Sentencia nº 40-3CM-16-A de Cámara Segunda de Lo Civil de la Primera Sección del Centro, San Salvador, Cámaras de Apelaciones, 7 de Septiembre de 2016

• Fecha de Resolución: 7 de Septiembre de 2016
• Emisor: Cámara Segunda de Lo Civil de la Primera Sección del Centro, San Salvador
• Número de Sentencia: 40-3CM-16-A
• Sentido del Fallo: Confirmase la resolución pronunciada por el juez a quo.
• Tipo de Resolución: Sentencia
• Tipo de Juicio: Proceso común de terminación de contrato de arrendamiento con reclamo de cánones y desocupación
• Tribunal de Origen: Juzgado Tercero de lo Civil y Mercantil de San Salvador

CÁMARA SEGUNDA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DEL CENTRO: San Salvador, a las catorce horas del día siete de septiembre del año dos mil dieciséis.

El presente recurso de apelación ha sido interpuesto por el licenciado L.R.A.P., mayor de edad, Abogado, del domicilio de Santa Tecla, Departamento de La Libertad, quien se identifica con su Tarjeta de Abogado número […], como apoderado general judicial de la sociedad INVERSION MOBILIARIA, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia INVERMOVI, S.A. de C.V., del domicilio de San Salvador, con Número de Identificación Tributaria […]; contra la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva pronunciada por el señor Juez Tercero de lo Civil y M. de este distrito judicial, a las once horas con cuarenta minutos del día seis de julio de dos mil dieciséis, dictada en el Proceso Común de Terminación de Contrato de Arrendamiento con reclamo de cánones y desocupación, promovido ante el Juzgado Tercero de lo Civil y M., por el licenciado el licenciado L.R.A.P., como apoderado general judicial de la sociedad INVERSION MOBILIARIA, SOCIEDAD ANONIMA DE CAPITAL VARIABLE, que se abrevia INVERMOVI, S.A. de C.V., en contra del MUNICIPIO DE SAN SALVADOR, representado legalmente por el Alcalde Municipal en funciones señores N.A.B.O.

La resolución recurrida EXPRESA: “ Declarase improponible la demanda interpuesta por Inversión Mobiliaria, Sociedad Anónima de Capital Variable que se abrevia Inversión Mobiliaria, S.A. de C.V., en contra del Municipio de San Salvador, representado a través de Consejo Municipal y este a su vez por el alcalde N.A.B.O.” (sic).

La petición que conforma el objeto del presente incidente de apelación es que se revoque la resolución impugnada, y se ordene admitir la demanda presentada y darle el trámite correspondiente.

LEÍDOS LOS AUTOS, Y

CONSIDERANDO:

ANTECEDENTES

DE HECHO.

1.1. ALEGATOS DE LAS PARTES.

1.1.1. ALEGACIONES DE LA PARTE DEMANDANTE.

Que con fecha veinte de julio de dos mil dieciséis, el licenciado L.R.A.P., en la calidad señalada, presentó demanda, en la que en lo medular expuso: “Que el día once de

Licenciado Erick H.A., en el cual se entregó a la Alcaldía Municipal de San Salvador, Departamento de San Salvador, en calidad de arrendamiento, cinco inmuebles que forman un solo cuerpo (…), con sus servicios de agua potable y energía eléctrica, en perfecto estado de funcionamiento (…); dicho arrendamiento era para el plazo de ocho meses contados a partir del quince de abril de dos mil trece hasta el treinta y uno de diciembre de dos mil trece, prorrogable por acuerdo entre las partes contratantes (…), habiéndose pactado que el canon total de arrendamiento seria de setenta y cinco mil seiscientos cuarenta y nueve dólares de los Estados Unidos de América con cuarenta y seis centavos, más el impuesto de la transferencia de bienes muebles y prestación de servicios, pagadero por medio de cuotas mensuales iguales, anticipadas, fijas y sucesivas de ocho mil ochocientos cuarenta y nueve dólares con cincuenta y seis, más el impuesto a la trasferencia de bienes muebles y prestación de servicios, para ser pagados los días treinta de cada uno de los meses comprendidos en el plazo establecido”. Que el contrato de arrendamiento se prorrogó en cinco ocasiones, cuya última prórroga comprendía del uno de septiembre de dos mil catorce al treinta y uno de octubre de dos mil catorce. Sin embargo, “la parte demandada, no obstante ha ocupado y continua ocupando el inmueble, ha incurrido en causal de incumplimiento de pago, por lo que está en mora en el pago de los cánones de arrendamiento desde el uno de septiembre de dos mil catorce, hasta la fecha de la elaboración del presente documento, lo cual asciende a la cantidad de ciento cincuenta y nueve mil doscientos noventa y dos dólares de los Estados Unidos de América con ocho centavos de dólar, más el impuesto a la transferencia de bienes muebles y prestación de servicios, a pesar de los reiterados cobros de mi poderdante, no ha cumplido ni desalojado el inmueble, ni han pagado los cánones de arrendamiento, situación causal suficiente para dar por terminado el referido contrato de arrendamiento, dando derecho a exigir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, el cumplimiento de pago de los cánones vencidos en su totalidad hasta el desalojo del inmueble y los pagos pendientes del consumo de agua potable, energía eléctrica y demás gastos directos e indirectos sufridos dentro del inmueble ocupado”. Por lo anterior, pide se declare la terminación de contrato de arrendamiento, la desocupación del inmueble y se condene al Municipio de San Salvador al pago de cánones vencidos y no cancelados hasta la fecha de desocupación del mismo, así como al pago de los deterioros sufridos en el inmueble por los daños ocasionados por el uso del mismo.

2. SUSTANCIACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN.

   Por auto pronunciado a las once horas con cuarenta minutos del día nueve de agosto de dos mil dieciséis, esta Cámara, luego de realizar el examen de admisibilidad del recurso de apelación interpuesto, lo admitió y señaló lugar, día y hora para la celebración de la Audiencia de Apelación, de conformidad a lo establecido en el Art.513 inciso 3°CPCM, cuyo resultado consta en acta levantada a las once horas del día seis de septiembre de dos mil dieciséis.

   2.1.- FUNDAMENTACIÓN DEL RECURSO DE APELACIÓN.

   El licenciado L.R.A.P., en su escrito de interposición del recurso de apelación, en lo medular manifestó lo siguiente: “Que por resolución de las once horas y cuarenta minutos del día seis de julio de dos mil dieciséis, el Tribunal Tercero de lo Civil y M. ha declarado improponible la demanda de terminación de contrato de arrendamiento, desocupación y pago de cánones en contra de la Alcaldía Municipal de San Salvador, por considerar que las reconvenciones de pago hechas son ineficaces bajo los siguientes argumentos: A) “ Se omitió en las reconvenciones de pago hacer una relación al contrato de arrendamiento y a los inmuebles objeto del mismo”; no obstante que las diligencias notariales de reconvención de pago iniciaron con el acta notarial de las ocho horas con treinta minutos del día dieciséis de diciembre de dos mil quince, en la que se hace referencia a la solicitud de dichas diligencias, se hace el contrato de arrendamiento, se establece los inmuebles objeto de arriendo, el plazo, así como el monto adeudado. Que posterior a esa acta, existe una resolución hecha por notario de las nueve horas con treinta minutos del día dieciséis de diciembre de dos mil quince, en la cual se admite la solicitud de reconvención de pago y se ordena realizarlas. Que en el acta de notificación, en el párrafo veinticinco y veintiséis, se establece: juntamente con copia del acta de solicitud y resolución de las nueve horas y treinta minutos del día dieciséis de diciembre de dos mil quince; es decir, si bien es cierto en el acta de notificación no se relaciona ni el inmueble ni el contrato, si están relacionados en el legajo de documentos que fueron entregados a la recepcionista de la institución. B) “ Que la segunda notificación se hizo por medio de esquela que se pegó en la recepción de la institución”; situación con la cual no se está de acuerdo, debido a que existe fe notarial del acto, por consiguiente debe existir presunción de que el acto se realizó por determinadas circunstancias y situaciones que el notario no estableció en dicha acta, sin ser o

   cuales la notificación se hizo por esquela, por consiguiente considera que el juez bajo la existencia de la fe pública notarial no debe entrar a cuestionar la actuación del notario en la realización de una diligencia. Además, el apelante alega que “si el fin es hacer saber al arrendante que está en mora a que remitirse a la primera notificación la cual si fue hecha de manera efectiva a la institución” (sic). C) “ Que en la reconvención se omitió de parte del notario establecerle un plazo al reconvenido para que realizara el pago”, con lo cual no se está de acuerdo, en virtud que no hay disposición legal que establezca que en la reconvención de pago deba establecer el notario un plazo para que se realice el pago, de modo que ha existido una mala interpretación del artículo 1765CC, porque de la lectura de dicho artículo se deduce que el plazo que ahí se establece de treinta días es para el deudor, quien si no presta caución de hacer el pago en treinta días, se tendrá por terminado inmediatamente el arriendo después de la segunda reconvención (..). Por tanto, estima que no es el notario quien pone un plazo. Por las razones antes expuestas, el apelante no está de acuerdo con la resolución que impugna, motivo por el cual solicitara se revoque la misma y se ordene admitir la demanda presentada.

3. - DECLARACIÓN DE LOS HECHOS QUE SE CONSIDERAN PROBADOS.

   Se omite hacer la declaración expresa de los hechos que se consideran probados, en virtud que el momento procesal en que se encuentra el presente proceso no lo amerita.

4. - FUNDAMENTOS DE DERECHO.

   La relación jurídica discutida en el proceso que nos ocupa, emana de un contrato de...