Sentencia nº 95-COM-2016 de Corte Plena, Corte Suprema de Justicia, 4 de Octubre de 2016

Fecha de Resolución 4 de Octubre de 2016
EmisorCorte Plena
Número de Sentencia95-COM-2016
Tipo de ProcesoCONFLICTOS DE COMPETENCIA EN DERECHO PRIVADO Y SOCIAL
Tribunales en conflictoJuzgado Quinto de lo Civil y Mercantil de San Salvador y Juzgado de lo Civil de Santa Tecla
Sentido del FalloDeclárase que es competente para sustanciar y decidir el caso de mérito, la Jueza Quinto de lo Civil y Mercantil de San Salvador (3).
Tipo de ResoluciónSentencia
Tipo de JuicioProceso Ejecutivo Civil

95-COM-2016

COMPETENCIA

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las nueve horas veinticinco minutos del cuatro de octubre de dos mil dieciséis.

VISTOS en competencia negativa suscitada entre la J.a Quinto de lo Civil y M. de esta ciudad (3) y el J. de lo Civil de Santa Tecla, departamento de La Libertad (2), para conocer del Proceso Ejecutivo Civil, promovido por las licenciadas L.M.R.C. y ALEYDA DE LOS ÁNGELES M.E., en su carácter de Apoderadas Judiciales Especiales de la sociedad INVERSIONES ROBLE, SOCIEDAD ANÓNIMA DE CAPITAL VARIABLE que se abrevia INVERSIONES ROBLE, S.A. DE C.V., contra el señor ADALBERTO ERNESTO

G.R., reclamándole cantidad de dinero y accesorios.

VISTOS LOS AUTOS; Y

CONSIDERANDO:

I.L.l.R.C. y M.E., en la calidad mencionada, presentaron demanda en Proceso Ejecutivo Civil, la cual fue asignada al Juzgado Quinto de lo Civil y M. de esta ciudad (3), y en la que en síntesis MANIFESTARON: Que su representada es Administradora Interina del Condominio MIRAMAR, ubicado en el municipio de San José Villanueva, departamento de La Libertad, conforme lo dispuesto en el Reglamento de Administración y Escritura de Constitución del mismo, motivo por el cual promueve el presente proceso en contra del demandado señor G.R. debido a que éste adeuda a su poderdante, la suma de CINCO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en concepto de cuotas mensuales de mantenimiento, las cuales incluyen los servicios de vigilancia y otros, más QUINIENTOS NOVENTA DÓLARES CON DIECISIETE CENTAVOS DE DÓLAR DE LOS ESTADOS UNIDOS DE AMÉRICA, en concepto de intereses contractuales calculados de acuerdo al equivalente de la tasa bancaria vigente. Asimismo, las postulantes expresaron, que se realizó un requerimiento al demandado, mediante A.N. de Compelación al Pago, conforme lo regulado en el art. 37 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, siendo éste el documento base para la acción ejercida. Por lo anterior, solicitan que reconocida la fuerza ejecutiva del instrumento previamente relacionado, se decrete embargo en bienes propios del sujeto pasivo y en sentencia definitiva, se le condene al pago de las sumas adeudadas más las costas procesales.

horas once minutos del catorce de enero de dos mil dieciséis, a fs. 84/5, en lo principal EXPUSO: Que el art. 33 CPCM, establece los diversos parámetros para la fijación de la competencia en razón del territorio; el primero de ellos hace referencia al domicilio del demandado, y es así que la misma parte actora ha indicado en el libelo, como domicilio del demandado, el de San José Villanueva, departamento de La Libertad; por ende, el competente para conocer de la acción interpuesta, sería el J. de Santa Tecla. Como segunda regla, el artículo supra citado señala en su inciso segundo, que también podrá conocer el J. a cuya competencia se hayan sometido las partes por documentos fehacientes; lo anterior tiene además su asidero legal en el art. 67 del Código Civil. El mencionado J. continuó manifestando que, del artículo previamente relacionada se pueden desprender los siguientes requisitos para la validez del domicilio especial:

1) Que su designación conste en un contrato o documento en el cual se manifieste la voluntad de las partes; 2) Que exista común acuerdo entre ellas, para definir un fuero convencional al cual someterse en caso de acción judicial. En ese mismo orden, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, para que dicho sometimiento pueda desplegar sus efectos, además de consignarse en un documento de obligación, las partes contratantes deben haber ratificado el contenido del mismo, asintiendo con el domicilio especial pactado. Por último, de la lectura hecha al Reglamento de Administración del Condominio MIRAMAR, se colige que el ámbito de aplicación de éste, se extiende al Administrador y a los propietarios, siendo el caso que la cláusula III Numeral 41) del mismo, regula la designación de la ciudad de Santa Tecla, departamento de Libertad, como domicilio especial. Por tales motivos, declara improponible la demanda incoada, en virtud de la falta de competencia territorial, remitiendo el proceso al Tribunal que consideró debía conocer del mismo.

  1. El J. de lo Civil de Santa Tecla, departamento de La Libertad (2), por auto de las once horas con catorce minutos del veinticuatro de febrero de dos mil dieciséis, a fs. 89/90, en lo sustancial RESOLVIÓ: Que la parte actora en su demanda señaló como domicilio del demandado la ciudad y departamento de San Salvador, no existiendo ninguna excepción a la regla general de competencia contenida en el art. 33 CPCM. En adición a lo anterior, apuntó, que aun si las partes se hubieran sometido a un domicilio especial, es la parte actora quien decide donde entablar la litis, como se ha determinado en jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, implicando ello, que aun existiendo acuerdo bilateral para la competencia específica, éste es solo

Para concluir, indicó, que el lugar señalado para llevar a cabo la notificación y emplazamiento del demandado corresponde, al municipio de San José Villanueva, departamento de La Libertad; sin embargo, dicha circunstancia, no hace derivar la competencia territorial; por lo que se declaró incompetente en razón del territorio para conocer del proceso, remitiéndolo a este Tribunal, de acuerdo a lo prescrito en el art. 47 CPCM.

IV . Los autos se encuentran en esta Corte para dirimir el conflicto de competencia negativa suscitado entre la J.a Quinto de lo Civil y M. de esta ciudad (3) y el J. de lo Civil de Santa Tecla, departamento de La Libertad (2).

Analizados los argumentos expuestos por ambos funcionarios, se hacen las siguientes CONSIDERACIONES:

En cuanto a la competencia territorial se refiere, la primera J. ha referido que existen dos circunstancias particulares que confieren el conocimiento de la litis al Juzgado de lo Civil de Santa Tecla; una de ellas es el domicilio del demandado, el cual corresponde al municipio de San José Villanueva, departamento de La Libertad; asimismo, el domicilio especial plasmado en el Reglamento de Administración del Condominio MIRAMAR, siendo éste el de la ciudad de Santa Tecla, departamento de La Libertad. Por el contrario, el J. remitente, resolvió que el domicilio del sujeto pasivo corresponde a la ciudad de San Salvador y, sobre el domicilio contractual regulado en el art. 33 inc. CPCM, el mismo constituye un criterio más de competencia, pues la misma parte actora, al ser válido el fuero contractual, decidirá donde iniciar su acción.

Al efecto, en el libelo, la parte actora al nominar las generales del demandado, indicó que éste era de: "[...] cincuenta y un años de edad, M., de este domicilio, [...] (Sic.) Posteriormente, las postulantes suscriben su demanda en la ciudad de San Salvador, como consta a fs. 7.

En vista de lo anterior, resulta evidente que la demanda de mérito, ha cumplido con el requisito plasmado en el art. 276 ordinal CPCM, en cuanto a establecer el domicilio del demandado, lo que resulta en el elemento principal para discernir lo relativo a la competencia territorial, habiéndose establecido que aquél corresponde a la ciudad de San Salvador. En base a esto, podría ser aplicable la regla establecida en el art. 33 inc. 1° del citado cuerpo legal, sin

y M. de esta ciudad (3).

Dicha J., en su resolución para rechazar la competencia, indicó que, para la validez del domicilio especial, éste debe haberse plasmado en un contrato que manifieste la voluntad de las partes y además, evidencie el mutuo acuerdo entre éstas, en lo referente a su designación; ello mediante la ratificación que del contenido del documento de obligación, hicieren los contratantes. Aunado a lo ya expuesto, la referida J. basa su razonamiento, en la existencia de domicilio especial, según consta en el Reglamento de Administración del Condominio MIRAMAR, a fs. 62/71.

Sobre la designación de un domicilio especial, como elemento para la determinación de la competencia territorial; esta Corte, en reiterada jurisprudencia ha establecido que el mismo se configurará, si se cumpliere con el requisito de bilateralidad; es decir, que el sometimiento a una jurisdicción especial y la renuncia del deudor a ser perseguido judicialmente, en su domicilio, haya sido previamente acordada por ambas partes -acreedora y deudora-; así lo dispone el art. 67 del Código Civil, en el sentido que: "Se podrá en un contrato establecer de común acuerdo un domicilio civil especial para los actos judiciales o extrajudiciales a que diere lugar el mismo contrato." El art. 33 inc. CPCM, tiene un alcance mucho más amplio que la disposición legal supra citada, refiriendo lo siguiente: "Asimismo es competente el J. a cuya competencia se hayan sometido las partes por instrumentos fehacientes." (C. y subrayados propios.)

De conformidad con el "Diccionario Razonado de Legislación y Jurisprudencia", del autor J.E., T.I., 2a Edición, Editorial Temis; fehaciente es todo "Lo que hace fe en juicio, esto es, lo que tiene todos los requisitos necesarios para que en su vista pueda el J. acceder a lo que a su consecuencia pide la parte." Entre tanto, el D.J.C., en su edición actualizada, define este término como aquello: "Verdadero, fidedigno, auténtico, merecedor de crédito. Lo que hace fe en juicio."

Con respecto a la designación de un domicilio especial dentro de un reglamento de administración de condominio, es importante recordar que la fuente de dichos regímenes de convivencia y específicamente el relacionado con el objeto de la pretensión, es la Ley; la misma, prescribe las materias que deberá contener un reglamento, así como brinda aspectos generales acerca de los derechos y obligaciones que deben regirlo. De igual manera, el art. 3 literal e) de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, establece que el Reglamento de

contener éste las materias indicadas en el artículo 26 de la misma ley, siendo dicha normativa obligatoria para todos los propietarios y sus sucesores a cualquier título, sin perjuicio de lo establecido en el inciso segundo del artículo 25.

En ese mismo contexto, el Reglamento de Administración del Condominio "Miramar", en su cláusula 2) AMBITO DE APLICACIÓN, determina que éste será de obligatorio cumplimiento para todos los involucrados, haciendo mención de la Asamblea de Propietarios, el Administrador, los propietarios de unidades habitacionales y sus sucesores a cualquier título, así como todo habitante de las mismas, en cuanto a las relaciones de co-propiedad y convivencia. Sobre el domicilio especial al que se ha hecho referencia en los párrafos precedentes y cuya aplicación la alega J.a Quinto de lo Civil y M. de esta ciudad (3), el Reglamento supra relacionado, en su cláusula 41 determina lo siguiente: "DOMICILIO ESPECIAL: La adquisición o simple ocupación de una unidad habitacional del Condominio conlleva para el propietario u ocupantes, el señalamiento como domicilio especial el de la ciudad de Santa Tecla." (Sic.)

Así las cosas, si bien al otorgamiento del referido instrumento, no han concurrido la totalidad de propietarios o habitantes de las diferentes unidades que conforman el condominio, el requisito de consentimiento aludido para la configuración del domicilio especial como criterio de competencia, podría inferirse del texto mismo de la cláusula enunciada, siendo que la adquisición o bien la ocupación de un bien inmueble, dentro de un complejo privado, implica para todos los sujetos, la adopción de las disposiciones contenidas en el respectivo Reglamento, debiendo sujetarse a las obligaciones y responsabilidades derivadas del mismo, independientemente del derecho que ostenten sobre dicho bien. Dicho en otras palabras, todos aquellos que deseen aprovechar los beneficios que ofrecen los complejos de este tipo, deben también asumir sus obligaciones y las cláusulas reglamentarias; de modo que si usan y disfrutan de los bienes tanto privativos como comunes, ello supone que consienten tácitamente lo contenido en el reglamento; por eso, aunque no asistieren a un acto fundacional u otro cuya finalidad sea la adopción o modificación de las normas de convivencia, puede presumirse que han consentido en lo que al efecto estableciere. Con lo dicho pretendemos argumentar que el consentimiento no es un elemento extraño a una organización comunal de esta naturaleza, aunque la preeminencia normativa descanse en cabeza de un agente. Por lo que la interpretación que la J.a realizó conserva cierta razón.

establecida bajo la regla del art. 33 inc. CPCM, a lo largo del presente análisis, se ha considerado además, lo relativo al domicilio especial que figurase en los Reglamentos de Administración, pues en este caso particular, uno de los argumentos para declinar la competencia, fue precisamente la existencia de aquél. Ante ello, es importante mencionar que la incorporación de dicha cláusula no es expresamente exigida por la ley, ni es usualmente consignada en este tipo de reglamentos; por tanto, no puede afirmarse que en todos los casos de propiedad horizontal, la competencia la determinará el Reglamento. Sin embargo, si éste la contiene, deberá valer y será considerada como una regla más a considerar así como el domicilio del demandado.

Para abonar al presente caso, otras legislaciones adoptan otros criterios para delimitar la competencia territorial en los casos en que se discutan cuestiones relativas a la propiedad horizontal. Así pues, la Ley de Enjuiciamiento Civil Española (LEC), establece en su art. 58 numeral 8, lo siguiente: "Competencia territorial en casos especiales. 1. No se aplicarán los fueros establecidos en los artículos anteriores y se determinará la competencia de acuerdo con lo establecido en el presente artículo en los casos siguientes: [...] 8.° En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca." En relación con lo anterior, el art. 812 en su numeral 2° apartado 2° dispone: "Casos en que procede el proceso monitorio. [...] 2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior y cuando se trate de deudas que reúnan los requisitos establecidos en dicho apartado, podrá también acudirse al proceso monitorio, para el pago de tales deudas, en los casos siguientes: [...] 2° Cuando la deuda se acredite mediante certificaciones de impago de cantidades en concepto de gastos comunes de Comunidades de propietarios de inmuebles urbanos." El art. 813 a su vez establece en su inciso primero: "Será exclusivamente competente para el proceso monitorio el Juzgado de Primera Instancia del domicilio o residencia del deudor o, si no fueren conocidos, el del lugar en que el deudor pudiera ser hallado a efectos del requerimiento de pago por el Tribunal, salvo que se trate de la reclamación de deuda a que se refiere el número 2.° del apartado 2 del artículo 812, en cuyo caso será también competente el Juzgado del lugar en donde se halle la finca, a elección del solicitante.[...]" (Sic.) Aunque a diferencia de lo relacionado arriba, en la ley extranjera no se da por válida la sumisión a un domicilio. Art. 813, inc.2° LEC, en relación al art. 52, ord. 8° LEC.

análisis más a profundidad sobre la pretensión incoada, que tiene como finalidad, reclamar las cuotas de mantenimiento adeudadas y no pagadas por el demandado, lo anterior en base a las facultades conferidas por la Constitución en el art. 182 at. 5°, las que suponen vigilar que se administre pronta y cumplida justicia, para lo cual se adoptarán las medidas que estime necesarias.

Es así que en nuestro país se ha venido desarrollando en los últimos años, un nuevo concepto urbanístico, siendo éste el régimen de propiedad horizontal, el cual se encuentra constituido por unidades independientes en un complejo privado destinado ya sea para vivienda, comercio, industria o fines recreativos. Tal régimen de propiedad, conlleva diversas ventajas para los particulares, como lo son, gozar de cierto tipo de servicios y bienes de forma exclusiva y privada; sin embargo, la convivencia en comunidad, lleva a su vez, responsabilidades a cargo de los individuos; siendo una de ellas la contribución monetaria, para el mantenimiento y sostenibilidad de la propiedad en condominio, así como la conservación de los bienes comunes dentro del mismo. Ésta se ve representada en el pago de cuotas, las cuales son proporcionales al valor de la propiedad de cada uno. No obstante lo anterior, en la actualidad se ha vuelto cada vez más frecuente el incumplimiento de tales obligaciones, lo cual tiende a causar perjuicio a otros terceros que sí se encuentran solventes en el pago de dichas cuotas. Por ello, se vuelve necesario que esas conductas irregulares sean prescritas a través del Derecho, tornándose necesario el establecer lineamientos jurídicos que hagan efectiva la reclamación de tales contribuciones. Lo anterior se afirma de forma general y no constituye un señalamiento a la conducta del sujeto pasivo de este proceso.

En el presente análisis, se abordarán inicialmente algunas nociones generales así como la legislación vigente que regula la propiedad en condominio, las obligaciones en la aportación de las cuotas sociales, los entes obligados y aquéllos encargados de la recaudación y administración de las mismas.

En lo referente a la propiedad horizontal, la sentencia de Amparo 5452010, emitida por la Sala de lo Constitucional de esta Corte, a las once horas veintiún minutos del veinticinco de septiembre de dos mil trece; refiere: "El sistema de propiedad horizontal hace referencia a los edificios o el conjunto de casas que se encuentran, arquitectónica y funcionalmente, integrados de tal forma que los propietarios de cada apartamento o vivienda comparten elementos

instalaciones técnicas y zonas verdes y de disfrute visual; situación que exige su participación proporcional en el pago de los servicios públicos comunitarios, vigilancia, reparaciones y mejoras." Siguiendo tal orden de ideas, el art. 6 de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos -L.P.I.P.A.-, regula: "Cada propietario, además de serlo exclusivamente de su piso o apartamiento, tendrá derecho como comunero sobre el terreno en que el edificio esté construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para su existencia, seguridad y conservación. [...]" (C. y subrayados propios).

Por su parte, el Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual de G.C., en su 28ª Edición revisada, actualizada y ampliada, establece que: "El condominio se denomina también al dominio en común y comunidad de bienes, y no es más que una situación de copropiedad (v.). Normalmente corresponden a una misma persona todas las facultades de dominio; pero ocurre en ocasiones que éste está atribuido a varias personas en común; por lo que, no pudiéndose dividir, resulta que pertenece pro indiviso a varios, sin que ninguno pueda aducir su derecho a toda la cosa, ni siquiera a una parte determinada de ella, sino una participación que puede llamarse ideal." (C. y subrayados propios).

El régimen de propiedad horizontal y el condominio, como fue mencionado anteriormente, tiene como consecuencia además de un derecho privado sobre una determinada unidad privativa; un derecho común compartido con otros copropietarios, conllevando tal circunstancia una prestación económica que se materializa en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, para sufragar los gastos administrativos, de mantenimiento, operación, servicios y otros imprevistos que pudieran originarse. El art. 18 de la L.P.I.P.A. determina: "Los propietarios tienen a su cargo en proporción al valor de sus pisos o apartamientos, salvo convenio en contrario, los gastos de innovación, modificación y reparación de las partes y cosas comunes del edificio; el pago de las primas de seguro; el pago de los impuestos fiscales o municipales y los que gravaren plenamente el edificio, y en general, todo otro gasto indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de servicio, seguridad, comodidad y decoro. [...] Los propietarios contribuirán a los gastos de administración en la forma que establezca el respectivo reglamento." (C. y subrayados propios). Lo anterior guarda relación con el art. 22 de la misma Ley, el cual dispone que ningún propietario podrá eximirse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes comunitarios.

la L.P.I.P.A., hace referencia en su art. 3 literal e), a que, elaborado el respectivo Reglamento de Administración, el mismo será de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios y sus sucesores a cualquier título. Así también, el art. 12 del citado cuerpo legal, enumera un catálogo de prohibiciones a los propietarios de los pisos o apartamientos y a quienes los habiten a cualquier título. Seguidamente, el art. 13 en su inciso 2°, dispone que si quien infringiera las prohibiciones mencionadas, no fuere propietario habitador u ocupante, desalojará el bien inmueble, conforme lo preceptuado en dicha norma. De lo anterior puede colegirse, que la aplicación de la Ley especial concierne tanto a propietarios como a terceros que se encontraren haciendo uso de dichos bienes a cualquier título que se tratare, ya fuera en calidad de arrendatarios, ocupantes o poseedores, entre otros. Sin embargo, en cuanto a la obligación de pagar las respectivas cuotas comunales, la legislación en comento es sumamente limitada, pues no extiende sus efectos a otros tenedores, tal y como se evidencia del texto del art. 18 de la referida Ley, cuyo inciso 2°, a su letra reza: "Los propietarios contribuirán a los gastos de administración en la forma que establezca el respectivo reglamento".

Tal circunstancia, no deber representar un inconveniente al momento de ejercer las acciones judiciales pertinentes, ante la insolvencia de aquéllos que aun sin poseer la calidad de propietarios, se encuentren sometidos al régimen del condominio, pues la fuente de la obligación de pago de las cuotas o aportaciones comunales, deviene del simple hecho de habitar o hacer uso de una unidad privativa, así como de los bienes comunes. Por ese motivo, los administradores de justicia, no deben caer en el yerro de hacer una interpretación sumamente rigorista de las disposiciones legales aplicables, que permitan a los obligados, evadir las responsabilidades que les corresponden; a ello cabe aunar que el incumplimiento de las mismas, representaría un enriquecimiento sin justa causa, por parte de los individuos morosos, quienes se benefician del uso de las áreas verdes, estacionamientos, calles de acceso y circulación, instalaciones deportivas y de esparcimiento, plazas, elevadores, escaleras, portones y casetas de seguridad, muros perimetrales y todos aquellos elementos destinados al uso general, puesto que tal y como lo advierte el art. 9 de la L.P.I.P.A., los derechos sobre las cosas comunes son inseparables del dominio que corresponde sobre el respectivo piso o apartamiento; entendiéndose ambos derechos como uno solo. Al respecto, es importante recalcar que todo aquél que hubiere sido condenado al

ello, llamarlo a que se incorpore al proceso que se sigue en su contra.

En complemento de lo expuesto en los párrafos precedentes, cabe añadir ciertas disposiciones de la ley 675 de 2001, de la República de Colombia, que consideramos acertadas para el presente caso; es así que la misma, en su artículo 1, establece como objeto, el de regular la forma especial de dominio denominado propiedad horizontal y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. De igual manera, el art. 29 de la Ley en mención, determina en sus incisos 1° y 2° que: "Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.[...] Para efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado." (C. y subrayados propios.) Tal ordenamiento jurídico, amplía la obligación de contribuir con los gastos comunes del condominio, al tenedor a cualquier título, de bienes de dominio privado, concurriendo solidariamente con el propietario.

Tomando en cuenta los argumentos previamente esgrimidos se concluye, que las acciones judiciales que tengan por objeto la reclamación de cuotas de gastos de administración y mantenimiento, cuyo origen derive de la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, así como de los respectivos Reglamentos de Administración dictados al efecto y sus posteriores modificaciones; podrán exigirse de todos aquellos sujetos que ejerzan no solo un derecho de propiedad sino cualquier otro, que les conceda el uso, goce y disfrute de los bienes comunes, considerándose como tales, todos aquellos que pertenezcan en proindiviso a los propietarios y que atendiendo a su naturaleza o destinación, permitan o faciliten la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación y seguridad, de un edificio o complejo urbanístico sometido a la precitada Ley.

Ahora bien, con respecto a los diferentes organismos de administración y sus respectivas atribuciones, vale la pena retomar los argumentos sostenidos en la sentencia de A.5., a la que se ha hecho alusión en párrafos anteriores. En esa oportunidad se estableció que: [...] el titular de cada unidad habitacional ejerce un derecho de propiedad individual sobre dicho

el arrendatario del inmueble no solo tiene el uso y disfrute racional de estos últimos espacios, sino también el deber de colaborar con las expensas acordadas para la seguridad y el mantenimiento de tales zonas. [...] Lo anterior estimula la participación en conjunto de los vecinos en la toma de decisiones y en la puesta en marcha de las acciones pertinentes para su materialización, para lo cual suelen elegir un grupo de representantes o una junta directiva, encargados de la organización, gestión y administración de los insumos y aportaciones destinados para el funcionamiento normal de las áreas comunes. Asimismo, les corresponde velar por el cumplimiento de las reglas de convivencia acordadas por la comunidad a través de los mecanismos establecidos en la Ley." Asimismo, dicha sentencia apuntó que el administrador del edificio, el grupo de vecinos o la Junta Directiva de la comunidad, según el caso, solo tienen facultades de gestión y coordinación de actividades que se desarrollan para el mantenimiento y seguridad de las edificaciones y de vigilar el cumplimiento de las obligaciones de cada vecino, a fin de tomar las acciones pertinentes ante las autoridades competentes contra aquellos que infrinjan el marco legal que regula la convivencia armónica y la preservación de las áreas comunes. En razón de ello, estos no podían autoatribuirse la facultad de imponer algún tipo de restricción a la libre disposición, uso y goce racional de los espacios compartidos o a cualquier otro derecho fundamental; siendo únicamente la autoridad judicial, la facultada para resolver si algún propietario o habitante a cualquier título de un bien en régimen de propiedad horizontal, ha cometido alguna contravención o incumplido sus obligaciones, previo proceso correspondiente que garantice al infractor su derecho de defensa.

Por su parte, la Corte Constitucional de Colombia, en su sentencia T 454/98, por la que se controvertía la tutela constitucional, contra los actos ejercidos por la administración contra un residente de un conjunto residencial, se determinó que: “[…] la propiedad horizontal está facultada "para adelantar los mecanismos tendientes a lograr el pago de cuotas de administración retrasadas, pero que encuentran un límite en la aplicación directa de la Constitución […]" Además, con relación a las asambleas de propietarios y de sus facultades para exigir el cumplimiento de pago de las cuotas comunales, dicho Tribunal afirmó, que éstas "[...] pueden adelantar las medidas estrictamente necesarias para efectuar los cobros correspondientes, lo que incluye requerimientos pre-procesales de la obligación económica, claro está todo de acuerdo con la legislación vigente. [...]

vecinal dentro de un régimen de propiedad horizontal, bajo la figura de la Asamblea de Propietarios, la que además deberá nombrar a un administrador, estando ambos sometidos, en la ejecución de sus funciones, a la legislación especial, así como en los reglamentos que se dicten al efecto -Art. 29 L.P.I.P.A.- A su vez, el administrador tendrá por atribuciones, la recaudación de los propietarios de las cuotas que les correspondan en las expensas e impuestos, debiendo efectuar los pagos; y además, la representación en juicio de los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble. Art. 33 literales e) y f) del citado cuerpo normativo.

En el caso objeto de estudio, en el Reglamento de Administración del Condominio MIRAMAR, agregado a fs. 62/80 la cláusula 34) ATRIBUCIONES Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR, en su literal c), determina que el Administrador, podrá interponer toda clase de demandas y plantear todo género de acciones, procesos, juicios o ejecuciones, a fin de llevar a cabo todas las gestiones y solicitudes que fueren necesarias para el cumplimiento de sus funciones.

Por su parte, la Ley de Propiedad Horizontal vigente y actualizada de España, respecto de la reclamación judicial de las denominadas cuotas de participación destinadas para los gastos generales del inmueble, establece en su art. 21, numeral 1, que las acciones judiciales a que tal incumplimiento diera mérito, podrán exigirse por la vía del proceso monitorio, por el Presidente designado por la Junta de propietarios o el Administrador, si así fuere acordado. En igual sentido se pronuncia la Ley de Propiedad Horizontal de Panamá, cuyo art. 48, dispone que, el representante legal de la Asamblea de Propietarios será el Presidente, pudiendo actuar en su nombre, en toda clase de procesos y actos relativos al inmueble o a su administración y, a falta de cualquiera de los miembros de la Junta Directiva, dicha facultad recaerá en el propietario que designe la Asamblea. Más adelante, el art. 62 de la citada Ley, establece en su numeral 14 que la Junta Directiva autorizará al Administrador para que requiera el cobro, por la vía judicial o administrativa, de cualquier deuda de los propietarios y el art. 72 de la misma, en su numeral 5, prescribe que, la administración representará a la Asamblea de Propietarios en todo proceso que se relacione con el cobro, y las relativas a su administración, cuando así fuere aprobado por la Junta Directiva correspondiente.

Los distintos cuerpos normativos incluido el nuestro, son conformes al indicar en primer lugar, que el máximo organismo de administración es la Asamblea de Propietarios y ésta podrá

los actos de ejecución a aquél, encontrándose facultado para interponer los procesos judiciales a que dieren mérito el incumplimiento de pago de las cuotas de gastos atenientes al Condominio.

La regla jurisprudencial es: Los Jueces en materia civil y mercantil son competentes territorialmente para conocer de reclamos de cantidades de dinero adeudadas y en mora según el domicilio del demandado o domicilio especial consignado en el Reglamento de Administración.

Finalmente, en base a los argumentos esgrimidos y considerando que la parte actora, interpuso su acción ante el domicilio del demandado, corresponderá decidir y sustanciar el litigio de autos, a la J.a Quinto de lo Civil y M. de esta ciudad (3) y así se determinará.

POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Arts. 182 at. 2ª y 5ª Cn. y 47 inciso 2° CPCM a nombre de la República, esta Corte

RESUELVE:

  1. Declárase que es competente para sustanciar y decidir el caso de mérito, la J.a Quinto de lo Civil y M. de esta ciudad (3); B) Remítanse los autos a dicha funcionaria, con certificación de esta sentencia, a fin de que disponga el llamamiento a las partes para que comparezcan a hacer uso de sus derechos dentro del término legal correspondiente; y C) Comuníquese esta providencia al J. de lo Civil de Santa Tecla, departamento de La Libertad (2), para los efectos de Ley. HÁGASE SABER.

J.B.J..-------E.S.B.R.R..----O. BON F.------D. L. R.

GALINDO.----J.R.A..-------L. R. MURCIA.------DUEÑAS.------S. L. RIV.

M..-------RICARDO IGLESIAS.-----PRONUNCIADO POR LOS MAGISTRADOS Y

MAGISTRADAS QUE LO SUSCRIBEN.----S.R.A..----SRIA.----RUBRICADAS.

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR