Decreto No. 808.- Ley Especial para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para uso habitacional

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR, CONSIDERANDO:

1. Que los Arts. 103 y 119 de ¡a Constitución de la República, establecen que el Estado debe procurar que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad privada en función social.

2. Que mediante Decreto Legislativo nº. 993, de fecha 25 de enero de 2012, publicado en el Diario Oficial nº. 46, Tomo nº. 394, del 7 de marzo de ese mismo año, se emitió la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional, que contempló un régimen transitorio para la regularización de las lotificaciones, el cual finalizó el seis de julio del año 2020.

3. Que mediante Decreto Legislativo nº. 68, de fecha 22 de junio de 2021, publicado en el Diario Oficial nº. 130, Tomo nº. 432, de fecha 8 de julio de ese mismo año, se emitió la Ley Especial Transitoria para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional, vigente a la fecha.

4. Que las leyes antes mencionadas han dado sustento legal a un procedimiento integral para la aprobación de las lotificaciones desarrolladas y comercializadas antes del siete de septiembre del año dos mil doce, sin haber cumplido con los requisitos legales y técnicos correspondientes que garantizaran la seguridad jurídica a las personas que han adquirido o contratado lotes en esas lotificaciones.

5. Que es necesario que los procesos de regularización e inscripción de lotificaciones previamente iniciados, sigan siendo tramitados conforme a un marco normativo que tenga vigencia indefinida y que permita llegar a su finalización; así como limitar en el tiempo el inicio de nuevos procesos de regularización de lotificaciones, a fin de promover políticas de Estado que incentiven una cultura de cumplimiento de las leyes por parte de los desarrolladores parcelarios, todo en beneficio del lote-habiente.

POR TANTO,

en uso de sus facultades constitucionales y a iniciativa del Presidente de la República, por medio de la Ministra de Vivienda.

DECRETA la siguiente:

LEY ESPECIAL PARA LA REGULARIZACIÓN DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL

CAPÍTULO I Disposiciones Generales Artículos 1 a 5

Objeto

ARTÍCULO 1

La presente Ley tiene por objeto la regularización, legalización y autorización de lotificaciones habitacionales, desarrolladas y comercializadas antes del siete de septiembre del año dos mil doce, que permita dar inicio a procesos de regularización e inscripción de lotificaciones que cumplan sus disposiciones, o continuar tramitando aquellos procesos que fueron iniciados conforme el régimen transitorio para la regularización de las lotificaciones que contemplaba la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional o conforme a la Ley Especial Transitoria para la Regularización de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional, debiendo la autoridad competente para estos últimos, tramitar y finiquitar los procesos de regularización ante ella presentados y los desarrolladores parcelarios y propietarios cumplir lo requerido por la autoridad competente en las diferentes resoluciones emitidas.

Excepciones al Ámbito de Aplicación

ARTÍCULO 2 Se regirán por la presente Ley, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las siguientes:

1. Los proyectos clasificados como urbanizaciones completas tipo 1 y 2, de conformidad a lo establecido en el Art. 47 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a Parcelaciones, Urbanizaciones y Construcciones Habitacionales;

2. Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, instituciones públicas y las que se rijan por las leyes relacionadas con la reforma agraria;

3. Las ubicadas en reservas forestales y áreas naturales protegidas establecidas mediante decreto por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales; y las que se encuentren en área frágil, de conformidad a lo establecido en la Ley del Medio Ambiente;

4. Las ubicadas en zonas arqueológicas o identificadas como patrimonio cultural;

5. Las ubicadas en derechos de vía, de conformidad con la Ley respectiva;

6. Las ubicadas en zonas de protección, en ríos, quebradas y zonas de riesgo;

7. Las ubicadas en sitios con características o potencialidades ambientales importantes o por su condición de riesgo a amenazas naturales, las cuales serán definidas por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales;

8. Los tugurios y zonas marginales;

9. Las invasiones, usurpaciones y otras situaciones que constituyan una violación al derecho de propiedad, incluyendo la posesión de mala fe; y,

10. Todas las lotificaciones o parcelaciones que no tengan uso habitacional.

Las lotificaciones a las que se refiere el literal c) y que se encuentren comercializadas en un cincuenta por ciento o más de los lotes que la componen, podrán ser sujetas de aplicación de la presente Ley, previa opinión del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, respecto las medidas ambientales y técnicas a implementarse, que permitan contrarrestar los riesgos o impactos ambientales causados, la que deberá ser remitida a más tardar dentro de los veinte días hábiles siguientes al recibo de la solicitud, a fin que la autoridad competente valore y resuelva lo que corresponda.

En caso de duda sobre la aplicación de las exclusiones, se remitirán las consultas a las autoridades que corresponda, quienes deberán expresar su opinión por escrito, de forma categórica y terminante sobre la consulta realizada y según la Ley que corresponda, en el plazo que para cada institución se establezca en el Reglamento de la presente Ley.

Definiciones

ARTÍCULO 3 Para los efectos de esta Ley, se entenderá por:

1. Comercialización: Toda acción realizada por los desarrolladores parcelarios, sean propietarios o no, o cualquier tercero que realice, ofrezca, contrate, convenga o ejecute actos, hechos u omisiones, cuyo objeto sean lotes o parcelas derivadas de una lotificación;

2. Compensación: Es la retribución en especie o en dinero que deberá pagar el desarrollador parcelario en favor de los lote-habientes, o de Ja municipalidad, cuando fuere el caso;

3. Contrato de adquisición de lotes a plazo: Cualquier forma de acuerdo o contrato, sin importar la forma jurídica específica, cuyo contenido económico implique el acuerdo sobre la futura tradición del dominio de un lote o parcela a favor del lote-habiente por parte del desarrollador parcelario y el pago del precio por medio de pagos periódicos para un plazo determinado, pudiendo entregar la tenencia o posesión del lote o parcela al momento de la contratación o al momento de haber realizado la totalidad del pago;

4. Desarrollo de una parcelación o lotificación: Toda transformación física que recaiga sobre inmuebles y que tenga como objetivo la comercialización de lotes y la constitución de un núcleo de población;

5. Desarrollador Parcelario: Indistintamente, son todas aquellas personas incluidas en las definiciones establecidas en los literales h) y j) del presente artículo;

6. Lotificación: División simultánea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población;

7. Lote-habiente: Persona que posee materialmente y a título oneroso un inmueble con el ánimo de adquirir sobre el mismo, el derecho de dominio, de conformidad con las condiciones establecidas en el contrato de adquisición;

8. Lotificador: Persona natural o jurídica que a nombre propio o por cuenta de terceros, e incluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios o lotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del inmueble;

9. Parcela o lote: Porción en la que se divide uno o varios inmuebles, jurídicamente o, de hecho; y,

10. Propietario de la parcelación o lotificación: Persona natural o jurídica que ejerce conforme a la Ley, el derecho de dominio sobre un inmueble en el que se desarrolla o comercializa un proyecto de parcelación o lotificación.

Obligación de Colaboración

ARTÍCULO 4

Todos los organismos gubernamentales, instituciones autónomas, Ministerio Público, municipalidades y sus titulares estarán en la obligación de colaborar gratuitamente con el Ministerio de Vivienda para la ejecución de la presente Ley, pudiendo delegar funciones de conformidad con el Reglamento Interno del Órgano Ejecutivo, Leyes respectivas y el Código Municipal en su caso, para lograr su cumplimiento y facilitar el ejercicio de las atribuciones conferidas a los mismos.

Las instituciones dispondrán la modalidad de procedimientos y medios para que se dé dicha cooperación.

Responsabilidad

ARTÍCULO 5 Es obligación de los desarrolladores parcelarios de todo inmueble objeto de la presente Ley, someterse y continuar hasta su finalización el proceso de regularización e inscripción de los inmuebles a favor de los lote-habientes.

La responsabilidad de cumplir con lo anterior, recae en el propietario o propietarios del inmueble o los inmuebles generales y de manera solidaria a los demás que sean considerados como desarrolladores parcelarios, de acuerdo con la presente Ley.

CAPÍTULO II Regularización de las Lotificaciones Artículos 6 a 8

Del Saneamiento Previo Catastral y Registra! de los Inmuebles

ARTÍCULO 6...