Sentencia nº 292-CAM-2008 de Sala de Lo Civil, Corte Suprema de Justicia, 31 de Julio de 2014

• Fecha de Resolución: 31 de Julio de 2014
• Emisor: Sala de Lo Civil
• Número de Sentencia: 292-CAM-2008
• Tipo de Resolución: Sentencia Definitiva
• Tipo de Juicio: Juicio Sumario Mercantil de Terminación de Contrato de Arrendamiento y Desocupación de Inmueble
• Tribunal de Origen: Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro

292-CAM-2008

SALA DE LO CIVIL, CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las nueve horas y quince minutos del treinta y uno de julio de dos mil catorce.

Vistos en casación de la sentencia definitiva pronunciada por la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro a las diez horas y treinta minutos del cinco de noviembre de dos mil ocho, que decide la apelación de la dictada por la J. Primero de la Mercantil de San Salvador, a las quince horas del veintinueve de julio de dos mil ocho, en el Juicio Sumario Mercantil de Terminación de Contrato de Arrendamiento y Desocupación de Inmueble, promovido por la licenciada L. de M.P.V. y continuado por el doctor L.A.P.A. actuando como Apoderados Generales Judiciales de GUILLEN Y ASOCIADOS, S.A DE C.V., contra CEMEX EL SALVADOR, S.A DE C.V. del domicilio de San Salvador.

Han intervenido en primera instancia por la parte actora, primeramente la licenciada L. de M.P.V., seguida por el doctor L.A.P.A. y por la licenciada K.N.P.J., por la parte demandada la licenciada S.L.H.C. seguida por el licenciado Luis Rolando

C. G. y posteriormente por el licenciado C.P.R.L.. En segunda instancia y en Casación, el licenciado R.L., como apelante y recurrido respectivamente, y el doctor P.A., como apelado y recurrente, ambos en el carácter indicado.

VISTOS LOS AUTOS; Y,

CONSIDERANDO:

I) La sentencia definitiva de primera instancia dice: ""POR TANTO: De acuerdo a las consideraciones anteriores y en base a lo establecido en los artículos 417, 421, 422, 427, 429, 439 Pr. C., y 49 y 11 Pr. M. y 1765 C.C, a nombre de la República de El Salvador,

FALLO

1. DECLARASE NO HA LUGAR la excepción de prescripción alegada por el demandado; b) DECLARASE TERMINADO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre las Sociedades GUILLEN Y ASOCIADOS, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia GUILLEN Y ASOCIADOS , S.A DE C.V. Y CEMEX EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia CEMEX EL SALVADOR, SA DE C.V. el día quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho y por consiguiente, ordénese a la Sociedad demandada la desocupación del inmueble arrendado; c) ORDENASE a la sociedad CEMEX EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia CEMEX EL SALVADOR, S.A DE C.V. que pague a la Sociedad GUILLEN Y ASOCIADOS, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia GUILLEN Y ASOCIADOS, SA DE C.V., la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS COLONES equivalentes a SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA DOLARES en concepto de cánones correspondientes a partir del día dieciséis de julio del año dos mil, más OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y SEIS COLONES equivalentes a NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y CUATRO DOLARES en concepto de impuesto a la transferencia de bienes muebles y a la prestación de servicios; d) No hay costas procesales."""(sic).

   II) El Fallo de la Cámara dice: ""POR TANTO: en base a lo antes expuesto, disposiciones legales citadas y Arts. 18 y 172 Cn., 439 Pr.C., a nombre de la República de El Salvador, DIJERON: DECLARASE inepta la demanda incoada en nombre de la sociedad GUILLEN Y ASOCIADOS, SA DE C.V., contra la Sociedad CEMEX EL SALVADOR, SA DE C.V., tendente a que se declarara la terminación del contrato de arrendamiento, suscrito entre dichas sociedades, así como la desocupación de la cosa arrendada y el reclamo de cánones de arrendamiento y del impuesto a la transferencia de bienes muebles y a la prestación de servicios;

   B) Condenase a la sociedad GUILLEN Y ASOCIADOS, SA DE C.V., en las costas, daños y perjuicios a que hubiere lugar.''''''(sic).

   III) No conforme con el fallo de la Cámara, la parte demandante, por medio de su apoderado doctor L.A.P.A., interpuso recurso de casación en los términos siguientes: INTERPOSICIÓN DEL RECURSO DE CASACIÓN en el carácter antes mencionado, vengo ante vuestra autoridad a interponer para ante la Honorable S. de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, RECURSO DE CASACIÓN en contra de la sentencia definitiva de segunda instancia pronunciada por esa Honorable Cámara a las diez horas y treinta minutos del día cinco de Noviembre de dos milocha, Sentencia que me fue notificada a las diez horas y cincuenta minutos del día seis de Noviembre de dos milocha y la misma revocó la sentencia definitiva pronunciada por el Juzgado Primero de lo Mercantil de esta ciudad a las quince horas del día veintinueve de Julio de dos milocha por medio de la cual a) se declaró no ha lugar a la excepción perentoria de prescripción opuesta y alegada por la demandada; b) se declaró terminado el contrato de arrendamiento celebrado entre las sociedades GUILLEN y ASOCIADOS, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia GUILLEN y ASOCIADOS, S.A. de C.

   5. y CEMEX EL SALVADOR, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia CEMEX EL SALVADOR, S.A. de C.V y el día quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho y por consiguiente se ordenó a la sociedad demandada la desocupación del inmueble arrendado; c) se ordenó a la sociedad demandada que pague a la sociedad demandante la cantidad de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS COLONES equivalentes a OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y SEIS DÓLARES, en concepto de impuesto a la transferencia de bienes muebles y a la prestación de servicios. - Dentro del recurso de apelación intentado ante V. de la relacionada sentencia definitiva, esa Honorable Cámara declaró inepta la demanda incoada en nombre de la sociedad GUILLEN y ASOCIADOS,

   S.A. de C.V. y contra la sociedad CEMEX EL SALVADOR, S.A. de C.V. y tendente a que se declarara la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre dichas sociedades, así como la desocupación del inmueble arrendado y el reclamo de pago de cánones de arrendamiento y del impuesto a la transferencia de bienes muebles y a la prestación de servicios y además se condenó a mi mandante en las costas, daños y perjuicios a que hubiere lugar. Que de conformidad a lo establecido en el Art. 101 Pr. Os manifiesto que no me encuentro dentro de ninguna de las incapacidades o inhabilidades establecidas en el Art 99 Pr. y actuando en el carácter antes indicado, a V. respetuosamente Os sigo exponiendo: l.-MOTIVO EN QUE SE FUNDA EL RECURSO: INFRACCION DE LEY ART. 2 LITERAL "A" LEY DE CASACIÓN Y COMO MOTIVO ESPECIFICO CONOCIDO COMO SUBMOTIVO, POR VIOLACIÓN DE LEY, CON UNDAMENTO EN LO DISPUESTO EN EL ART. 3 ORDINAL PRIMERO DE LA MISMA LEY DE CASACIÓN. El Recurso de Casación que interpongo, es con fundamento en que se dejaron de aplicar las normas que debieron aplicarse, como lo son los Arts 60, 1773 ambos C.C. y 964 P.C., habiéndose hecho una falsa elección de las otras normas, es decir, de los Arts. 1737 Y 1765 ambos C. C, tal como lo disponen los Arts. 2 literal a) y 3 ordinal primero ambos de la Ley de Casación. PRECEPTOS QUE SE CONSIDERAN INFRINGIDOS Los preceptos que se han infringido en el motivo de infracción de Ley y submotivo de Violación de Ley, son los Arts. 1360,1773 ambos C.C. y 964 Pr. C. CONCEPTOS EN LOS CUALES SE INFRINGIERON LOS ARTS. 1360, 1773 ambos C.C. y 964 Pr. C. INFRACCION A LO DISPUESTO EN EL ART. 1360 CC. Esa Honorable Cámara infringió en su sentencia el Art. 1360 C.C. al omitir aplicar esta disposición que es la norma indicada, pan resolver el caso planteado en el juicio referido, tal como se expresó en la demanda presentada por la sociedad que representó y esta disposición alegada como infringida es la precisamente a los razonamientos por la Cámara juzgadora en su sentencia, así como también, a la acción ejercida por mi mandante y para ello paso a exponeros en forma detallada y precisa, separadamente para cada disposición infringida y el concepto que a mi juicio lo han sido y en relación al submotivo Violación de Ley que he invocado y podáis cumplir así con asegurar el respeto a la Ley y al mantenimiento de la unidad de la jurisprudencia y dirigías vuestra protección del interés privado de mi mandante que ha sido lesionado por la sentencia de la Honorable Cámara con la cual se ha quebrantado la Ley secundaria en el fondo.- El Art. 1360 C.C. expresamente establece que en los contratos bilaterales como el que nos ocupa, va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse como el caso que nos ocupa, con lo pactado y autoriza a mi representada para pedir corno lo hizo la Terminación del Contrato, la desocupación del inmueble rústico arrendado y demás peticiones formuladas en la demanda; y la violación de ley que ahora reclamo en nombre de mi mandante, parte del supuesto que se omitió de parte de la Honorable Cámara Sentenciadora, la aplicación de la norma contenida en el Art. 1360 CC, que era la indicada para resolver el caso concreto e hizo una falsa elección de las otras normas porque dicha Honorable Cámara cometió la infracción de Ley violando la disposición antes relacionada, al no considerar en su sentencia Que al contrato que pretendió mi mandante dar por terminado, no se debió como lo hizo la Honorable Cámara, aplicarle indebidamente lo dispuesto en los Arts. 1737 y 11765 ambos C.C. porque: a) dicho Contrato de arrendamiento con promesa de venta, recayó sobre un inmueble rústico y las reglas particulares relativas a a este tipo de arrendamientos, está regulada en el capítulo sexto del título romano veintiséis del Código Civil que en su Art. 1773 C.C. inciso tercero, refiriéndose al desahucio, expresamente dice tal como aconteció, que "Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente "como se ampliará más adelante y no sobre una casa, almacén u olio edificio. y el Art 1422 C., que también la Honorable Cámara relacionó en su sentencia, exige para que el deudor esté en mora que no haya cumplido la obligación dentro del término estipulado como regla general y como caso de excepción, que la Ley, en casos especiales, exija que se requiera al deudor para constituirle en mora. En este caso la excepción es para los arrendamientos a que se refiere el Art. 1765C.C., disposición que no comprende los arrendamientos de inmuebles rústicos como es el caso que nos ocupa.de Arrendamiento de Inmuebles Rústicos, Honorable Tribunal no exige de la forma que lo he fundamentado, las dos reconvenciones a que se refiere la Honorable Cámara en su Sentencia, al haber aplicado indebidamente el Art. 1765 C.C., para constituir en mora al deudor. - El mismo Art. 1422 C, también relacionado por la Honorable Cámara en su Sentencia al pretender robustecer con Jurisprudencia Nacional, sus argumentos contendidos en la Revista Judicial 1949 Pág. 245 en su ordinal tercero, al decir: " en los demás casos, cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor""""""'" disposición y ordinal que también fueron elegidos equivocadamente porque en el caso que nos ocupa, para hacer una reconvención judicial, basta únicamente con presentar como se hizo la demanda respectiva y sostenerla en el tiempo hasta obtener una sentencia estimatoria firme. Esto en base a lo que la misma Honorable Cámara expresó en su sentencia, en el sentido que las reconvenciones a que se refieren los Arts. 1737 y 1765 C., por no existir una forma específica para realizar las reconvenciones de pago, el acreedor es libre de utilizar cualquier forma aplicable, incluyéndose entre ellas, cartas o documentos privados. Pero en el caso contemplado en el ordinal 3° del Art. 1422 C, se refiere a reconvenciones judiciales, es decir, a requerimiento judicial que se debe hacer por medio de una demanda tal como lo hizo mi mandante. El ordinal 3° del Art. 1422 C. C; indica que el deudor está en mora "los demás casos cuando el deudor ha sido judicialmente reconvenido por el acreedor." La anterior es la regla general para constituir al deudor en mora y los casos de los numerales 1° y 2° de este Art. 1422 C. constituyen las reglas de excepción. El término reconvención judicial que usa esta disposición, como es del ilustrado conocimiento de los Honorables Magistrados, no es la reconvención o mutua petición de que tratan los Arts. 232 y 233 Pr. C. y como lo afirman los grades tratadistas del derecho, en este caso la Ley, usó incorrectamente el término reconvención tanto en su acepción forense, como en su acepción etimológica. Hoy sabemos Honorable Tribunal que en realidad lo que la Ley quiso expresar es lo que hizo mi representa, un requerimiento judicial y que corresponde a la acepción forense del término, que según el Diccionario de la Lengua Española de la Real Academia Española de la Lengua, significa: "Acto judicial por el que se intima que se haga o se deje de ejecutar una cosa". ¿Cómo debe hacerse esta reconvención judicial? El acreedor ejecuta una reconvención (requerimiento) judicial cuando como lo hizo mi representada se demanda, bien el cumplimiento de la obligación más la indemnización de los perjuicios o bien la resolución (terminación) del contrato con la consiguiente indemnización o como en el caso que nos ocupa se demandó pidiéndose la terminación del contrato, la desocupación del inmueble rústico, el pago de los cánones adeudados, el pago del impuesto al la transferencia de bienes muebles y otros servicios y el pago de las costas procesales, si bien como lo confirman los grandes tratadistas del derecho, no hay duda de que el requerimiento puede ejecutarse mediante una demanda judicial, como se hizo en el proceso promovido, la Ley afirman hablando de las otras formas, no ha exigido que sea necesariamente una demanda formal judicial para requerir al deudor y en este caso, en estas circunstancias, los comentaristas al preguntarse si bastaría una notificación judicial para los efectos de constituir en mora al deudor, han respondido con un criterio con el cual se inclinan en la doctrina en el sentido de que, si la Ley no exige una demanda formal, es perfectamente aceptable que pueda requerirse al deudor, mediante una notificación judicial. Pero debe aclararse afirman que no serán valederos para este efecto los requerimientos privados no judiciales, como cartas, avisos, publicaciones en los periódicos, etc. porque la Ley sólo admite a los requerimientos judiciales para hacer incurrir en mora al deudor, el concepto de mora va íntimamente unido a la idea de retardo, atraso, tardanza o dilación en el cumplimiento de la obligación por parte del deudor.- Pero no todo retardo constituye mora, de modo que ambas palabras no son sinónimos; pero sí el retardo se considera como la antesala de la mora. Para que el retardo se constituya en mora deben llenarse los siguientes requisitos: todos cumplidos en el caso que nos ocupa: 1) Que el retardo sea culpable; 2) Que haya interpelación del acreedor; 3) Que el acreedor haya cumplido su obligación correlativa, o se avenga a cumplirla en la forma estipulada; 4) Que la obligación sea de dar o hacer, ya que en las obligaciones de no hacer no cabe hablar de mora, según el concepto de G.T.; y 5) Que la obligación sea exigible, lo que excluye la mora en las obligaciones naturales o que esté vencida y determinada o líquida;

2. El contrato que obra en autos y cuya terminación y accesorios se demandó judicialmente, comprende UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SOBRE UNA PORCIÓN DE INMUEBLE RÚSTICO Y UNA PROMESA DE CELEBRAR UN CONTRATO DE COMPRAVENTA DE LA MISMA PORCIÓN DE INMUEBLE RÚSTICO (LAS MAYÚSCULAS SON MÍAS) Esta promesa de celebrar un contrato de compraventa la Ley la comprende entre las obligaciones de hacer y establece en el Art. 1425 C.C. que esta promesa no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1) Que la promesa conste por escrito; 2) Que el contrato prometido no sea de aquéllos que las leyes declaran ineficaces; 3) Que la promesa contenga un plazo o condición que fe la época de la celebración del contrato; y 4) Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falten para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban- Concurriendo estas cuatros circunstancias habrá lugar a lo prevenido en el Art. 1424 C. C; c) Resulta evidente que la Ley salvadoreña se refiere al concepto de INEPTITUD DE LA DEMANDA SÓLO EN EL ART 439 Pr. C. y como consecuencia de ello, el desarrollo de esa institución procesal, al no existir legislación relativa a ella que lo haga, se ha verificado en el país a través de una Construcción Jurisprudencial, en la que ha tenido una participación decisiva la Honorable S. de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia. Así, en la Revista LÍNEAS Y CRITERIOS JURISPRUDENCIALES DE LA SALA DE LO CIVIL 2005 en las páginas 22, 23 y 24 se citan varios fallos que me permito transcribir: SENTENCIA DEFINITIVA, SALA DE LO CIVIL, REF. 280 - C - 2004 DE LAS OCHO HORAS Y TREINTA MINUTOS DEL DÍA 20/7/ 2005:'" "Es conveniente evidenciar que la decisión sobre la ineptitud, debe preceder a la de fondo, pues sin ello no es posible entrar al conocimiento de los hechos alegados, reclamos y peticiones contenidas en la demanda, o lo que es lo mismo, sobre el fondo del asunto. La única disposición de nuestro ordenamiento jurídico procesal que se refiere a la ineptitud de la pretensión, es el Art, 439 Pr. C. y no obstante que éste, no desarrolla con exactitud su concepto, existe abundante jurisprudencia que entiende tal figura como aquella situación procesal caracterizada fundamentalmente por la no existencia en el proceso de una adecuada o idónea forma de la relación procesal, que imposibilita de manera absoluta el entrar al conocimiento del fondo de la cuestión debatida En ese sentido debe considerarse que la ineptitud se configura cuando se pide algo que no nos corresponde, o no se tiene ningún derecho para entablar determinada pretensión, como cuando se ejerce o promueve una acción antes de nacer, y cuando se carece de interés jurídico que permita controvertir el derecho; aceptándose - entre otros - como motivos de ineptitud: a) falta de legitimo contradictor; b) falta de interés procesal; y c) no usar la vía procesal adecuada. Se ha establecido jurisprudencialmente que cuando la resolución de la que se recurre en casación es una interlocutoria o sentencia definitiva en la que se ha obviado pronunciamiento de fondo del asunto sometido a decisión por haberse declarado la ineptitud de la pretensión - en este caso la improcedencia de la misma, sólo podrán de denunciarse vicios o infracciones cometidas por el Tribunal Ad Quem sobre disposiciones que fundamentan tal declaratoria de ineptitud- SENTENCIA DEFINITIVA, SALA DE LO CIVIL, REF. 1678. DE LAS 11 HORAS Y 50 MINUTOS DEL DÍA 31/1/2005:",,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,La declaratoria de ineptitud de la demanda, cuando existe, debe ser declarada por el J. en la sentencia, ya sea que se alegue, como excepción perentoria, o de oficio, como autoriza el Art 439 Pr. C. pero cosa muy distinta es si la demanda es inepta o no." (las negritas y subrayado son mías) SENTENCIA DEFINITIVA, SALA DE LO CIVIL, REF. 247 -C - 2004 de las 9 horas del día 5/5/2005:""""""

   ""nuestra Legislación no establece expresamente en qué consiste una pretensión inepta, sino que vía jurisprudencial se ha sostenido que lo es en tres casos: a) Por falta de legitimo contradictor; b ) Por carecer el actos de interés en la causa; y Por existir error en la acción."?" SENTENCIA DEFINITIVA, SALA DE LO CIVIL, REF. 1-AP-2004 DE LAS 9 HORAS Y 15 MINUTOS DEL DIA 4-10-2005""""""la ineptitud de la pretensión por no haberse utilizado la vía procesal adecuada se plantea cuando la acción intentada o el pronunciamiento concreto que solicita el actor del órgano jurisdiccional no es el adecuado para la situación planteada, trayendo en ocasiones como consecuencia que hasta la forma o vía procesal utilizada no sea la correcta, así como tampoco el modo que ha sido empleado para justificar el reclamo."?" Que como acertadamente lo ha resuelto la Honorable S. de lo Civil de la Coite Suprema de Justicia, en los extractos de los fallos mencionados por la INEPTITUD no es posible entrar a conocer de los hechos alegados, reclamos o peticiones contenidas en la demanda, por lo que la decisión sobre ella debe preceder a la decisión de fondo. El concepto de INEPTITUD DE LA PRETENSIÓN se configura cuando se pide algo que no nos corresponde, o no se tiene ningún derecho para entablar determinada pretensión, como cuando se ejerce o promueve una acción antes de nacer, y / o cuando se carece de interés jurídico que permita controvertir el derecho y se aceptan como motivos de ineptitud la falta de legítimo contradictor, la falta de interés procesal y no usar la vía procesal adecuada. En el caso subjúdice, ha habido una declaratoria de ineptitud de la demanda planteada por mi mandante, en la que se ha pedido algo que le corresponde a mi representada, situación sobre la cual tiene mi mismo cliente conforme a los fundamentos mencionados, derecho para entablar la pretensión que se demandó, pues la acción ya había nacido, y tiene tui mandante interés jurídico para controvertir el derecho, hay legítimo contradictor, existe interés procesal y se ha usado la vía procesal adecuada. La declaratoria de ineptitud, cuando existe, debe ser declarada por el J. en la sentencia, ya sea que se alegue como excepción perentoria o de oficio, pero cosa muy distinta como lo ha sostenido la Honorable S. de lo Civil es si la demanda es inepta o no. (Las negritas y subrayado son míos). CONCEPTO EN QUE SE HA INFRINGIDO EL ART.1723 INCISO TERCERO C.C. Esta disposición claramente establece que "Las partes podrán acordar otras reglas si lo juzgaren conveniente". Disposición que la Honorable Cámara, omitió aplicar, siendo la indicada para resolver el caso concreto, disposición que se alega como infringida y es aplicable de la misma manara a los razonamientos esgrimidos por la Honorable Cámara juzgadora así como también a la acción ejercida, por los siguientes fundamentos, el Contrato de que se trata como lo hemos sostenido anteriormente, no es un simple contrato de Arrendamiento de Inmueble Rústico, celebrado entre la sociedad: "GUILLÉN y ASOCIADOS,

   S.A.D.C.V. y "CEMEX EL SALVADOR, S.A.D.C.V., sino que contiene además otro acto jurídico, esto es, un precontrato, que es la Promesa de Venta del mismo inmueble rústico a favor de la Sociedad Arrendataria.- Esta sola circunstancia nos lleva a afirmar que si cambia la causa cambia el efecto y en consecuencia el CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA, como es el contrato celebrado en este caso, se convierte en un CONTRATO ATÍPICO, es decir se trata de un contrato que no está regulado de manera alguna en el contexto de Código Civil, ni mucho menos del Código de Comercio y a falta de regulación legal, se debe regir como se ha hecho, por la voluntad de las partes, rigiendo el principio de que: "El contrato es ley entre las partes" y que ninguna disposición de algún cuerpo de leyes puede aplicársele, salvo que por expresa disposición de la manifestación de la voluntad de las partes, haya remisión a un precepto legal, Esto implica entonces que si las partes han estipulado, como efectivamente ha sido en el presente Contrato de Arrendamiento con Promesa de Venta, que como se manifiesta en la cláusula VII) del mismo: la mora en el pago de una las mensualidades pactadas haría caducar el plazo y el arrendante puede exigir a la arrendataria, la entrega del inmueble con sus servicios existentes y que por tales condiciones se promovió el Juicio Sumario de Desocupación de la Cosa Arrendada de que se trata, pues en ese caso, es la voluntad de las partes la que prevalece y no puede alegarse de ninguna manera que priva el contenido de los artículos 1737 y 1765 AMBOS C.C. disposiciones que fueron falsamente elegidas por La Honorable Cámara Sentenciadora. HISTORIA.---JUICIO SUMARIO DE TERMINACIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DESOCUPACIÓN. Mi M. por medio de su Apoderada Licenciada LUZ DE M.P.V., por demanda de fecha uno de septiembre de dos mil, promovió en el Juzgado Tercero de lo Civil de San Salvador, Juicio Sumario de Terminación de Contrato de Arrendamiento y desocupación contra la Sociedad CEMEX EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia CEMEX EL SALVADOR, S.A. DE C.V., a fin de que se declarara terminado el contrato de Arrendamiento celebrado entre ambas sociedades y la desocupación del inmueble arrendado; así mismo se le condenara al pago de los cánones de arrendamiento adeudados mas OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y SEIS COLONES en concepto de impuesto a la transferencia de Bienes Muebles y otros Servicios, y al pago de las costas procesales y daños y perjuicios Art. 1360 C.C. Dicho Tribunal a las diez horas del día doce de marzo de dos mil uno, pronuncio Sentencia Condenatoria con la aclaración que la condena a pagar daños y perjuicios era con base al Art. 1733 C.C. y no al Art.1360 C.C. como se pidió. La Honorable Cámara Segunda de lo Civil de la Primera Sección del Centro, por sentencia pronunciada en el incidente de Apelación con fundamento en que el incidente de Apelación la parte apelante presentó la escritura de Constitución de la sociedad demandante ,apareciendo en la cláusula segunda de dicha escritura de constitución, que la referida sociedad tiene entre sus fines, la de comprar, vender, arrendar, etc, bienes raíces, de ahí que el contrato de arrendamiento relacionado debe entenderse celebrado en forma masiva y por empresa, máxime si se toma en cuenta que en el mismo instrumento en que fue consignado, también se promete en venta el inmueble arrendado, modalidad contractual que se observa con mucha frecuencia en esta especie de negocios jurídicos. Lo anterior es suficiente para concluir en que el contrato de arrendamiento de que se viene hablando es de naturaleza mercantil, pues si lo es para una de las partes, lo es para ambas Art. 4 C. Com.; y siendo las cosas así sucede que el J. a qua carece de competencia para conocer y pronunciarse sobre la pretensión, y siendo la misma improrrogable, todo lo actuado por el mismo adolece de nulidad, desde el auto de admisión de la demanda hasta la sentencia definitiva, de acuerdo a lo dispuesto en el Art. 1130 Pr. C., por lo que es procedente revocar la sentencia apelada y acceder a la nulidad pedida por la parte apelante. Debe agregarse que el hecho de que el arrendamiento solo está regulado en el Código Civil y no en el Código de Comercio, no le quita su calidad de ser un acto de comercio, pues como se acaba de expresar, tal calidad surge de la masificación y de ser celebrado por empresa. Los actos y contratos regulados por el Código de Comercio, no son los únicos actos de naturaleza mercantil- POR TANTO: en base a las razones expuestas y a lo expresado por los Artos.1089 y 1095 Pr. C., esta Cámara a nombre de la República

   FALLA:

   Declarase nula la sentencia impugnada y todo lo actuado en el proceso a partir del auto de admisión de la demanda, en consecuencia de la sentencia pronunciada por la Honorable Cámara Antes mencionada, la también mencionada Apoderada de mi M., en el Juzgado Cuarto de lo Mercantil de San Salvador, con fecha TRECE DE DICIEMBRE DE DOS MIL UNO, demando a CEMEX EL SALVADOR, Sociedad Anónima de Capital Variable, abreviadamente CEMEX EL SALVADOR SA,. DE CV., expresando que su representada a las diecinueve horas del día quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho, celebro CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE VENTA con la sociedad mercantil antes mencionada en relación a un inmueble rústico (las negritas son mías), ahora bodega Industrial, ubicada en Cantón Puerto Viejo en el sitio denominado La Ranfla, Jurisdicción de Acajutla, Departamento de Sonsonate, de un área de Cinco mil ochocientos metros cuadrados propiedad de su mandante. El destino del contrato es para que la sociedad arrendataria lo dedique a la importación, exportación, almacenaje, transformación, empaque, distribución, comercialización, y manejo de cemento en todas sus formas y otras materias primas. Que es el caso, expresó dicha apoderada en su demanda, que la sociedad arrendataria CEMEX EL SALVADOR, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, abandonó de hecho el inmueble arrendado, con fecha dieciséis de julio del dos mil, (las negritas son mías) adeudando a esa fecha a mi mandante, la suma de SEISCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL DOSCIENTOS COLONES, en concepto de cánones de arrendamiento de acuerdo al contrato de referencia más OCHENTA Y CINCO MIL CIENTO SETENTA Y SEIS COLONES, en concepto de impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y a la Prestación de Servicios, por la cantidad antes mencionada. Como puede observarse la Honorable Cámara Segunda de lo Civil mencionada consideró que el contrato de arrendamiento no es civil sino mercantil, además agregó la Sentencia de la Honorable Cámara Primera de lo Civil, en donde se determinó que el proceso en contra de mi demandada era de naturaleza mercantil y no civil como se había incoado. Como lo expresa el D.D.A.B.M. en su obra LA CASACIÓN EN LO CIVIL", que de manera alguna debe prescindirse en absoluto de los considerandos, ya que ellos contienen como puede observarlo este Honorable Tribunal, las apreciaciones jurídicas en que descansa la resolución y deben estar unidos con ella por el engranaje preciso de la lógica. Cuando el Tribunal decidió omitir en su sentencia, las normas que eran las indicadas haciendo una falta elección de las otras mencionadas, y en consecuencia se observa con meridiana claridad la infracción de Ley y la violación de las disposiciones mencionadas como infringidas, y en el caso nuestro, mi representada afectada por el fallo el cual se refiere al contenido de Ley, al fondo de la misma, a lo que en dicha disposición está dispuesto o preceptuado, al enlace de la norma jurídica mencionada, con la cuestión planteada en el juicio.. El presente recurso de casación se dirige contra la parte dispositiva del fallo no contra el cuerpo de la sentencia en este sentido bastaría observar la ubicación de los artículos mencionados como elegidos falsamente así: efectivamente, mientras que el art. 1737 C. se encuentra ubicado en el capítulo relativo al Arrendamiento de Cosas y el art. 1765 , en el Capítulo relativo al Arrendamiento de Casas, Almacenes u otros Edificios, si en el presente caso la Honorable Cámara sentenciadora, consideró únicamente, que nuestro contrato es sólo Contrato de Arrendamiento, a pesar de que a él se le agregue la Promesa de Venta, se notará del contexto literal del contrato celebrado entre "GUILLEN Y ASOCIADOS,

   S. A DE C.V., y "CEMEX EL SALVADOR, S. A DE C.V." y que es un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE I.R. CON PROMESA DE VENTA, donde se encuentra ubicada una bodega industrial, y así se lee textualmente del mismo contrato, al expresar: "UBICACIÓN DEL INMUEBLE ARRENDADO-DESTINO. - Que según la inscripción número OCHENTA Y SIETE del Libro NOVECIENTOS SETENTA Y DOS del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Occidente, departamento de Sonsonate, el arrendante es dueño y actual poseedor de un terreno rústico, ahora bodega industrial, ubicada en el Cantón Puerto Viejo, en el sitio denominado la Ranfla", en jurisdicción de Acajutla, departamento de Sonsonete, de un área de cinco mil ochocientos metros cuadrados treinta y siete decímetros cuadrados. En este sentido, la circunstancia que dentro de dicho inmueble se encuentre ubicada una bodega industrial, no desnaturaliza dicen los grandes tratadistas como JOSE PUIG BRUTAU en su obra FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL, su calidad de I.R., puesto que la naturaleza de un inmueble, esto es, la circunstancia de ser inmueble rústico o urbano, no depende de ello, sino como lo dice el arto 688

   C.C. de su ubicación siendo por consiguiente el contrato celebrado entre la sociedad: "GUILLEN Y ASOCIADOS, S.A.D.C.V. y "CEMEX EL SALVADOR, SA. DE C.V., un Contrato de Arrendamiento Simple, no le son aplicables las disposiciones de los Arts. 1737 y 1765 ambos C.

   C. sino que las especiales indicadas para resolver ya mencionadas anteriormente como ocurrió. Si lo anteriormente expuesto no fuere suficiente, es del caso traer a cuenta la jurisprudencia internacional, en este sentido que establece que en contratos como el presente, la mora en los contratos bilaterales a plazo se constituye por el solo vencimiento de aquél, es decir, el TIEMPO INTERPELA POR EL HOMBRE (dies interpellant pro homini) no siendo necesario por tanto de requerimiento judicial, ya que en tal caso será la voluntad de las partes no contraria al orden público, la que determine el momento de la mora-En otra jurisprudencia se ha sostenido que cuando existe estipulación para el cumplimiento cié la obligación, y al no haberse cumplido en la forma pactada, el deudor está en mora, sin necesidad de citación alguna. Solamente el transcurso del plazo o término, tiene por efecto constituirle en mora; por eso se dice que el día interpela por el hombre.- En resumidas cuentas pues, tal como le he demostrado con lo expuesto anteriormente esta Honorable Cámara al pronunciar la sentencia definitiva que he impugnado, ha INFRINGIDO LA LEY, VIOLANDO la misma, dejando de aplicar las normas que debieron ser objeto de aplicación, como lo son los Arts. anteriormente relacionados como omitidos e indicados para resolver por lo que tal sentencia definitiva debe ser revocada en todas y cada una de sus partes, por ser totalmente antijurídica. En el caso como lo habéis sostenido en otras sentencias, que de parte de la Honorable Cámara sentenciadora, ha habido un desconocimiento o negación de la ley, del derecho objetivo, cuya defensa es uno de los fines de la casación y se ha comprobado el motivo especifico de casación invocado; el de violación de ley especialmente de los Arts. mencionados como omitidos al no aplicarlos al caso que nos ocupa y en su lugar elegir otros preceptos, los Arts. 1737 y 1765 c., que nada tienen que ver en el presente asunto, pues no se trata de ningún caso de desahucio, puesto que como se ha expresado en la demanda, la sociedad demandada, a la fecha de ésta, ya había desocupado el inmueble rústico arrendado.- Consecuente con lo expresado procede casar la sentencia de merito y pronunciar la que legalmente corresponda pronunciar,. Con base en lo anteriormente expuesto y con fundamento en lo establecido en los Arts. 1 Ordinal 1°, 2 literal a) y 3 ordinal 1° todos de la Ley de Casación, por este medio interpongo RECURSO DE CASACIÓN PARA ANTE LA HONORABLE SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, en contra de la sentencia definitiva pronunciada por esa Cámara a las diez horas y treinta minutos del día cinco de Noviembre de dos mil ocho, a través de la cual se resolvió el recurso de apelación interpuesto en su momento y a V. respetuosamente PIDO: A) SE TENGA POR INTERPUESTO EL PRESENTE RECURSO DE CASACIÓN; B) SE REMITA EL PRESENTE ESCRITO, LAS COPIAS DE LEY DEL MISMO Y LOS AUTOS ORIGINALES TANTO DEL PROCESO PRINCIPAL COMO DEL INCIDENTE DE APELACIÓN CORRESPONDIENTE A DONDE CORRESPONDA; Y EN SU OPORTUNIDAD SOLICITO A LA HONORABLE SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA, SE ME ADMITA EL PRESENTE RECURSO Y SE ME TENGA POR PARTE EN EL CARÁCTER EN QUE ACTÚO; D) EN EL MOMENTO PROCESAL CORRESPONDIENTE SE ME CORRA TRASLADO PARA PRESENTAR MIS ALEGATOS; Y E) EN SENTENCIA DEFINITIVA PRONUNCIADA POR EL TRIBUNAL QUE DEBA CONOCER DEL PRESENTE RECURSO, SE CASE LA SENTENCIA RECURRIDA Y SE PRONUNCIE LA QUE EN DERECHO CORRESPONDE.""""(sic).-

   IV) Por resolución de este Tribunal, de fs. 14, pieza de casación, y por auto de las nueve horas del veinte de enero de dos mil nueve, se previno al recurrente ampliara los conceptos del recurso de interposición, y finalmente, a fs. 26, pieza de casación, por resolución pronunciada a las nueve horas y cuarenta y nueve minutos del diecisiete de junio de dos mil diez, se admitió el recurso por el motivo violación de ley, siendo los preceptos infringidos los Arts. 1360 y 1773 C.C., dicho motivo pertenece a la causa genérica de Infracción de Ley. Corridos que fueron los traslados para alegatos, ambas partes los evacuaron, invocando las razones que aparecen en dichos escritos.-

   V) SINTESIS DEL CASO: La licenciada L. de M.P.V., en su calidad de apoderada de G. y A., S.A de C.V., demandó en Juicio Sumario Mercantil de Terminación de Contrato de Arrendamiento y Desocupación de Inmueble a Cemex El Salvador,

   S.A de C.V., demanda que fue enviada por la Secretaría Receptora de Demandas, al Juzgado Primero de lo Mercantil, en donde se le dio el trámite de ley. En dicha demanda, la licenciada P.V., solicitó la terminación del contrato de arrendamiento con promesa de venta suscrito por su mandante y por la parte demandada, fundamentándose en que la demandada abandonó el inmueble, incumpliendo con ello, la cláusula contractual suscrita en dicho contrato y exige el pago de cánones a partir del abandono del inmueble por parte de la sociedad demandada. En Primera Instancia se declaró la terminación del contrato de arrendamiento y ordenó el pago de los cánones adeudados. Y en Segunda Instancia, el Tribunal declaró la ineptitud de la demanda.-

   VI- ANALISIS DEL RECURSO.

   ÚNICO MOTIVO DEL RECURSO: VIOLACIÓN DE LEY. RESPECTO DE LA INFRACCIÓN DE LOS ARTS. 1360 Y 1773 C.C.-

   INFRACCIÓN DEL ART. 1360 DEL CÓDIGO CIVIL.

   Manifiesta el recurrente, que la Cámara no aplicó al caso concreto la regla del art. 1360 c.c., es decir, que en los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, lo que faculta al otro contratante, pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso, pues a su juicio era ésta la norma a observarse para resolver el punto controvertido,

   Agrega además de manera literal, en relación a la infracción del Art. 1360 C.C.:"""Así afirmo Honorable tribunal que el art. 1360 C.C., fue infringido al no haber sido aplicado y que tal omisión se debió precisamente a la falsa elección del art. 1737 C.C. como puede observarse Honorable Tribunal, el concepto del Art. 1360 C. es precisamente la expresión de la causa por la cual he expuesto anteriormente que estimo infringida ésta disposición y he expuesto con meridiana claridad, el error que le atribuyo a la sentencia y es la misma razón por la cual estoy combatiendo, observándose que la aplicación indebida que hizo la Cámara del Art. 1737 C., es incongruente con el caso que conoció en apelación. Es evidente que la cuestión debatida está regulada por el Art. 1360C.C., que no lo aplicó la Honorable cámara ad-quem, y evidentemente por esa circunstancia no cumplió lo que dicho artículo dispone, y el artículo que no aplicó Honorable tribunal, no es una Ley cualquiera, sino que es la ley aplicable al caso, y en el silogismo judicial que es la sentencia pronunciada por la Cámara Ad-quem, el artículo 1360 C.

   C., es la norma jurídica, o sea la premisa mayor, que fue afectada por la infracción violación a dicha disposición, constituyendo una infracción directa porque desconoció el artículo 1360 C.C., un precepto cuya defensa es uno de los fines de la casación. La comisión de la infracción la atribuyo, a que la Cámara que conoció en apelación, consideró que no debía aplicar el arto 1360C. porque no comprendía a su criterio el caso concreto sometido a su decisión y tal omisión se debe a la falsa elección del Art. 1737 C.C."'''''

   Por su parte, el Tribunal Superior declaró inepta la demanda sosteniendo: """El Art. 1765 C.C., establece que: "La mora en un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador para hacer cesar inmediatamente el arriendo, siempre y cuando se reconvenga dos veces al inquilino en el pago (......)", dicha disposición nos indica que por no existir las dos reconvenciones y por tanto la mora en el pago de los cánones, consecuentemente, no existe derecho alguno para reclamara la terminación y desocupación de la cosa. Es claro que ello constituye un vicio que vuelve inepta la demanda.---Para robustecer tal criterio, debe además señalarse que la jurisprudencia nacional, ha sostenido que: "En el caso de un contrato de arrendamiento, es necesario para constituir en mora al arrendatario, hacerle en legal forma las reconvenciones a que se refiere el Art. 1765 C." (Sic) (R.J. 1949 Pág. 245). También, el Art. 1422 C.C., establece: "El deudor está en mora: 1°. Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, salvo que la ley en casos especiales exija que se requiera al deudor para constituir en mora." Y así lo ha sostenido esta Cámara en diversas sentencias dictadas relativas al mismo asunto; a guisa de ejemplo, la pronunciada a las once horas con veintiséis minutos del día diecinueve de julio de dos mil cinco, en incidente Ref.: 57-14M1-2005.----En el presente caso, por más que las partes estipulen, que por el sólo hecho de no pagar un "canon" de arrendamiento,

   se constituirá en mora, no pueden obviar que el Código Civil establece que es necesaria la constitución en mora de pagar incoada contra el inquilino, lo que constituye un presupuesto procesal. Asi, para que exista mora, se requieren cuatro requisitos: 1)- que el deudor esté en retardo. 2) que el retardo sea culpable. 3-1) que existe interpelación del acreedor y 4-) que el acreedor haya cumplido con su obligación.---Respecto de la interpelación del acreedor, circunstancia que constituye una característica de la mora. Esta puede ser "contractual expresa" y nos encontramos en su presencia, cuando el Art. 1422 ord. 1° C.C. señala: "El deudor está en mora: Cuando no ha cumplido la obligación dentro del término estipulado, (......)° (sic).. Es decir, por ejemplo, que si en el contrato se pacta, que una parte cumplirá su obligación el dieciocho de enero de dos mil cinco, llegada esa fecha si no la cumplió, por ese solo hecho estará en mora. Precisamente por ello, se le conoce como "expresa", porque las partes lo manifiestan en el contrato.-----Sin embargo, más adelante dicha norma jurídica indica: "salvo que la ley en casos

   especiales exija que se requiera al deudor para constituirle en mora." (sic) (las negritas son nuestras). A. y S., al referirse a esta disposición expresan: "En otros términos, hay casos en que por la sola llegada del término no se constituye el deudor en mora. Un ejemplo ofrece el artículo 1,977, en el contrato de arrendamiento no se encuentra en mora de pagar la renta por el solo hecho de cumplirse el plazo, sino que se necesita requerimiento judicial." También, el autor B.F. señala: "Requerimiento para la restitución de la cosa arrendad. No basta el vencimiento del término para que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el artículo 2007 exige que el arrendador requiera al arrendatario, a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminación del contrato, por cuanto éste es uno de los casos que, de acuerdo con el artículo 1608 del Código Civil, para que se coloque en mora al deudor-arrendatario, es necesario constituirlo como tal, mediante el requerimiento correspondiente. Si a pesar de ser requerido el arrendatario, no restituye la cosa arrendada, deberá resarcir los perjuicios al arrendador, por la mora y por todos los demás que se produzcan por injusta detentación". (sic) (los resaltados son nuestros).-----En resumen, la

   demanda adolece de un vicio de ineptitud, por lo que así se declarará."""

   El Art. 1360 del Código Civil a la letra dice: ""En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio o la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso.''''''

   La violación de ley, como submotivo de casación se configura, cuando se omiten los preceptos legales que debieron ser aplicados al caso en litigio, habiéndose hecho una falsa elección de otras normas.

   Sobre lo dicho por el Tribunal Ad-quem, que según las pretensiones de la actora en su demanda, ésta solicitó la terminación o cesación del contrato y la desocupación del inmueble arrendado, fundamentándose en la mora por parte de la sociedad demandada, en el pago de lo reclamado, y que dichas pretensiones operan previa constitución en mora de entregar la cosa y de pagar la renta, según lo disponen los Arts. 1791 y 1765 C.C., sobre dicha consideración, esta S. estima que en relación a las distintas acciones que formula la parte actora, es de suma importancia señalar que en la demanda se han suscitado dos tipos de acciones: en primer lugar, la terminación del contrato, y en segundo lugar: el incumplimiento de las cláusulas IV y VII del contrato de arrendamiento, en la cual se establecían las actuaciones a seguir en caso de desocupar el inmueble arrendado antes del vencimiento del plazo, por instrucciones de su casa matriz, y en cuanto a la mora en el pago de una de las mensualidades pactadas, respectivamente, y sobre estas circunstancias que concurren, a la actora le asiste el derecho de pedir la terminación del contrato y el cumplimiento de lo pactado de acuerdo a lo que dispone el Art. 1360 inc. 2° C.C.

   En ese mismo pensamiento, esta S. observa que la parte Actora ha solicitado la terminación del contrato bajo el supuesto que regula el Art. 1360 C.C. y no bajo el supuesto que regula el Art. 1765 C; que fue aplicado por el Ad quem y que opera bajo otro contexto legal habitual, no así el caso sub lite, en el que hubo ABANDONO antes del plazo expresamente establecido y aún más, en el que NO existía MORA al momento del abandono de hecho del inmueble, por el contrario, la demandada Sociedad CEMEX se encontraba en términos de solvencia económica con la Sociedad actora G. y A..

   Es a fecha posterior del abandono de hecho del inmueble -sin ningún aviso-, el dieciséis de julio de dos mil, que se empezó a registrar la mora, hasta la finalización del plazo pactado, es decir hasta el quince de octubre de dos mil uno, fechas en las cuales, la Actora exige el pago de los cánones de arrendamiento, esto es, en base al incumplimiento de las cláusulas contractuales del arrendamiento celebrado entre ambas partes el quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho.

   Dichos motivos, el abandono de hecho y el no existir mora al momento en que se produjo el abandono del inmueble, pone en relieve que en lo sustancial del caso, éste no se encuentra bajo los parámetros que esgrime el Art. 1765 C; motivos por los cuales es procedente casar la sentencia venida en apelación, pues aunque no se hicieron las dos reconvenciones previas que el supuesto exige, en el sub lite, el deudor no había incurrido previamente en un comportamiento en infracción a lo debido, -llámese mora- por lo cual, el sub examine no se encuadra bajo las condiciones reguladas en dicha disposición y porque, como se dijo la demandante no ha solicitado la terminación del contrato bajo el supuesto que regula el Art. 1765 CC., sino por el contrario, en la demanda expresamente se pide la terminación del mismo bajo el supuesto del Art. 1360 C.C.

   Lo anterior deja en evidencia, que el Ad quem -efectivamente- no aplicó el precepto legal que se dice vulnerado, en base a las facultades inherentes en el contrato de arrendamiento -objeto de la pretensión en el sub examine- por lo que se torna procedente la vía justificada en el Art. 1360 C.C. En consecuencia, y siendo que el Tribunal Ad-quem, está cometiendo la infracción alegada, esto es, la violación de ley, es procedente casar la sentencia por este sub motivo, y así habrá que declararlo.

   Asimismo en relación al mismo submotivo, la impetrante alegó la infracción del Art. 1773

   C.C, el cual a la letra dice: "No habiendo tiempo fijo para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de I un año para hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente: El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes. Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente".

   Esta S. considera que, esta disposición establecida en el Capitulo VI nominada bajo el acápite "Reglas Particulares relativas al Arrendamiento de Predios Rústicos", el cual se pronuncia expresamente cuando no se ha fijado plazo en el contrato de arrendamiento, situación ajena a la del sub lite, en la que si se encuentra plazo del arriendo de manera expresa y terminante, por lo que se declarará que no ha lugar a casar la sentencia recurrida, por éste último precepto legal.

   7. En virtud de lo anterior, la S. convertida en tribunal de instancia procederá a pronunciar la sentencia correspondiente, con fundamento en la Ley de Casación.

   JUSTIFICACIÓN DE LA SENTENCIA.

   El trece de diciembre de dos mil uno, la licenciada L. de M.P.V., actuando en su calidad de apoderada general judicial de la Sociedad G. y A., SA de C.V., promueve en nombre y representación de la misma, juicio sumario mercantil de terminación de contrato y desocupación de inmueble, contra la Sociedad CEMEX EL SALVADOR, SA de C.V., instrumento que fue otorgado en San Salvador, a las diecinueve horas del quince de octubre de mil novecientos noventa y ocho, por G. y A., SA de C.V. a favor de CEMEX EL SALVADOR, SA de C.V.

   La Sociedad Mercantil G. y A., SA de C.V, dio en arrendamiento con promesa de venta, un inmueble de una extensión total de CINCO MIL OCHOCIENTOS METROS CUADRADOS, TREINTA Y SIETE DECIMETROS CUADRADOS, sito en el Cantón Puerto Viejo, en el sitio denominado La Ranfla, en jurisdicción de Acajutla, Departamento de Sonsonate, inmueble rústico, que ahora es bodega industrial.

   La parte actora ha presentado junto con la demanda, testimonio del contrato el cual aparece a fs. 9-13 p.p en el cual ambas partes acordaron el precio total del arrendamiento de UN MILLÓN QUINIENTOS TRECE MIL DOSCIENTOS COLONES Y como forma de pago: 1) Primer Año: Tres Cuotas de CIENTO SESENTA MIL COLONES CADA UNA, de la siguiente forma: a) 160,000 colones a la firma de la escritura; b) 160,000 colones dentro de los 15 días posteriores a la firma de la escritura y c) 160,000 colones dentro de 1 mes a partir de la firma de dicha escritura; 2) Segundo Año: 12 cuotas de 42,000 colones cada una; y 3) Tercer Año: 12 Cuotas de 44,100 colones cada una.

   A fs. 79 de la segunda pieza de la Primera Instancia, aparece agregado el peritaje efectuado en los registros, asientos y documentos contables de la Sociedad demandada, en concepto total de cánones de arrendamiento, y de manera especial, se refleja el último pago efectuado a la demandada, el cual se efectuó el veintitrés de junio de dos mil correspondiente del período del 16 de junio de 2000 al 15 de julio de 2000.

   Esta S. reconoce que dichas fechas revelan de manera significativa el orden formal de carácter financiero que llevaba la demandada en sus documentos contables, puesto que se cancelaron correctamente los cánones de arrendamiento hasta el 15 de julio de 2000, y fue un día después el 16 de julio de 2000 que se abandonó el inmueble por parte de la demandada.

   Así las cosas, en el sub lite, las partes convinieron expresamente la terminación del contrato, con las consecuencias estipuladas en las cláusulas IV) Y VII) del contrato, las cuales se nominan respectivamente, IV) DESOCUPACIÓN ANTES DEL PLAZO Y VII) INFRACCIONES AL CONTRATO, las cuales se transcriben íntegramente así: """"""""IV)

   Desocupación antes del Plazo: Es convenido por las partes, que si la Arrendataria desocupa el inmueble arrendado antes del vencimiento del plazo, por instrucciones de su casa matriz de suspender operaciones en El Salvador, deberá éste, dar aviso a el Arrendante de tal situación, con SEIS MESES DE ANTICIPACIÓN por lo menos, y en éste caso únicamente pagará los cánones de arrendamiento correspondientes a seis meses a partir de la fecha de la respectiva notificación."""VII) INFRACCIONES AL CONTRATO: El incumplimiento de las obligaciones contraídas en este contrato, el utilizar el inmueble a otros fines distintos del indicado, o la mora en el pago de una de las mensualidad es pactadas, hará caducar el plazo y la Arrendante podrá exigir a la Arrendataria la entrega del inmueble, con sus servicios existentes.""".-

   Está claro que el incumplimiento a dichas cláusulas dá lugar a hacer uso de las acciones derivadas de la condición resolutoria tácita constituida en el Art. 1360 C.C.

   Al respecto, el Art. 1417 C.C., establece: "Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por la ley o la costumbre pertenecen a ella."

   La actora ha promovido un proceso sumario mercantil de terminación de contrato, por haberse abandonado el inmueble y como consecuencia de éste, el incumplimiento en el pago de los cánones adeudados, a partir del abandono de hecho, advirtiendo esta S., que la Sociedad demandada CEMEX, al momento de dicho abandono, se encontraba solvente con su acreedora.

   Ahora bien, la buena fe de la que formalmente se debe vestir cualquier clase de contratos y de la cual se pronuncia el Art. 1417 C, ha sido ajena en el sub examine, pues se reconoce notoriamente, la calidad de la fe de la demandada CEMEX, en su actuación furtiva o clandestina al abandonar el inmueble -sin ningún tipo de aviso- a su acreedora G. y A., cuando se había pactado de manera diferente, y aún más la trascendencia de la situación de solvencia o liquidez económica en el pago de los cánones de arrendamiento por parte de la demandada misma, al momento del abandono, según se desprende del peritaje de fs. 78 segunda pieza de la primera instancia.

   La idea fundamental que en este punto tiene presente esta S., es la situación sui generis del caso en estudio, y en la cual no encajan idealmente aquellas disposiciones legales que normalmente concurren en aquellos procesos en que se configuran situaciones habituales.

   Teniendo en cuenta lo dispuesto, la doctrina define a la condición resolutoria tácita contenida el Art. 1360 C.C., como el hecho futuro e incierto que consiste en el incumplimiento imputable de una obligación emanada de un contrato BILATERAL, del cual depende la extinción de derechos y obligaciones.

   Viene a coincidir entonces la doctrina, que el fundamento de dicha condición radica en la equidad, que no es más que la necesidad de la justicia derivada de la interrelación de obligaciones emanadas de un contrato bilateral.

   En conclusión de acuerdo a lo dicho en los párrafos anteriores, se ha acreditado por medio de prueba pericial y documental que la demandada CEMEX EL SALVADOR ha incumplido con el contrato pactado y por el contrario la misma demandada no ha aportado prueba de la que pudiese estimar la inexistencia de incumplimiento de la obligación.

   A mayor abundamiento, sobre la dificultad especial del caso que analizamos, podemos advertir que el abandono del inmueble denunciado por la actora, excedió con mucho a la finalización del plazo establecido, es decir con quince meses de anticipación al plazo contractual. De este modo, era imposible exigir el ritualismo contenido en el Art. 1765 C.C., aunado a la situación de solvencia previo al abandono que no ocasionaba sospecha alguna de situaciones negativas futuras, llámese abandono.

   Sobre el petitorio en la demanda, estando ya desocupado el inmueble, no tiene caso ordenar su desocupación.

   Con respecto al Principio de Legalidad, en cuantiosa jurisprudencia, esta S. ha sostenido que las disposiciones de los Códigos deberán interpretarse de modo tal que procuren la protección de los fines que consagra la Constitución. En consecuencia, el J. deberá evitar el rigorismo o las interpretaciones que supediten la eficacia del Derecho a aspectos puramente formales.

   POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas, y Arts. 417, 418 Y 428 Pr.C., y 18 L., a nombre de la República, la S.

   RESUELVE:

   A) Cásase la sentencia recurrida por el submotivo violación de ley, precepto infringido Art. 1360 C.C: B) No ha lugar a a casar la sentencia por el submotivo violación de ley, precepto infringido Art. 1773 C.C. ; C) CONDÉNASE a la Sociedad CEMEX EL SALVADOR, al pago de los cánones adeudados a partir del día dieciséis de julio del año dos mil, hasta el quince de octubre de dos mil uno; siendo tres cuotas de Cuarenta y dos mil colones cada una, correspondientes al año dos mil y 12 cuotas de Cuarenta y Cuatro mil Cien Colones cada una, correspondientes al año dos mil uno, más la cantidad de Ochenta y Cinco mil Colones en concepto de Impuesto a la Transferencia de Bienes Muebles y, D) Devuélvanse los autos al tribunal remitente con certificación de esta sentencia, para los efectos de rigor.-

   HÁGASE SABER.

   M.F.V..----------R.A.Z..-----------O.B.F.------------PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.-------------ILEGIBLE.-------------SRIO.-------RUBRICADAS.