Sentencia nº 252-CAC-2009 de Sala de Lo Civil, Corte Suprema de Justicia, 10 de Agosto de 2011

• Fecha de Resolución: 10 de Agosto de 2011
• Emisor: Sala de Lo Civil
• Número de Sentencia: 252-CAC-2009
• Tipo de Resolución: Sentencia Definitiva

252-CAC-2009

SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: San Salvador, a las doce horas y cinco minutos del diez de agosto de dos mil once.

Vistos en casación de la sentencia definitiva pronunciada en apelación, por la Cámara de lo Civil de la Primera Sección de Occidente, a las doce horas del diez de septiembre de dos mil nueve, en el Juicio Civil Ordinario de Reivindicación y Nulidad de inscripciones, incoado por el licenciado J.M.T.M., en su carácter personal, contra los señores B.C.R.V. de M., demandada por B.C.R. de M. ahora B.C.R.V. de M. conocida por T.C.R. de M. y por E.C.R.O., A.M.B., M.E.A.G., J.A.M.S., M.L.F., E.A.M., D.A.S.C. y R.H.G.R., a fin de que, en sentencia definitiva, sean condenados a restituir la posesión de los inmuebles a que se refiere en su demanda, se declare la nulidad de las inscripciones de las compraventas otorgadas por la señora R.V. de M. a favor de los demás demandados y se verifique la condena en los daños y perjuicios resultantes.

Han intervenido en primera instancia el licenciado M.T.M., actuando en su calidad personal, y por las demandadas han comparecido en el proceso las señoras B.C.R.V. de M., demandada por B.C.R. de M. ahora B.C.R.V. de M. conocida por T.C.R. de M. y por E.C.R.O., representada judicialmente por sus abogados A.M.E.R., J.A.G.C. y R.B.H.L.; y la señora M.E.A.G., por medio de su apoderado general judicial licenciado R.B.H.L.; habiéndose declarado rebeldes al resto de los demandados. Y en segunda instancia y casación, sólo compareció el licenciado M.T.M., actuando como apelanterecurrente.

VISTOS LOS AUTOS, Y,

CONSIDERANDO:

1. El fallo de pronunciado por el Juzgado de lo Civil de Chalchuapa a la letra dice: """""POR TANTO: Sobre la base de lo expuesto, y de conformidad con los artículos 417, 418, 421, 422, 427, 429, 432 y 439 del Código de Procedimientos Civiles, a nombre de la República de El Salvador,

FALLO

1. DECLARANSE INEPTAS LAS ACCIONES, REIVINDICATORIA DE DOMINIO Y DE NULIDAD DE INSCRIPCIONES, INCOADAS POR EL ACTOR, LICENCIADO J.M.T.M., EN SU DEMANDA DE QUE SE HA HECHO MERITO, CONTRA LOS SEÑORES B.C.R. VIUDA DE M. demandada por B.C.R.D.M., ahora B.C.R. VIUDA DE M., conocida por TITA CELIA RETANA DE M. y por E.C.R.O., A.M.B., M.E.A. GUERRA; J.A.M.S., M.L.F., E.A.M., D.A.S.C., y R.H.G. RAMOS; b) CANCELENSE, las anotaciones preventivas de la demanda y ampliación de la misma, que aparecen anotadas en las matriculas números VEINTE MILLONES TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS- CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento TREINTA Y CUATRO; VEINTE MILLONES SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS UNO -. CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento DOS; VEINTE MILLONES SETENTA Y DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA Y TRES - CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento DOS; VEINTE MILLONES OCHENTA Y SIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y SIETE - CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento SIETE; VEINTE MILLONES CIENTO VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y OCHO -CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento DOS; VEINTE MILLONES CIENTO VEINTICINCO MIL SEISCIENTOS TREINTA Y DOS - CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento DOS; VEINTE MILLONES CIENTO CINCUENTA Y DOS MIL CIENTO OCHENTA Y UNO - CERO CERO CERO CERO CERO,: en el asiento DOS; y VEINTE MILLONES CIENTO NOVENTA Y NUEVE MIL DOSCIENTOS UNO -CERO CERO CERO CERO CERO, en el asiento DOS; del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de la Primera Sección de Occidente, debiéndose en su oportunidad, librar el oficio correspondiente; y c) CONDENASE AL ACTOR, LICENCIADO J.M.T.M., AL PAGO DE LAS COSTAS PROCESALES DE LA INSTANCIA Y EN LOS DAÑOS Y PERJUICIOS A QUE HUBIERE LUGAR- HAGASE SABER. Apareciendo en autos que las demandadas, señoras A.M.B. y D.A.S.C., pueden ser notificadas, la primera en Barrio Chalchuapita, casa sin número de la ciudad de Atiquizaya y la segunda en Pasaje Coatepeque, Colonia Río Zarco, número dieciocho de la ciudad de S.A.; LIBRENSE LOS EXHORTOS RESPECTIVOS, con inserción de ésta Sentencia, en su orden a los SEÑORES JUECES DE PRIMERA INSTANCIA DE LA CIUDAD DE ATIQUIZAYA y TERCERO DE LO CIVIL DE LA CIUDAD DE SANTA ANA, para que practiquen la diligencia ordenada, debiéndose acompañar a los mismos, copia de ésta sentencia, para que sea entregada a las mencionadas demandadas, en el momento de la notificación de la Sentencia."'"""""" II:- El fallo de segunda instancia expresa: """""""POR TANTO: con fundamento en las razones expuestas, disposiciones legales citadas y Artículos 428, 439, 1089, 1090 Pr.C. A NOMBRE DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR, DIJERON: Confirmase en todas sus partes la sentencia apelada; condenase en las costas de esta instancia a la parte apelante.-------Devuélvase la pieza principal al Juzgado de origen con certificación de esta sentencia.""""""" III.- No estando conforme con la sentencia pronunciada, la parte demandada presentó recurso de casación, dentro del término de ley, en los términos siguientes: """"""MOTIVO DE INTERPOSICION.---CAUSA GENERICA: INFRACCIÓN DE LEY, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2 de la Ley de Casación.---B) MOTIVOS ESPECIFICOS.---1) VIOLACION DE LEY Contenido en el Art 1 No 1° de la Ley de Casación--- 2) INTERPRETACION ERRONEA DE LA LEY Contenido en el Art 1 No 2° de la Ley de Casación.--- 3) ERROR DE HECHO EN LA APRECIACION DE LA PRUEBA Contenido en el Art. 1 N° 4 de la Ley de Casación.--- C) PRECEPTOS INFRINGIDOS Y CONCEPTO EN QUE LO HAN SIDO.--- PRECEPTOS INFRINGIDOS:- POR EL MOTIVO VIOLACION DE LEY, son: Los Arts 895 y 897, 683, 662, 1619 del Código Civil--- POR EL MOTIVO INTERPRETACIÓN ERRONEA DE LA LEY, son: Los Arts. 713 del Código Civil en relación al Art 688 del mismo Código Civil y el Art 11 de la Ley de Creación de la Unidad del Registro Social de Inmuebles POR EL MOTIVO ERROR DE HECHO EN LA APRECIACION DE LA PRUEBA es el Art. 258 del Código de Procedimientos Civiles EL CONCEPTO EN QUE SE HAN INFRINGIDO LAS DISPOSICIONES LEGALES CITADAS: EN RELACION A LA VIOLACION DE LEY. De conformidad a la Ley de Casación, existe violación de ley cuando se deja de aplicar la norma que debía aplicarse al caso concreto, haciéndose falsa elección de otra.--- Así la Cámara ad quem, en lugar de tomar en consideración Y APLICAR los Arts. 895 y 897 del Código Civil, y sin hacer un análisis detenido de los hechos para determinar que éstos engarzaban con el contenido de la mencionada disposición legal, llegó a una conclusión errada estimando que la demanda era INEPTA. Veamos:--- Dicen los Arts. 895, y 897 CC. en su orden, que la Acción Reivindicatoria o de dominio corresponde al que tiene la propiedad plena o nuda de la cosa "" y que "la acción de dominio se dirige contra el actual poseedor". Ambas disposiciones se relacionan estrechamente con el concepto legal que la ley da de la Reivindicación o acción de dominio que es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea obligado a restituírsela.-- De las disposiciones legales transcritas se establecen los requisitos o presupuestos procesales exigidos para promover la acción reivindicatoria: Un legítimo dueño; una Cosa determinada de la que el dueño no está en posesión y Un poseedor de la cosa. Las tres exigencias se han cubierto al promover el respectivo proceso.--- La prueba de los hechos versó sobre las aludidas exigencias. Con prueba documental, testimonial, pericial y de Inspección probé que: a) Era dueño del inmueble inscrito a mi favor bajo el número CUARENTA Y CUATRO DEL LIBRO DOS MIL SEISCIENTOS VEINTITRES DE PROPIEDAD, hoy trasladado a la Matrícula VEINTE MILLONES CIENTO VEINTITRES MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS-CERO CERO CERO CERO CERO CERO, del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas del Departamento de S.A.; que dicho inmueble lo hube por herencia que al fallecer mi madre señora M.L.M. de Torios me fuera diferida; Que el inmueble quedó identificado ampliamente en naturaleza, extensión, colindancias, ubicación y valor económico; b) Probé quienes se encontraban en posesión del inmueble y como ejercían dicha posesión.--- Con la prueba aportada, se estableció, que la demandada principal señora R. viuda de M., era dueña de un inmueble diferente al mío en cuanto extensión superficial, linderos e inscripción. Situado sí, en el mismo lugar que el mío y que de hecho era mi colindante. Probé al igual que lo hizo la demandada principal, la existencia de una Lotificación en el terreno de su propiedad y que dentro de esa Notificación, dicha señora había incluido material y físicamente el inmueble de mi propiedad. Quedó establecido que tanto la demandada principal como los demás demandados, tenían inscritos a su favor, así; LA PRIMERA EL INMUEBLE DE SU PROPIEDAD, adquirido por traspaso al fallecimiento de su causante; y, las poseedoras restantes las ventas otorgadas por la señora viuda de M. a mi favor. PERO QUEDO MUY CLARO que dichas ventas, tenían como ANTECEDENTE, EL INMUEBLE PROPIEDAD DE LA DEMANDADA SEÑORA RETANA VIUDA DE MENDEZ de una extensión superficial de TRESCIENTAS CINCUENTA AREAS, inscrito a su favor bajo el número CINCUENTA DEL LIBRO UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE DE PROPIEDAD, hoy trasladado bajo la Matricula VEINTE MILLONES TREINTA Y UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS- CERO CERO CERO CERO CERO CERO, del Registro de. la Propiedad Raíz e Hipotecas del Departamento de S.A.. Por ello puede entenderse que obtuvieron inscripción a su favor, porque las ventas provenían de desmembraciones hechas del inmueble propiedad de .la vendedora e inscrito a su favor, a pesar que la entrega material se hacía de mi inmueble que como he dicho fue incluido en la LOTIFICACIÓN.--- De todo lo relacionado se puede concluir que, el inmueble a reivindicar es distinto del inmueble del cual se han hecho las ventas de los lotes a los demás demandados. Que las inscripciones registrales de mi inmueble como el de la señora R. viuda de M. son distintas porque provienen de distintas fuentes. Que la titularidad y legitimidad del inmueble que se reivindica es de mi exclusiva propiedad, y es además absolutamente cierto que no estoy en posesión del mismo. Quedó establecido que es falso que sobre el mismo inmueble pesen dos inscripciones en el Registro de la Propiedad ni que del inmueble poseído por la señora R. viuda de M. tú por los demás poseedores demandados se deriven del mío. De tal manera que el titulo inscrito a favor de los demandados de quien se derivan es del inmueble de donde ha otorgado las ventas la señora R. viuda de M. aunque materialmente sea del de mi propiedad. Ello lo único que prueba es que no estoy en posesión del inmueble de ni propiedad y que son los demandados quienes la ejercen.--- El Tribunal ad quem, al compartir el criterio del Tribunal de Primera Instancia ha hecho suyos los argumentos para declarar la ineptitud de la demanda, expresados en los siguientes términos:---"""" cuando el demandado ampara el dominio en que se encuentra en un título aparentemente firme y del mismo valor que el del actor, no puede prosperar la acción reivindicatoria, mientras el actor no pida u obtenga previamente o a la vez en forma concomitante a la acción reivindicatoria la declaración de nulidad o inexistencia y la consecuente cancelación de inscripción del aquel que al suyo se oponga, especialmente cuando éste es un hecho conocido por la parle actora""""'. Sostener como lo hizo el juez a quo y lo confirmó el Tribunal ad quem, respecto que no se podía dirigir la aludida acción, en contra del poseedor que tenía título inscrito a su favor, en principio es cierto pero sólo cuando la inscripción de ese título derive del título de quien reivindica.--- Agregó también """ Para hacer valer el derecho de dominio frente a actuales poseedores que tienen título de dominio, es necesario declarar nulos los instrumentos que amparan el derecho de dominio de los referidos demandados..."""""--- Siendo que no pedí la declaratoria de nulidad de ninguno de los títulos, que respaldan las inscripciones del Registro, la Cámara ad quem, confirmó la sentencia venida en apelación. Al hacerlo, tomó como base el Art. 439 del Código de Procedimientos Civiles, única disposición que alude a la figura jurídica de la ineptitud, aplicándola en lugar de haber resuelto el caso sub-Júdice de acuerdo a las disposiciones legales indicadas.---HONORABLE SALA DE LO CIVIL: S. enfáticamente que el inmueble que reivindico es uno sólo, el mío, el que está inscrito a mi favor bajo el (sic) número--- También enfatizo que si bien los demandados tienen titulo inscrito a su favor, no derivan, su titularidad del inmueble que reivindico, sino del propio de la señora R.V. de M.. Del inmueble que pretendo reivindicar, ellos siguen siendo únicamente poseedores-- Si el Tribunal ad quem hubiera aplicado las disposiciones que dejo citadas como violadas, tendría que haber ordenado la restitución del inmueble que reivindico, más al confirmar la sentencia pronunciada por el Juez de Primera Instancia que declaró la ineptitud de la acción, me privó del derecho que por ley me asiste.--- Violación del Art. 1619 en relación al Art. 663 y 1622 y 1623 del Código Civil.--- Expresa el Art 1619 C.C. """la venta de cosa ajena produce entre las partes, las obligaciones propias de la compraventa. Salvo los casos contemplados en el los Art 1622 y 1623 de este Código, el comprador tiene derecho aún contra el vendedor de buena fe, a la resolución del contrato y si creía que la cosa pertenecía al vendedor, también a la indemnización de daños y perjuicios.--- Por su parte el Art. 663 CC señala "Si el tradente no es el verdadero dueño de la cosa que se entrega por él o a su nombre, no se adquieren por medio de la tradición otros derechos que los transmisibles del mismo tradente sobre la cosa entregada. Pero si el tradente adquiere después el dominio se entenderá haberse éste transferido desde el momento de la tradición.""""--- En igual sentido los Arts.1622 y 1623 CC. prescriben que ""la Venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los derechos desde la fecha de la venta "y que """"Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición."--- En nuestra legislación, la venta de cosa ajena no es nula. Por el contrario vale entre las partes contratantes, vendedor y comprador. De manera tal que el comprador puede llegar a adquirir la propiedad de la cosa por la prescripción o por la ratificación del verdadero dueño si no pide la resolución del contrato. Es claro que la venta de cosa ajena es inoponible al verdadero dueño de la cosa vendida quien por ser ajeno a dicho contrato y tener la categoría de acero absoluto respecto de ese contrato, el mismo no le afecta.

   Por esa razón, ante una situación como la señalada, el verdadero dueño de la cosa, conserva intacto su derecho de dominio el que puede hacer valer en el caso de haber perdido la posesión a consecuencia de la venta, mediante la acción reivindicatoria.--- En ese sentido, la doctrina estima que para poder determinar los efectos jurídicos de los contratos, es necesario distinguir entre las partes y los terceros. En lo que se refiere a las partes, el contrato produce todos sus efectos, pues aquel es una ley para los contratantes. T. de los terceros, también es necesario distinguir si se está en presencia de un tercero absoluto o de uno relativo. Y es precisamente de los terceros absolutos que opera la teoría de la inoponibilidad, pues siendo totalmente extraños al acto pues no tienen relaciones jurídicas con los contratantes, para nada ha de afectarles el contrato o acto jurídico celebrado--- El caso de autos (sic), las ventas efectuadas por la señora R. viuda de M. a las otras personas demandadas en este proceso judicial, se enmarca nítidamente en VENTA DE COSA AJENA. En efecto, la señora R. viuda de M.; cuando se posesiona del terreno de mi propiedad, lotifica el mismo y aunque citando el antecedente de su propio terreno, lleva a cabo la venta de varios lotes cuyo dominio no le corresponde. Así las cosas, esa Venta no afecta la titularidad del derecho de dominio que ejerzo sobre el inmueble de mi propiedad. Esa venta es INOPONIBLE A MI PERSONA, y por ello puedo legal y justamente, demandar como lo he hecho la restitución; mediante el juicio de REINVINDICACION. Y para promover el respectivo proceso es necesario (sic) ni condicionante que pida la NULIDAD DE LAS VENTAS, pues frente a mi legítimo derecho, esos Contratos de Compraventa son INOPONIBLES (V.A. y Somarriva. DE LOS EFECTOS E INTERPRETACION DE LOS CONTRATOS. P.. 283, a 290 II. Inoponibilidad por falta de concurrencia.)--- La Cámara ad quem, no tiene razón en su declaratoria de ineptitud, y de haber aplicado las disposiciones legales que señalo infringida, no habría arribado a la conclusión y fallo que por medio de este recurso (sic) objeto.--- Como he indicado, el Tribunal de Segunda Instancia, aplicó en lugar de las normas infringidas que he señalado, el Art. 439 del Código de Procedimientos Civiles que recoge la teoría de la INEPTITUD, cuando expresa que ""Si de la causa aparece que una de las partes no sólo no probó su acción o excepción, sino que obró con malicia o que aquella es inepta, será además condenado en los daños y perjuicios."--- En esa consideración, la Cámara ad quem infringe la ley, pues establece como exigencia la declaratoria de nulidad de los instrumentos que amparan el derecho de dominio de los demandados, obviando el hecho de que la nulidad absoluta como relativa para poder ser alegada debe estar expresamente establecida en las leyes. Y el caso en estudio, está excluido de la nulidad precisamente porque la venta de una cosa ajena vale según nuestro ordenamiento jurídico. El verdadero dueño de la cosa no precisa de la declaratoria de nulidad porque su título de propiedad no resulta afectado, solamente la posesión, la cual puede recuperar a través de la acción reinvindicatoria.--- De existir la nulidad para poder reclamarla, insisto, debería estar concebida por el legislador y plasmarla en una disposición legal, lo que no sucede así.---CONCEPTO EN QUE HA SIDO INTERPRETADO ERRONEAMENTE EL ART, 713 DEL CODIGO CIVIL en relación los Art 688 y 695 del mismo Código Civil y el Art 15 de la Ley de Organización del Registro Social de Inmuebles--- Este motivo de Casación se produce cuando el Juzgador aplica la norma atinente al caso concreto pero le da una interpretación equivocada. Por ello infringe la ley.--- Tal como ha quedado indicado en la síntesis del caso, acumulé a la demanda de reivindicación, la de nulidad de la inscripción, referida a las inscripciones de las ventas efectuadas por la señora R. viuda de M. a los demandados señores A.M.B., M.E.A.G., J.A.M.S., M.L.F., E.A.M., D.A.S.C. y R.H.G.R., y que constan en el Registro de la Propiedad Raíz e hipotecas del Departamento de S.A..--- Aunque en la demanda se omitió citarla disposición legal aplicable a esta pretensión, tal falta se suplió con base a la facultad que al J. le otorga la ley, contenida en el Art 203 del Código de Procedimientos Civiles. La norma aplicable a la situación planteada es pues, la contenida en el Art. 713 del Código Civil, misma que escogió y aplicó la Cámara ad quem para referirse a la Nulidad de la Transcripción solicitada.--- En la formulación fáctica de la pretensión se indicó que la señora B.C.R. de M. antes, ahora B.C.R. viuda de M. conocida por T.C.R. de M. y por B.C.R.O. ha efectuado desmembraciones en concepto de venta del inmueble de mi propiedad a favor de las personas arriba indicadas sin mi consentimiento ni aprobación, siendo por lo tanto tales inscripciones carentes de validez. En otro apartado de la misma demanda señale que la aludida señora R. viuda de M. en el inmueble de su propiedad ha desarrollado la Lotificación ITZAPA, habiendo incluido en la misma, el inmueble de mi propiedad, sin tener un título que la habilitara para ello.--- El Art. 713 del cuerpo de ley citado, se expresa así: ""La omisión o inexactitud de alguna o algunas de las circunstancias exigidas por esta ley para las inscripciones, no perjudica la validez de ellas. Para que la inscripción sea nula es necesario que por causa de la expresada omisión o inexactitud, resulte una inseguridad absoluta sobre las personas de los contratantes, su capacidad civil, el derecho adquirido o el inmueble que constituye su objeto."--- El Art. 695 C.C. prescribe que ninguna inscripción se hará en el Registro sin que conste por instrumento fehaciente inscrito, o por el mismo R., que la persona que constituye o transfiera el derecho, tiene facultad para ello.--- Por su parte el Art 682 señala las diversas circunstancias que en toda inscripción registral deberá observarse, referentes a la naturaleza, situación, extensión superficial, linderos, cargas o derecho sobre el inmueble que se inscribe; la identificación de quien transmite el derecho como de quien lo recibe la clase de título. Además, el nombre del notario que autorizó el título a inscribirse y la fecha de presentación.--- La Cámara adquem si bien expresó que el caso de nulidad de una inscripción registral se regía por el Art. 713 C.C. en relación con el Art 688 del mismo cuerpo de leyes, y que para que se decretara la misma se requería la inseguridad absoluta en los términos que lo expresa el mismo Art. 713 C.C., dijo que la nulidad de la inscripción solicitada no encajaba en la disposición que señalamos como infringida y por ello no era viable mi solicitud de nulidad. Argumentó que el caso en estudio, el problema radicaba en que en el inmueble propiedad de la señora R. viuda de M., inscrito en el Registro de la Propiedad e Hipotecas del Departamento de S.A. bajo el número CINCUENTA del LIBRO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE, se ha desarrollado una LOTIFICACION denominada ITZAPA, que incluyó al menos no registralmente, pero sí materialmente, los polígonos uno y dos, cada uno conformado por dieciocho lotes y zona verde de dicha lotificación en el inmueble propiedad del licenciado T.M., denominada" la Segunda porción, constituida por OCHENTA Y SIETE ÁREAS E INSCRITO A SU FAVOR BAJO EL NUMERO CUARENTA Y CUATRO DEL LIBRO DOS MIL SEISCIENTOS VEINTITRÉS DE PROPIEDAD, hoy trasladado bajo la MATRICULA VEINTE MILLONES CIENTO VEINTITRÉS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y DOS-CERO CERO CERO CERO CERO, y del cual se han hecho desmembraciones, de lotes vendidos a diversas personas.--- La consideración expresada en los términos anteriores, parte de una interpretación equivocada hecha por el Tribunal de Segunda Instancia por cuanto lo que está indicando es que no puede pedirse la nulidad de la inscripción, respecto de un inmueble de ajena pertenencia incluido materialmente en el inmueble que se registra, cuando es precisamente de lo que se trata, y siempre que se cubran las exigencias de la ley.--- Estimo que esta interpretación no es consecuente con el contenido de la norma. Lo que ella expresa y regula es que si se produce una inseguridad absoluta sobre la persona de los contratantes, su capacidad civil, el derecho adquirido o el inmueble que constituye su objeto por causa de la omisión o inexactitud de las circunstancias exigidas por ley para las inscripciones, la nulidad puede declararse (el subrayado me corresponde)--- Lo que la Cámara pasó por alto, es que la demandada señora R. viuda de M.; HA LOTIFICADO EL INMUEBLE y que esa circunstancia, la obliga a inscribir los lotes conformados, en el REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES, pues las parcelaciones como las Lotificaciones de Inmuebles, se rigen por esa especial normativa. Así, las inscripciones posteriores que impliquen modificación de los linderos de los mismos, junto con los documentos públicos del caso, deberán adjuntarse planos elaborados y autorizados por un topógrafo, ingeniero civil o arquitecto legalmente inscritos en el Registro de Profesionales que establece la Ley de Urbanismo y Construcción. En el caso de traslado de documentos inscritos previamente en el Registro de la Propiedad, si existiere diferencia entre los planos y el antecedente inscrito, relativa a linderos y al área del inmueble, el interesado deberá presentar REMEDICION de ley. Así, reza el Art. 10 de la ley citada. ----- Además, el Art 11 del mismo cuerpo de ley, prescribe que """"Cuando se trate de parcelaciones, notificaciones, fraccionamientos o similares, el titular del derecho de propiedad, deberá desmembrar los lotes respectivos con el objeto de constituir fincas separadas, indicando con claridad las áreas que pasarán ser bienes nacionales de uso público, bienes fiscales o municipales.....". Lo que interesa de la disposición legal trascrita es la primera parte, es decir, que de toda parcelación o notificación o fraccionamientos similares, hay que constituir fincas separadas, o sea, lotes que así deben constar en el Registro respectivo. Ello sin duda alguna para que cuando se lleven a cabo las ventas de los lotes pertenecientes a una PARCELACION, LOTIFICACION Y OTRAS SIMILARES, la desmembración se haga en CABEZA DE SU DUEÑO, Y NO HAYA NINGUNA DUDA DE CUALES SON LAS ESPECIFICACIONES DE CADA LOTE. Así las cosas, resulta que la interpretación que le ha dado la Cámara ad quem al Art 713 C.C. en relación al caso sometido a su consideración, no es la correcta, pues en las escrituras de compraventas respectivas, se ha HECHO UNA DESMEMBRACION NO DEL INMUEBLE LOTIFICADO Y CUYA LOTIFICACION DEBIA ESTAR REGISTRADA EN EL REGISTRO SOCIAL DE INMUEBLES, obviado LA DESMEMBRACION EN CABEZA DE SU DUEÑO, SINO DEL INMUEBLE INSCRITO EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ, MENCIONANDO COMO ANTECEDENTE SU RESPECTIVA INSCRIPCION, AUNQUE UTILIZANDO ASPECTOS DE LA LOTIFICACION QUE NO ESTA LEGALIZADA. Sin duda para PARA PODER HACER ENTREGA DE Una parte del INMUEBLE de mi propiedad y que no está dentro de LOS LINDEROS DEL INMUEBLE QUE LE SIRVE DE ANTECEDENTE, ES DECIR, DEL INMUEBLE DE 350 ARFAS DE EXTENSIÓN E INSCRITO A FAVOR DE LA VENDEDORA AL NUMERO CINCUENTA DEL LIBRO UN MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y SIETE DE PROPIEDAD. Así las cosas, resulta que los linderos, de los lotes vendidos no corresponden al inmueble de la compradora, ni a los originales del inmueble que reivindico, sino al de una Lotificación no sometida a las exigencias legales.--- Se aprecia de las constancias del Registro de la Propiedad respectivas agregadas al proceso y que la Honorable Cámara de Segunda Instancia tuvo bajo su consideración, la falta de linderos conforme al antecedente del cual se desmembró y la duda de silos expresados en la escritura corresponden a la LOTIFICACION tantas veces citada La falta de dicha circunstancia si produce una inseguridad absoluta sobre el inmueble que constituye el objeto del contrato de compraventa en el sentido que no puede saberse a plenitud los límites de la parcela vendida EN LOS TERMINOS EN QUE LO FUE, lo que para el verdadero propietario que sigo siendo yo, representa una dificultad determinar con certeza que el inmueble que constituye su objeto conserve su plena identidad. Lo que al final de cuentas en el supuesto de la norma interpretada erróneamente.... CONCEPTO EN QUE HA SIDO INFRINGIDO EL Art. 258 Pr. C.--- El error de hecho en la apreciación de la prueba se da cuando el juicio u opinión que de la prueba existente se ha formado el juzgador no corresponde a la realidad. Resulta el error de no haberse tomado en cuenta para la formación de ese juicio lo que aparece en algún documento público, o privado reconocido o de la confesión si fue apreciada sin relación a otras pruebas.--- En el proceso de mérito se ha presentado prueba documental, siendo éstos los respectivos testimonios de las escrituras públicas debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad en donde ha quedado establecido, que la señora R. viuda de M. adquirió el inmueble de su propiedad por traspaso a la muerte de su esposo, y que éste el señor V.M.M. Y REYES, lo adquirió por compra que le hizo de la nuda propiedad a los señores J.T.M.C. y M.L.M. de Torres de dos porciones del inmueble situado en el Cantón La Libertad de la jurisdicción de Chalchuapa, y el usufructo a la señora B.C. de M., inmuebles que después reunió en uno solo de una extensión superficial de TRESCIENTOS CINCUENTA AREAS e inscribió en el Registro correspondiente. Que la porción del inmueble adquirido de la señora M. de Torres, formó parte de otro de mayor extensión, el cual adquirí por traspaso al fallecimiento de mi madre la señora M. de Torres, el que es de una extensión de OCHENTA Y NUEVE ÁREAS.--- Que no obstante estar agregada al apoderado dicha prueba instrumental y aparecer plenamente identificados los dos inmuebles, el de la demandada y el del actor, la Cámara ad quem hizo caso omiso de dicha prueba, la cual por ser de tal entidad tiene el valor de plena prueba. Al omitir el análisis de la misma, la Cámara sentenciadora estimó que las dos inscripciones se referían al mismo inmueble, el de mi propiedad, aduciendo que era necesario definir la titularidad del dominio sobre el inmueble en litigio y ello señaló es objeto de acción judicial, solo así, pudiera prosperar la acción de dominio intentada.--- Si la Cámara ad quem hubiera visto con detenimiento la prueba agregada al proceso y le hubiera dado el valor que de conformidad a la ley tiene, habría razonado que el inmueble en litigio, el de la extensión superficial de OCHENTA Y NUEVE ÁREAS, ES DE MILEGITIMA PROPIEDAD. Además si no hubiera obviado dicha prueba, también habría concluido que la demandada a la vez es dueña del inmueble de TRESCIENTAS CINCUENTA ÁREAS DE EXTENSIÓN SUPERFICIAL y que las ventas que ha efectuado desmembrando el aludido inmueble son precisamente de este terreno aunque por el hecho de haber incluido en la (sic) Notificación, el terreno de mi propiedad, es de éste de donde hace la tradición y entrega material. Se habría dado cuenta que esas desmembraciones constituyen venta de cosa ajena y no habría arribado a la conclusión expuesta, de que sea necesario definir la titularidad de mi inmueble.--- El juicio de valor del que partió la Cámara ad quem es errado pues contradice la realidad, y es en base al mismo que declaró inepta la demanda no entrando a conocer el fondo del asunto sometido a su consideración. """""" VI. Al estudiar el escrito de interposición del recurso, la Sala, por medio de interlocutoria de las ocho horas y treinta minutos del ocho de diciembre de dos mil nueve, admitió el recurso interpuesto por la causa genérica Infracción de Ley, sub-motivos: a) Violación de Ley, Art. 1619 C.C.; y, b) Error de Hecho en la Apreciación de las Pruebas, Art. 258 Pr. C. En la misma resolución, se declaró la inadmisibilidad del recurso por los sub-motivos Violación de Ley, Arts. 895, 897, 683 y 662 C.C.; e Interpretación Errónea de Ley, Art. 713 C.C. V.) ANÁLISIS DEL RECURSO a) VIOLACIÓN DE LEY, ART. 1619 C.C.

   El impetrador afirma que la Cámara de Segunda Instancia cometió Violación del Art. 1619 C.C. en la sentencia de que se trata, en tanto que la venta de cosa ajena es inoponible al verdadero dueño de la cosa vendida quien por ser ajeno a dicho contrato, tal venta no le afecta. Por esa razón, ante una situación como la señalada, el verdadero dueño de la cosa, conserva intacto su derecho de dominio, el que puede hacer valer en el caso de haber perdido la posesión a consecuencia de la venta, mediante la acción reivindicatoria. Es precisamente de los terceros absolutos que opera la teoría de la inoponibilidad, pues siendo totalmente extraños al acto pues no tienen relaciones jurídicas con los contratantes, para nada ha de afectarles el contrato o acto jurídico celebrado. Sostiene que "las ventas efectuadas por la señora R. viuda de M. a las otras personas demandadas en este proceso judicial, se enmarca nítidamente en VENTA DE COSA AJENA. En efecto, la señora R. viuda de M.; cuando se posesiona del terreno de mi propiedad, lotifica el mismo y aunque citando el antecedente de su propio terreno, lleva a cabo la venta de varios lotes cuyo dominio no le corresponde. Así las cosas, esa Venta no afecta la titularidad del derecho de dominio que ejerce sobre el inmueble de su propiedad. Esa venta es INOPONIBLE A LA PERSONA DEL ACTOR, y por ello puede legal y justamente, demandar como se ha hecho la restitución; mediante el juicio de REINVINDICACION. Por tanto, de acuerdo al criterio del impetrante es innecesario promover la acción de NULIDAD DE LAS VENTAS, pues frente al legítimo derecho del propietario, esos Contratos de Compraventa son INOPONIBLES (V.A. y Somarriva. DE LOS EFECTOS E INTERPRETACION DE LOS CONTRATOS. P.. 283, a 290 II. Inoponibilidad por falta de concurrencia.) En ese sentido concluye con que la Cámara Ad-quem, yerra en su declaratoria de ineptitud, y de haber aplicado dicho precepto legal en la sentencia recurrida no hubiera "arribado a la conclusión y fallo objeto del presente recurso."""" Al respecto, la Cámara de lo Civil de la Primera Sección de Occidente resolvió, que es coincidente con el criterio sustentado por el señor Juez A quo, adicionando que cuando se 'intenta una pretensión de índole administrativa, en la que se demanda la declaración judicial de nulidad de una inscripción Registral, el marco regulatorio que señala la ley para estos casos, es el Artículo 713 del Código Civil, que ampara las omisiones o inexactitudes de algunas circunstancias exigidas por la Ley para las inscripciones, propiamente por la finalidad misma del Registro, por el cual se presume que lo que consta en los Libros del Registro, es la verdad y sobre esa fe pública descansa la buena fe de los contratantes, y por lo tanto no se permite ningún dato que esté alejado de la realidad o verdad de lo que consta en el título presentado a inscripción en el Registro; estableciendo tal disposición para que la inscripción sea nula es necesario que por causa de la omisión o inexactitud resulte una inseguridad absoluta sobre las personas de los contratantes, su capacidad civil, el derecho adquirido o el inmueble que constituye su objeto.- Es decir, que se necesita que la omisión o inexactitud expresados en el Artículo 688 C.C. produzca la nulidad de la inscripción, solamente si tal circunstancia acarrea una inseguridad absoluta en los términos que se han señalado; que no es el caso en estudio, por cuanto, el problema central radica en que del inmueble ubicado en el Cantón La Libertad, jurisdicción de Chalchuapa departamento de S.A., propiedad de la demandada señora B.C.R. VIUDA DE M. demandada por B.C.R.D.M., ahora B.C.R. VIUDA DE M., conocida por TITA CELIA RETANA DE M. y por E.C.R.O., inscrito a su favor en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas de este departamento bajo el Número cincuenta del Libro mil ochocientos ochenta y siete, se ha desarrollado según consta del informe pericial agregado a folios 312 al 313 la Lotificación denominada ITZAPA se incluyó al menos no registralmente, pero si materialmente los Polígonos uno y dos, cada uno conformado por dieciocho lotes y zona verde de dicha Lotificación en el inmueble propiedad del Licenciado TORRES MARCIANO denominado como "la segunda Porción" constituido de ochenta y siete áreas e inscrito a favor de dicho Licenciado bajo el Número cuarenta y cuatro del Libro dos mil seiscientos veintitrés de Propiedad, trasladado bajo la Matrícula veinte millones ciento veintitrés mil cuatrocientos setenta y dos -cero cero cero cero cero en el referido Registro; y del cual se han efectuado desmembraciones de lotes vendidos por la señora RETANA VIUDA DE M. y debidamente inscritos unos a favor de los señores A.M.B., M.E.A.G., J.A.M.S., M.L.F., E.A.M., D.A.S.C. y R.H.G. RAMOS y otros lotes aún en posesión de la señora RETANA VIUDA DE M.; ésta situación crea una condicionante en el sentido de que para que pueda prosperar la pretensión reivindicatoria invocada, es necesario definir la titularidad del dominio sobre el inmueble en litigio,' ello es motivo de otra clase de acción judicial.'" Concluye afirmando, que no es cierto lo expresado por el apelante-recurrente en su escrito de expresión de agravios, en cuanto a la no procedencia de la INEPTITUD DE LA DEMANDA decretada por el señor J. a quo y se cita como precedente la sentencia dictada por la Sala de lo Civil de la Corte Suprema de Justicia, de las quince horas cinco minutos del cuatro de Febrero del dos mil ocho en el Recurso de Casación número 134-C-2007.

   En cuanto a si es aplicable o no el Art. 1619 C.C. en la sentencia recurrida, pertinente es verificar el desglose de los diferentes presupuestos hipotéticos contenidos en dicha norma -que en forma liminar es de advertir, regula supuestos entre vendedor y comprador de una cosa ajena-, así: a) La venta de cosa ajena produce, entre las partes, las obligaciones propias de la compraventa. Tal regulación, no es más, que la imposición que hace el legislador de que ante la configuración de una compraventa de una cosa por alguien que no es su dueño, la misma genera entre las partes obligaciones propias de la compraventa, es decir, que perfectamente puede el comprador reclamar al vendedor de la cosa ajena, el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, etc...; b) Salvo los casos contemplados en los artículos 1622 y 1623 de este Código, el comprador tiene derecho, aún contra el vendedor de buena fe, a la resolución del contrato y, si creía que la cosa pertenecía al vendedor, también a la indemnización de daños y perjuicios. Excepto la ratificación de la venta por el dueño o la adquisición del dominio con posterioridad a la aludida venta de cosa ajena, el comprador tiene derecho -aún contra el vendedor de buena fe, a que se le resuelva el contrato y en caso de haber comprado en la creencia de que la cosa pertenecía al vendedor también tiene derecho a la indemnización de daños y perjuicios; y, c) La compra de cosa propia no vale; el comprador tiene derecho a la devolución del precio. En caso de que determinado vendedor enajene una cosa que es propiedad del comprador, tal compraventa no tiene validez y al comprador que ha pagado el precio de la misma, se le reconoce el derecho a que se le devuelva éste. De lo expresado puede colegirse, que indubitablemente el precepto señalado como infringido contempla diferentes presupuestos suscitados entre el vendedor y comprador de una cosa ajena, más tales, no tienen relación con el verdadero dueño de la cosa.

   El Tribunal Casacional considera imperioso acotar, que atendiendo a los supuestos fácticos planteados en la demanda, la señora B.C.R.V. de M., demandada por B.C.R. de M. ahora B.C.R.V. de M. conocida por T.C.R. de M. y por E.C.R.O., efectuó "desmembraciones en concepto de venta" del inmueble propiedad del recurrente sin consentimiento y aprobación de éste, a favor de los señores A.M.B., M.E.A.G., J.A.M.S., M.L.F., E.A.M., D.A.S.C. y R.H.G.R., circunscribiendo la pretensión del proceso de que se ha hecho mérito, a la restitución total del inmueble propiedad del actor y a la nulidad -citamos literalmente- "de las inscripciones de las ventas o desmembraciones hechas ilegalmente del mismo". D. en éstos términos, objeto del litigio o "entablamiento de la litis".

   Nuestra legislación no establece expresamente en qué consiste una pretensión inepta, sino que vía jurisprudencial se ha sostenido que lo es en tres casos: a) Por falta de legitimo contradictor; b) Por carecer el actor de interés en la causa; y, c) Por existir error en la acción. En el presente caso, al examinar la pretensión procesal, es decir, lo referente al objeto de lo reclamado frente a los demandados, es de señalar que para hacer prevalecer el derecho de dominio a través de la acción restitutoria -en el caso de autos-, se vuelve indispensable la declaratoria de nulidad de los instrumentos o títulos debidamente inscritos y que respaldan la posesión de los demandados, pues deviene en contradictorio el ejercicio de dicha acción en contra de quién en el proceso goza de igual titularidad de dominio que el actor.

   Dado que tanto el actor y demandados son "legítimos propietarios", no puede pretenderse la nulidad o cancelación de las inscripciones hasta que la nulidad que de los instrumentos o títulos que respaldan la misma se haya verificado. Por tanto, este Tribunal, comparte el criterio de la Cámara Sentenciadora respecto a la sentencia inhibitoria pronunciada; y, en consecuencia, por el sub-motivo Violación de Ley, Art. 1619 Pr. C. no ha lugar a casar la sentencia y así se impone declararlo. b) ERROR DE HECHO EN LA APRECIACIÓN DE LAS PRUEBAS, ART. 258 Pr. C. Respecto al precepto señalado como infringido por la Cámara Ad-quem, el recurrente argumenta que:"""' "'En el proceso de mérito se ha presentado prueba documental, siendo éstos los respectivos testimonios de las escrituras públicas debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad en donde ha quedado establecido, que la señora R. viuda de M. adquirió el inmueble de su propiedad por traspaso a la muerte de su esposo, y que éste el señor V.M.M. Y REYES, lo adquirió por compra que le hizo de la nuda propiedad a los señores J.T.M.C. y M.L.M. de Torres de dos porciones del inmueble situado en el Cantón La Libertad de la jurisdicción de Chalchuapa, y el usufructo a la señora B.C. de M., inmuebles que después reunió en uno solo de una extensión superficial de TRESCIENTOS CINCUENTA AREAS e inscribió en el Registro correspondiente.

   Que la porción del inmueble adquirido de la señora M. de Torres, formó parte de otro de mayor extensión, el cual adquirí por traspaso al fallecimiento de mi madre la señora M. de Torres, el que es de una extensión de OCHENTA Y NUEVE ÁREAS.--- Que no obstante estar agregada al apoderado dicha prueba instrumental y aparecer plenamente identificados los dos inmuebles, el de la demandada y el del actor, la Cámara ad quem hizo caso omiso de dicha prueba, la cual por ser de tal entidad tiene el valor de plena prueba. Al omitir el análisis de la misma, la Cámara sentenciadora estimó que las dos inscripciones se referían al mismo inmueble, el de mi propiedad, aduciendo que era necesario definir la titularidad del dominio sobre el inmueble en litigio y ello señaló es objeto de acción judicial, solo así, pudiera prosperar la acción de dominio intentada.--- Si la Cámara ad quem hubiera visto con detenimiento la prueba agregada al proceso y le hubiera dado el valor que de conformidad a la ley tiene, habría razonado que el inmueble en litigio, el de la extensión superficial de OCHENTA Y NUEVE ÁREAS, ES DE MILEGITIMA PROPIEDAD. Además si no hubiera obviado dicha prueba, también habría concluido que la demandada a la vez es dueña del inmueble de TRESCIENTAS CINCUENTA ÁREAS DE EXTENSIÓN SUPERFICIAL y que las ventas que ha efectuado desmembrando el aludido inmueble son precisamente de este terreno aunque por el hecho de haber incluido en la (sic) Notificación, el terreno de mi propiedad, es de éste de donde hace la tradición y entrega material. Se habría dado cuenta que esas desmembraciones constituyen venta de cosa ajena y no habría arribado a la conclusión expuesta, de que sea necesario definir la titularidad de mi inmueble.--- El juicio de valor del que partió la Cámara ad quem es errado pues contradice la realidad, y es en base al mismo que declaró inepta la demanda no entrando a conocer el fondo del asunto sometido a su consideración. """""" Tal como lo remarca el interponente, la Cámara Sentenciadora al haber concluido con una sentencia de inhibitoria, omitió la valoración de la prueba instrumental a que hace referencia en el concepto de la infracción del Art. 258 Pr. C. vertido en el acápite anterior; pero es de significar, que el fundamento de la declaratoria de ineptitud se ha hecho recaer -acertadamente-, en la insuficiencia de la pretensión objeto del proceso en examen, pues ante la no incoación de la acción de nulidad dé los instrumentos de las compraventas efectuadas a los señores A.M.B., M.E.A.G., J.A.M.S., M.L.F., E.A.M., D.A.S.C. y R.H.G.R., se hace imposible el pronunciamiento respecto a la nulidad de las inscripciones y a la acción reivindicatoria o restitutoria. Ello dado que no es posible resolver la nulidad de la inscripción sin invalidar el instrumento que se ampara registralmente, ni condenar a "los dueños" de los inmuebles a restituir los mismos; tal como se ha expuesto en el literal a) de las consideraciones jurídicas de la presente sentencia. En ese sentido, la Sala, desestima los razonamientos hechos por el recurrente, no habiendo lugar a casar la sentencia de que se trata por error de hecho en la apreciación de las pruebas, con infracción del Art. 258 Pr. C.

   POR TANTO: De acuerdo a las razones expuestas, disposiciones legales citadas y artículos 421, 428, 432 y 439 Pr. C. y 23 de la Ley de Casación, a nombre de la República, la Sala

   FALLA:

1. No ha lugar a casar la sentencia de que se ha hecho mérito por el sub-motivo Violación de Ley, Art. 1619 C.C.; y, Error de Hecho en la Apreciación de las Pruebas, Art. 258 Pr. C.; y, b) Condénase al licenciado J.M.T.M., en los daños y perjuicios a que hubiere lugar, así como al pago de las costas del recurso, como abogado que firmó el escrito de interposición del mismo.

   Devuélvanse los autos al Tribunal de origen, con certificación de esta sentencia para los efectos de rigor.

   HAGASE SABER. M.R..-------PERLA J.------M.F.V..------PRONUNCIADO POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LO SUSCRIBEN.-------RUBRICADAS.-------ILEGIBLE.