugnados debían ser declarados legales.
Así mi voto.
Sala de lo Contencioso Administrativo, a los seis días del mes de mayo de dos mil
diecinueve.
VOTO DISIDENTE PRONUNCIADO POR LA SEÑORA MAGISTRADAS DUEÑAS QUE
LO SUSCRIBE.-------M. A.V.------ SRIA.----------RUBRICADAS.
