Sentencia Nº 402-CAC-2019 de Sala de lo Civil, 03-05-2021
| Sentido del fallo | Ha lugar a casar la sentencia recurrida |
| Tipo de Recurso | RECURSO DE CASACION |
| Materia | CIVIL Y MERCANTIL |
| Fecha | 03 Mayo 2021 |
| Número de sentencia | 402-CAC-2019 |
| Tribunal de Origen | CÁMARA DE LO CIVIL DE LA PRIMERA SECCIÓN DE ORIENTE |
| Emisor | Sala de lo Civil |
402-CAC-2019
SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las ocho
horas dieciséis minutos del tres de mayo de dos mil veintiuno.
Visto el escrito de casación interpuesto por el abogado JUAN CARLOS HUEZO
AYALA, actuando en su carácter de apoderado general judicial de las señoras ÁRCG y ENGA,
contra la sentencia pronunciada por la Cámara de lo C..i.l de la Primera S.ón de Oriente, con
sede en San Miguel, en el PROCESO DECLARATIVO COMÚN DE NULIDAD DE
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA, DE CANCELACIÓN DE SU INSCRIPCIÓN
REGISTRAL Y REIVINDICATORIO, promovido por la señora NMCB, en contra de las ahora
recurrentes.
Han intervenido en primera instancia, el licenciado J.A..i.o R.z H..d., como
apoderado de la parte actora y los licenciados Ana María Marroquín R.era y J...C.H.
.A.la, como apoderados de la parte demandada; en segunda instancia, el licenciado R...
.H.ández, en calidad antes dicha, al igual que los licenciados M.ín Rivera y Huezo Ayala.
En casación, el licenciado J..C.os Huezo Ayala, como apoderado de las demandadas.
CONSIDERANDO:
I. En el Juzgado de lo Civil de Santa Rosa de Lima, por medio de sentencia de las doce
horas quince minutos del diecinueve de agosto de dos mil diecinueve, se resolvió: "[...] A)
DESESTIMASE LA ACCIÓN DE NULIDAD DE ESCRITURA PUBLICA DE
COMPRAVENTA DE INMUEBLE Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN, OTORGADA
POR LA SEÑORA ÁRCG A FAVOR DE LA SEÑORA ENGA, mediante proceso promovido
por el Licenciado JOSÉ ANTONIO RUIZ HERNÁNDEZ como Apoderado General J.cial de
la señora NMCB, en contra de las señoras ÁRCG y ENGA [...]"(sic).
El a quo sostiene, que al no haberse inscrito en el Registro de la Propiedad, la venta que
hiciera la señora ARCG a la señora NMCB, en adelante la primera venta, entonces el inmueble
quedó en el haber patrimonial de la vendedora, porque continuaba inscrito a su favor. Y
argumenta que por no estar inscrita la primera venta, entonces no es oponible a los demandados.
II. La Cámara de la Primera S.ión de Oriente, con sede en San Miguel, en sentencia
de las quince horas diez minutos del treinta de octubre de dos mil diecinueve, en lo principal,
resolvió: "[...] A) ESTIMASE la pretensión planteada en el escrito que contiene el recurso de
apelación [...] B) REVOCASE en todas sus partes la sentencia venida en apelación [...] C)
DECLARASE NULO el contrato de compraventa, otorgada en la ciudad de Santa Rosa de Lima
[...] D) CANCÉLESE la inscripción que corresponde a la matricula número **********, en el
asiento 2, del R.istro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Tercera Sección de Oriente, del
departamento de La Unión, a cuyo efecto se ordena a la señora Juez de lo Civil Interina de la
ciudad de Santa Rosa de Lima, departamento de La Unión, que oportunamente libre los oficios
respectivos al señor R..s...J. que corresponda [...] (sic).
La Cámara declaró la nulidad del segundo contrato de compraventa porque consideró que
faltaba el objeto de la venta, debido a que en la primera venta el vendedor ya había hecho la
tradición por escritura pública, y ya no podía hacer una segunda tradición, ya que había salido
de su dominio el objeto que estaba vendiendo por segunda vez.
III. No conforme con el fallo de segunda instancia, el abogado Juan C.os H.o
A.la, interpuso recurso de casación, el cual fue admitido por los motivos de fondo: a)
inaplicación de los artículos 683, 10 y 13 del Código Civil; b) aplicación indebida de los
artículos 1316 N° 3 y 1552 inciso 1° CC; y c) aplicación errónea de los artículos 1605 inciso 2°
y 1619 inciso 1° y 2° CC;
2. La parte contraria, en relación al recurso interpuesto, manifestó que se adhiere a la
resolución dictada por la Cámara ad quem, y solicitó su confirmación.
IV. Síntesis del caso
La señora NMCB, ha demandado a las señoras ÁRCG y ENGA, en proceso declarativo
común de nulidad de escritura pública de compraventa y cancelación de inscripción.
La señora ARCG, era dueña en proindivisión, de un cincuenta por ciento del inmueble en
controversia; pero según escritura pública de compraventa otorgada a las dieciséis horas del doce
de julio de dos mil seis, la señora CG, vendió ese cincuenta por ciento que le correspondía, a su
hermana, señora NMCB, que era la propietaria del otro cincuenta por ciento del inmueble, por lo
que se consolidó la propiedad en una sola persona.
Según lo dicho en la demanda, folios 1 al 4 pieza principal, la señora NMCB: “[...] guardó
la escritura y no la presentó en la fecha que fue suscrita, sino más bien decidió en fecha
CATORCE DE AGOSTO DE DOS MIL QUINCE, mandar a una persona a que le inscribiera la
Escritura al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas [...]" (sic).
El testimonio de la escritura pública no pudo inscribirse, debido a que fue observado por
el Registro de la Propiedad Raiz e Hipotecas de la Tercera Sección de O.te, departamento de
La Unión, en cuanto a una letra del apellido de la vendedora, G por G; y respecto al lugar del
registro donde estaba inscrito el inmueble, que era del departamento de La Unión y el notario
consignó, departamento de San Miguel.
Las observaciones no fueron subsanadas en tiempo, y el Registro de la Propiedad canceló
de pleno derecho el trámite de la inscripción, el ocho de enero de dos mil dieciséis, folio 11 pieza
principal.
En mayo de dos mil dieciocho, la demandante consultó en el Registro de la Propiedad, el
estado actual del inmueble, y fue ahí que constató que la señora ARCG, había vendido
nuevamente el cincuenta por ciento de la proindivisión, por medio de escritura pública de
compraventa otorgada en la ciudad de Santa Rosa de Lima, departamento de La Unión, a las ocho
horas del tres de marzo de dos mil dieciocho, a favor de su hija, la señora ENGA.
En suma, en el presente caso hay dos compraventas sobre el mismo inmueble, una con
fecha doce de julio de dos mil seis a favor de la señora NMCB, no inscrita en el registro de la
propiedad; y la otra con fecha tres de marzo de dos mil dieciocho, a favor de la señora ENGA, la
cual si fue inscrita en el correspondiente registro.
1. En primer término, debe tenerse en cuenta que el art. 683 dispone que "La tradición
del dominio de los bienes raíces y su posesión no producirán efecto contra terceros, sino por la
inscripción del título en el correspondiente Registro. La misma regla se aplicará a la tradición de
los derechos de usufructo, uso o habitación, de servidumbres y de legado de cosa inmueble".
2. Respecto a esta infracción, alega el recurrente: "[...] Que tratándose de un bien raíz
[...] los magistrados omitieron por completo lo que regula este artículo (683 CC), y al no poseer
su escritura (compraventa) inscrita en el correspondiente registro, la señora NMCB, aunque esta
sea más antigua a la de una de mis poderdantes, esto no da aun así, derecho para que sea
OPONIBLE, a mi representada señora GA, por lo que al ignorar por completo dicho artículo, se
han apartado de la disposición que resolvía el caso en concreto, [...]" (sic).
3. En relación a la infracción alegada, esta Sala advierte:
En el presente caso hay dos compraventas otorgadas por la señora ARCG sobre el mismo
inmueble; la primera con fecha doce de julio de dos mil seis, a favor de la señora NMCB, no
inscrita en el registro; y la segunda, con fecha tres de marzo de dos mil dieciocho, a favor de la
señora ENGA, la cual fue inscrita en el registro respectivo.
El impetrante alega, que la compraventa presentada por la parte actora, aunque sea más
antigua que la segunda venta, no es oponible a la señora ENGA, porque es requisito legal, que
esa primera compraventa deba estar inscrita en el registro correspondiente.
La norma denunciada como no aplicada, art. 683 CC, se refiere a que la tradición del
dominio de los bienes raíces, debe hacerse, salvo las excepciones legales, por medio de
instrumento público. Asimismo, regula que ese instrumento público debe estar inscrito en el
Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, para que surta efectos contra terceros.
En jurisprudencia dictada por esta S.a, en sentencia proveída el doce de septiembre de
dos mil trece, específicamente en el segundo motivo invocado, ref. 226-CAC-2012, se estableció:
"[...] que si una persona pretende reclamar mejor derecho con un instrumento que no está inscrito,
y es de los que la ley obliga a hacerlo, entonces, ese instrumento no tiene efectos sobre el tercero
por falta de inscripción; por consiguiente la pretensión no puede prosperar, y el tercero que
adquirió el inmueble conforme a la ley, no puede ser perjudicado en su derecho, por actos o
contratos que no se hayan inscrito con la anterioridad debida" (sic).
inscripción no perjudican a terceros, sino mediante la inscripción en el correspondiente registro,
lo cual empezará a producir efectos contra terceros desde la fecha de la presentación del título al
registro.
También, el art. 667 CC, establece que la tradición del dominio de los bienes raíces debe
efectuarse por medio de instrumento público; y para que surta efecto contra terceros, deberá
inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Por tanto, el contrato de compraventa de bienes raíces y la tradición de la cosa vendida,
produce sus efectos entre las partes contratantes desde la fecha en que se verifican dichos actos;
pero en cuanto a la tradición de dicho bien, respecto de terceros, sólo produce efectos legales
desde la fecha de la inscripción del instrumento en el respectivo Registro de la Propiedad.
En ese sentido, la escritura pública de compraventa otorgada el doce de julio de dos mil
seis, que contiene la tradición del dominio, presentada por la parte actora, señora NMCB, y que
no está inscrita en el Registro de la Propiedad R.z e Hipotecas; no es oponible a la demandada
señora ENGA, por no estar inscrita, pues siendo esta señora "tercera" respecto de la primera
compraventa, y que adquirió el dominio del inmueble el tres de marzo de dos mil dieciocho
conforme a la ley, no puede ser perjudicada en su derecho, por actos o contratos que no hayan
sido inscritos con anterioridad.
Por consiguiente, la infracción denunciada en cuanto a la inaplicación del art. 683 CC, es
un error de fondo que ha sido cometido por la Cámara ad quem, por lo que se impone casar la
sentencia de mérito, por las razones apuntadas.
1. "Art. 10.- Los actos que prohíbe la ley son nulos y de ningún valor; salvo en cuanto
designe expresamente otro efecto que el de nulidad para el caso de contravención".
2. Tocante a esta infracción, manifiesta el recurrente, que: "[...] los magistrados de la
Cámara debieron valorar que para el presente caso existieron dos compraventas, una con fecha
doce de julio de dos mil seis a favor de la señora NMCB, y la otra con fecha tres de marzo de
dos mil dieciocho a favor de la señora ENGA, siendo que esta última sí fue inscrita en el
correspondiente registro, de lo cual la ley refiere que es posible dicha circunstancia, pero no es
con la pretensión de nulidad que es atacable dicho acto, sino se prueban otros extremos (falta de
requisitos del acto), que para el presente caso el abogado solo se limitó a expresar que habían 2
compraventas y que una prefería a la otra en tiempo, pero jamás probó en qué basaba su nulidad
y qué tipo de nulidad era la que invocaba, por lo que a la luz de dicho artículo (10 CC) en ningún
momento debió revocarse por los magistrados, la sentencia emitida y peor declarar la nulidad del
acto de la segunda compraventa, ya que la ley no regula este efecto, disposición legal que fue
ignorada en todo su texto [...]' (sic).
3. Con relación a esta infracción, esta Sala advierte:
En el caso de mérito hay dos compraventas realizadas por el mismo vendedor, respecto
del mismo inmueble. La primera se otorgó en el año dos mil seis, y no se inscribió; la segunda se
otorgó en el año dos mil dieciocho, y fue inscrita en el respectivo registro.
Ante esta situación, la compradora de la primera venta, ha demandado la nulidad de la
segunda venta y la cancelación de la inscripción.
En el concepto de la infracción, el impetrante menciona la existencia de las dos
compraventas sobre el mismo inmueble, y que solamente una ha sido inscrita; y agrega que no es
con la pretensión de nulidad, que debe ser atacada dicha situación, sino que tienen que probarse
otros extremos, como la falta de requisitos del acto. Así mismo manifiesta, que el abogado de la
demandante, jamás probó en qué basaba su nulidad y qué tipo de nulidad era la que invocaba.
Finaliza manifestando, que la Cámara no debió declarar la nulidad del acto de la segunda
compraventa, porque la ley no regula ese efecto.
El art.10 del Código C.l, norma que ha invocado como inaplicada el impetrante,
contiene un efecto de la ley, que se refiere a que los actos que prohíbe la ley son nulos y sin
ningún valor; salvo los casos en que la ley asigne otro efecto. Por tanto, puede advertirse que el
mismo hace alusión a actos prohibidos por la ley.
Al respecto preciso es advertir, que hay inaplicación de ley, cuando se ha dejado de
aplicar la norma que regula el supuesto que se controvierte.
En consecuencia, el artículo de referencia, no resulta aplicable al caso en análisis, ya que
la segunda compraventa, que constituye una venta de cosa ajena, no es acto prohibido por la ley.
Más bien el Código Civil reconoce efectos a esa compraventa, en los términos que establece el
propias de la compraventa. Salvo los casos contemplados en los artículos 1622 y 1623 de este
Código, el comprador tiene derecho, aun contra el vendedor de buena fe, a la resolución del
contrato y, si creía que la cosa pertenecía al vendedor, también a la indemnización de daños y
perjuicios [...]"
Es así como, al no estar prohibida dicha compraventa, no encaja en el supuesto del art. 10
CC, cuyos efectos alcanzan únicamente a los actos de particulares que han sido prohibidos por
el legislador.
Del análisis expuesto, se concluye que no procede casar la sentencia recurrida, por el sub
motivo que se ha analizado en este apartado.
1. "Art. 13.- Las disposiciones de una ley, relativas a cosas o negocios particulares,
prevalecerán sobre las disposiciones generales de la misma ley, cuando entre las unas y las otras
hubiere oposición".
2. En cuanto a esta infracción, alega el recurrente que los magistrados: "[...] debieron
analizar que si bien existen disposiciones generales que regulan el contrato de venta, artículos
1597 al 1626 del código civil, pero tratándose de bienes raíces, existen otros requisitos que el
legislador a detallado para que se perfeccione la tradición del dominio de inmuebles y sea
oponible a terceros, tal es el requisito sine qua non de la correspondiente inscripción (inciso
primero del articulo 667 y el inciso primero del artículo 683 del código civil), siendo este último
aún más específico al expresar que la TRADICIÓN DEL DOMINIO DE LOS BIENES
RAÍCES Y SU POSESIÓN NO PRODUCIRÁN EFECTOS CONTRA TERCEROS, SINO
POR LA INSCRIPCIÓN DEL TITULO EN EL CORRESPONDIENTE REGISTRO. Por lo
que los magistrados omitieron el principio de especificidad de la ley, al ignorar el artículo 13
del código civil y no aplicaron una norma que era de rigor para la solución del caso planteado
[...]" (sic).
3. Al respecto esta Sala considera:
En materia de casación, el recurrente debe señalar específicamente cuál es la norma
infringida, y argumentar con claridad cómo es que la Cámara ha cometido el error invocado en
la sentencia impugnada.
El artículo 13 CC contiene el principio de especialidad (no de especificad como lo
menciona el recurrente), y consiste en que la ley especial prevalece sobre la general.
regulan el contrato de venta, y hay disposiciones específicas en el caso de los bienes raíces que
regulan la tradición, y al mismo tiempo hacer referencia a los arts. 683 y 667 del Código Civil,
dando a entender que estos artículos contienen esas disposiciones específicas que debieron ser
aplicadas por la C.a sentenciadora y no se aplicaron, es una argumentación, mediante lo que
no se logra establecer la comisión de la infracción denunciada en la sentencia impugnada, es
casar la sentencia impugnada.
1. "Art. 1316.- Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de
voluntad es necesario: [...] 3° Que recaiga sobre un objeto lícito [...]".
2. En relación a esta infracción, manifiesta el impetrarte que los magistrados de la
Cámara: "[...] al hacer el análisis lógico jurídico, aplicaron una norma que no venía al caso
invocar, ello, debido a que jamás se planteó por el apoderado de la demandante que faltara el
objeto como requisito de existencia del acto, pues en su demanda solo se dedicó a alegar que por
haber doble venta, la segunda era nula, pero en ningún tiempo del juicio cognoscitivo y en el
incidente de apelación, acredito la falta de un requisito en el negocio jurídico, siendo los
magistrados de la cámara de lo civil, que llegaron a esa conclusión y resolvieron una tesis fáctico
que nunca se les planteó, por lo que aplicaron indebidamente lo preceptuado en el artículo 1316
ordinal tercero del código civil [...]" (sic).
3. Respecto de esta infracción, esta Sala considera:
En síntesis, el recurrente denuncia que hay aplicación indebida, debido a "que jamás se
planteó por el apoderado de la demandante que faltara el objeto como requisito de existencia del
acto"; y que los magistrados de Cámara, "resolvieron una tesis fáctico que nunca se planteó".
Al respecto preciso es aclarar, que la aplicación indebida como motivo de casación
consiste, en que el juzgador elige la norma, pero esta no es la adecuada para resolver el caso.
Por otra parte, el juzgador al resolver un caso, puede cometer el vicio de incongruencia,
ya sea por haber otorgado más de lo pedido por el actor (sentencia ultra petita); menos de lo
resistido por el demandado (sentencia citra petita); o haber otorgado cosa distinta a lo solicitado
por las partes (sentencia extra petita).
De la lectura de los argumentos expuestos por el impetrante, se advierte que lo que está
denunciando es incongruencia respecto a lo que resolvió la Cámara con lo solicitado por el
demandante, y no aplicación indebida. Por tanto, la argumentación jurídica expuesta por el
recurrente, no es acorde al vicio denunciado, por tanto, no se ha expresado argumento que
fundamente una aplicación indebida por parte de la Cámara; por consiguiente, la sentencia
recurrida no se podrá casar por este motivo, y así deberá pronunciarse.
1. "Art. 1552.- La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad
producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor
de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado
de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas".
2. Respecto a esta infracción, alega el recurrente, que los magistrados de la Cámara:
"[...] cometieron el error al emitir la conclusión y aplicaron erróneamente la norma que resolvía
el caso, ello resulto en haber declarado la nulidad de la segunda escritura de compraventa,
cuando nunca se comprobó por parte del apoderado de la parte demandante que careciera el
negocio jurídico de un requisito que la hiciera contraria a la ley, y que por ende dicha omisión
devendría en la NULIDAD DEL ACTO, pues las razones que argumentó en su demanda fueron
una serie de artículos, que en ningún momento pudo probar y que dieran lugar a una sanción de
ilicitud del acto y que fuera posible determinar la nulidad, pues tampoco acreditó el tipo de nulidad
que invalidaba el negocio jurídico[...]" (sic).
Y continua manifestando: [...] y menos pudo establecer ninguna causal o vicio que hiciera
NULO el acto jurídico de la segunda compraventa, por lo que debió confirmarse la sentencia
apelada, pero en cambio, fueron los mismos Magistrados de la cámara de lo civil, quienes
llegaron a la conclusión de que existía falta de objeto y a la luz de esto aplicaron indebidamente
el artículo 1552 inciso primero del Código Civil" (sic).
3. Por su parte la Cámara ad quem, a folio 24 de la sentencia, sostuvo: [...] en la segunda
venta no había un objeto que transferir, ya estaba hecha la tradición del dominio a la primera
persona, entonces ¿qué es lo que falta aquí?, es el objeto, y si éste falta lleva a nulidad absoluta, y
eso es lo que se ha venido alegando en la demanda, entonces el demandante en el proceso, tiene
causa de pedir la nulidad del segundo acto porque no había ya un objeto del que hacer la
tradición, [...]” (sic).
4. Al respecto esta Sala advierte:
En síntesis, el recurrente denuncia que se ha cometido el vicio de aplicación indebida,
porque el demandante nunca probó que el negocio jurídico careciera de un requisito legal, cuya
omisión produjera la nulidad del acto. Que el actor, no acreditó qué tipo de nulidad se había
cometido para invalidar el acto. Que fueron los magistrados de la Cámara, los que llegaron a la
conclusión de que existía falta de objeto.
El motivo de aplicación indebida, como se dijo en la infracción anterior, se configura
cuando el juzgador elige la norma, pero esta no es la adecuada para resolver el caso.
Por otra parte, el juzgador al resolver un caso, puede cometer el vicio de incongruencia,
ya sea por haber otorgado más de lo pedido por el actor (sentencia ultra petita); menos de lo
resistido por el demandado (sentencia citra petita); o haber otorgado cosa distinta a lo solicitado
por las partes (sentencia extra petita).
De la lectura de los argumentos expuestos por el impetrante, se advierte que lo que está
denunciando es incongruencia respecto a lo que resolvió la Cámara con lo solicitado por el
demandante - apelante, y no aplicación indebida; pues alega que el actor, no obstante, no haber
probado ninguna causal o vicio que hiciera nulo el acto jurídico, la Cámara llegó a la
conclusión, que había falta de objeto, y por eso declaró la nulidad absoluta.
Como consecuencia, esta Sala concluye, que con la argumentación jurídica expuesta por
el recurrente, no ha logrado argumentar la aplicación indebida del art. 1552 inc. 1° CC, pues los
argumentos expuestos se refieren a incongruencia, siendo este un motivo de casación diferente
al invocado; por consiguiente, la sentencia no se podrá casar por este motivo y así se
pronunciará.
1. "Art. 1605.- La venta se reputa perfecta, desde que las partes han convenido en la
cosa que es objeto de la venta y en el precio, salvo las excepciones siguientes, y las contenidas
en las leyes especiales.
La venta de los bienes raíces, y servidumbres, y la de una sucesión hereditaria, no se
reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública".
2. En cuanto a esta infracción, manifiesta el recurrente: "[...] Los M.strados de la
Cámara [...] hicieron una interpretación errónea del inciso segundo del artículo 1605 del código
civil, al considerar que al haberse suscrito en escritura pública la primera venta, el acto se
refutaba (sic) perfecto, pero olvidando que lo que da la tradición del dominio de los bienes
raíces y su posesión frente a tercero es la correspondiente inscripción en el registro de la
propiedad raíz e hipoteca, por lo que esa venta es válida pero es INEFICAZ, siendo que la
segunda venta también se hizo en escritura pública, pero a contrario sensu de la primera, esta si
se inscribió y por ende es OPONIBLE a terceros, volviéndose EFICAZ en todos sus efectos, lo
que va de la mano con los principios registrales de P.dad y P.icidad, lo que valida el
negocio jurídico [...]" (sic).
3. A folios 23 de la sentencia, la Cámara sostuvo que: "[...] la tradición se hace por medio
de la escritura, no es cierto que como se ha dicho, se expresa o a veces se teoriza, de que el
contrato de compraventa se perfecciona con la inscripción en el registro [...] las inscripciones en
el registro es solo para que surta efectos contra terceros, el registro no es otorgador de dominio, ni
se perfecciona la tradición con el registro, esa se perfecciona en la escritura del contrato de
compraventa, por lo tanto quien compra de una vez se convierte en dueño, la tradición pasa [..1"
(sic).
4. Respecto de esta infracción, esta Sala considera:
servidumbres, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se
ha otorgado escritura pública."
La interpretación errónea consiste, en que el juzgador elige la norma adecuada para
resolver el caso concreto; pero al aplicarla, tergiversa su contenido, dándole un significado que
no tiene, alterando su letra o su espíritu, restringiendo o ampliando su alcance.
El precepto que se invoca como infringido, establece claramente, que la venta de los
bienes raíces, sé perfecciona al otorgarse en escritura pública.
Dicho precepto, en ningún momento establece que la tradición se perfecciona con la
inscripción en el registro.
bienes raíces y de los derechos reales constituidos en ellos, salvas las excepciones legales, se
efectuará por medio de un instrumento público, en que el tradente exprese verificarla y el
adquirente recibirla. Este instrumento podrá ser el mismo del acto o contrato, y para que surta
efecto contra terceros, deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad".
De lo anterior se concluye que la tradición de los bienes raíces se perfecciona con el
otorgamiento de instrumento público; mismo que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad
R.z e Hipotecas, para que surta efectos respecto de terceros.
En ese sentido, preciso es concluir, que la inscripción en el registro no perfecciona la
tradición, ni la venta de dos bienes raíces.
Por tanto, la C.a ad quem, ha interpretado conforme a derecho el inciso 2° del art.
1605 CC; por consiguiente, la infracción denunciada no ha sido cometida, por lo que se impone
declarar que no ha lugar a casar la sentencia y así pronunciará.
Xl. Análisis del motivo por aplicación errónea del art. 1619 inc. 1° y 2° CC
1. "Art. 1619.- La venta de cosa ajena produce, entre las partes, las obligaciones
propias de la compraventa.
Salvo los casos contemplados en los artículos 1622 y 1623 de este Código, el comprador
tiene derecho, aun contra el vendedor de buena fe, a la resolución del contrato y, si creía que la
cosa pertenecía al vendedor, también a la indemnización de daños y perjuicios.
La compra de cosa propia no vale; el comprador tiene derecho a la devolución del precio".
2. Respecto a esta infracción, alega el recurrente, que los magistrados han cometido
interpretación errónea: "[...] ya que al considerar que es solo al segundo comprador que se le
habilita la acción de resolución del contrato y la correspondiente indemnización de daños y
perjuicios, desatendiendo el tenor literal de la norma, debido a que en la disposición legal no se
hace distinción si será al primer o subsiguiente compradores, a quien se le habilita dicha acción
de reclamo, por lo que al pensar que al primero le nace la acción de nulidad y al segundo otra
pretensión, sea incurrido en una errónea interpretación de la ley y se le ha querido dar otro efecto
al que no remite la norma[...]" (sic).
3. En lo concerniente a esta infracción, esta Sala advierte:
Como se expresó anteriormente, la interpretación errónea consiste, en que el juzgador
elige la norma adecuada para resolver el caso concreto; pero al aplicarla, tergiversa su contenido,
dándole un significado que no tiene, alterando su letra o su espíritu, restringiendo o ampliando
su alcance.
Importante es señalar, que para que se configure la infracción de aplicación errónea, no es
citar cualquier norma como la infringida, sino que debe ser, la norma idónea para resolver el caso
en controversia.
Esta Sala, al estudiar la sentencia impugnada, advierte que la Cámara no ha aplicado el
El argumento jurídico de la Cámara para resolver el caso, radica en que cuando se hizo la
segunda venta, el vendedor ya había hecho la tradición por escritura pública en la primera venta,
ya no podía hacer una segunda tradición, porque ya había salido de su dominio el objeto que
estaba vendiendo por segunda vez, por tanto ya no había objeto que transferir o hacerle la
tradición.
El art. 1619 del Código Civil, es una de las normas que regula la venta de cosa ajena.
Así las cosas, el presente caso se refiere a un proceso de nulidad de escritura púbica de
compraventa, en el que la Cámara no aplicó el art. 1619 CC; en ese sentido no puede existir
aplicación errónea de una norma que la Cámara no aplicó para resolver la pretensión, en la
sentencia que se impugna. Por tanto, no procede casar la sentencia de mérito por el motivo que se
ha analizado.
En vista de que la sentencia recurrida será casada, debe pronunciarse la que conforme a
derecho corresponde. Al respecto se hacen las consideraciones que se exponen a continuación.
En primer término, debe tenerse en cuenta que al no haberse inscrito la compraventa
otorgada por la señora ARCG, a favor de la señora NMCB, este acto no resulta oponible a
terceros, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 667, 680 y 683 CC. Por tanto, esa
compraventa no resulta oponible a la señora ENGA, ya que, con relación a terceros, el inmueble
continúa siendo propiedad de la señora ARCG.
Como consecuencia, la venta posterior celebrada entre la señora ARCG y la señora
ENGA, respecto del mismo inmueble, constituye una venta de cosa ajena, a la cual el Código
Civil reconoce efectos (art. 1619 CC). Por ello resulta claro que la compraventa celebrada entre
ÁRCG y ENGA, no está viciada de nulidad, por lo que debe desestimarse la pretensión planteada
por la señora NMCB, en contra de las señoras ÁRCG y ENGA; y absolver a estas.
Es así como no procede revocar la sentencia pronunciada en primera instancia.
No obstante lo vertido, queda expedito el derecho de la parte actora, de promover las
acciones civiles o penales que considere pertinentes, para la defensa de sus intereses.
POR TANTO, con base en las razones expuestas, disposiciones legales citadas, y arts.
172 Cn, 534, 536, y 537 CPCM, a nombre de la República de El Salvador, esta Sala, FALLA: 1)
NO HA LUGAR a casar la sentencia de mérito, por los motivos de fondo: a) inaplicación de los
artículos 10 y 13 del Código Civil; b) aplicación indebida de los artículos 1316 n.° 3 y 1552
inciso 1° CC; y, c) aplicación errónea de los artículos 1605 inciso 2° y 1619 inciso 1° y 2° CC;
3) ABSUÉLVESE a las demandadas ÁRCG y ENGA, de la acción de nulidad de escritura
pública de compraventa de inmueble y cancelación de inscripción promovida por la señora
NMCB; y, 4) devuélvanse los autos al tribunal remitente, con certificación de esta sentencia,
para los efectos de ley. HÁGASE SABER
“”-----DAFNE.S.---------ALEX MARROQUIN.-----------------O.BON.F.-----------------------------
---------------PRONUNCIADO POR LOS MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN---------
KRISSIA REYES------SRIA.INTA.-----------------RUBRICADAS-----------”””””””””””””””
