Decreto No. 68.- Ley especial transitoria para la regularización de lotificaciones y parcelaciones para uso habitacional

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE EL SALVADOR,

CONSIDERANDO:

  1. Que los artículos 103 y 119 de la Constitución de la República, establecen que el Estado debe procurar que el mayor número de familias salvadoreñas lleguen a ser propietarias de su vivienda, garantizando la propiedad privada en función social;

  2. Que mediante Decreto Legislativo N° 993, de fecha 25 de enero del año 2012, publicado en el Diario Oficial N° 46, Tomo N° 394, de fecha 7 de marzo, de ese mismo año, se emitió la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional;

  3. Que la referida Ley, contempló un régimen transitorio para la regularización de las lotificaciones, el cual fue prorrogado mediante Decreto Legislativo Nº 912, de fecha 13 de febrero de 2018, publicado en el Diario Oficial Nº 43, Tomo Nº 418, de fecha 2 de marzo de 2018, en el cual se prorrogó por dos años más el régimen transitorio que se establecía en la Ley; dicho régimen se establecía como de orden público;

  4. Que el régimen transitorio establecido en la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional, finalizó el 6 de julio del año dos mil veinte, tiempo en el cual, se estableció un procedimiento integral para la aprobación o validación de las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber cumplido con los requisitos legales y técnicos correspondientes, que garantizarán la seguridad jurídica a las personas que han adquirido o contratado lotes en esas lotificaciones;

  5. Que dada la emergencia sanitaria en la que se encuentra nuestro país, se decretó la suspensión de los plazos administrativos; por lo anterior, tanto los desarrolladores parcelarios como la Administración Pública se vieron imposibilitados de dar el debido trámite a diferentes procesos de regularización en curso, o bien, cumplir con lo requerido por la autoridad competente en las diferentes resoluciones emitidas, y darlos por terminados antes de la finalización del referido régimen transitorio para la regularización de las lotificaciones que contemplaba la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional; y,

  6. Que dado lo anterior, y tomando en cuenta que el régimen transitorio ya no se encuentra vigente, es necesario emitir las disposiciones transitorias pertinentes, para que las lotificaciones desarrolladas y comercializadas sin haber cumplido con los requisitos legales y técnicos correspondientes, puedan llegar a regularizarse, con lo cual es pertinente establecer el marco normativo que posibilite, por una parte, iniciar procesos de regularización e inscripción de lotificaciones y, por otra, finalizar los procesos ya iniciados de aprobación, validación e inscripción, todo en beneficio del lote-habiente,

POR TANTO, en uso de sus facultades y a iniciativa del Presidente de la República a través de la Ministra de Vivienda y con el apoyo de los Diputados: Guillermo Antonio Gallegos Navarrete, Reynaldo Antonio López Cardoza, Romeo Alexander Auerbach Flores, Juan Carlos Mendoza Portillo, José Serafín Orantes Rodríguez, Marta Angélica Pineda de Navas y Numan Pompilio Salgado García.

DECRETA la siguiente:

LEY ESPECIAL TRANSITORIA PARA LA REGULARIZACIÓN DE LOTIFICACIONES Y PARCELACIONES PARA USO HABITACIONAL

TÍTULO I
CAPÍTULO I
Disposiciones Generales Artículos 1 a 50

Objeto

Art. 1

La presente Ley tiene por objeto establecer un Régimen Transitorio para la regularización, legalización y autorización de lotificaciones, constituidas y comercializadas antes del siete de septiembre del año dos mil doce, que permita dar inicio a procesos de regularización e inscripción de lotificaciones, o continuar tramitando aquellos procesos que fueron iniciados conforme el régimen transitorio para la regularización de las lotificaciones que contemplaba la Ley Especial de Lotificaciones y Parcelaciones para Uso Habitacional, debiendo la autoridad competente para estos últimos, tramitar y finiquitar los procesos de regularización ante ella presentados y los desarrolladores parcelarios y propietarios cumplir lo requerido por la autoridad competente en las diferentes resoluciones emitidas, conforme al Título III de la presente Ley.

Ámbito de Aplicación

Art. 2 Se regirán por la presente Ley Transitoria, todas las lotificaciones para uso habitacional, excepto las siguientes:
  1. Los proyectos clasificados como urbanizaciones completas tipo 1 y 2, de conformidad a lo establecido en el Art. 47 del Reglamento de la Ley de Urbanismo y Construcción en lo relativo a Parcelaciones y Urbanizaciones Habitacionales;

  2. Las parcelaciones financiadas, desarrolladas o propiedad del Estado, instituciones públicas, gobiernos locales en el marco de sus atribuciones y las que se rijan por las leyes relacionadas con la reforma agraria;

  3. Las ubicadas en reservas forestales y áreas naturales protegidas establecidas mediante decreto por el Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales; y las que se encuentren en área frágil de conformidad a lo establecido en la Ley de Medio Ambiente;

  4. Las ubicadas en zonas arqueológicas o identificadas como patrimonio cultural;

  5. Las ubicadas en derechos de vía de conformidad con la Ley respectiva;

  6. Las ubicadas en zonas de protección, en ríos, quebradas y zonas de riesgo;

  7. Las identificadas con riesgo muy alto a tsunami, conforme el criterio técnico determinado en el catálogo de vulnerabilidad y riesgo debido a la inundación por tsunami en la costa de El Salvador;

  8. Los tugurios y zonas marginales;

  9. Las invasiones, usurpaciones y otras situaciones que constituyan una violación al derecho de propiedad, incluyendo la posesión de mala fe; y,

  10. Todas las lotificaciones o parcelaciones que no tengan uso habitacional.

La excepción establecida en el presente artículo no aplicará, cuando los Gobiernos Locales sean quienes comercialicen los lotes o parcelas.

Los casos a que se refiere el literal c), podrán ser sujetos de aplicación del régimen transitorio establecido en la presente Ley, previa opinión del Ministerio de Medio Ambiente y Recursos Naturales, respecto las medidas ambientales y técnicas a implementarse, que permitan contrarrestar los riesgos o impactos ambientales causados, el que deberá ser remitido a más tardar dentro de los veinte días hábiles siguientes al recibo de la solicitud. La falta de esta opinión se entenderá en el sentido que el proceso de regularización puede continuar.

La autoridad competente, valorará y resolverá lo que corresponda; siempre y cuando la lotificación de que se trate, se encuentre comercializada, de conformidad a la presente Ley Especial y su Reglamento, en un cincuenta por ciento, de los lotes que componen la lotificación.

Para los efectos de la presente Ley, se entenderá por habitabilidad efectiva, la construcción de viviendas en las que reside efectivamente una persona natural o un grupo familiar.

En caso de duda sobre la aplicación de las exclusiones, se remitirán las consultas a las autoridades que corresponda, quienes deberán expresar su opinión por escrito, de forma categórica y terminante sobre la consulta realizada y según la Ley que corresponda, en el plazo que para cada institución se establezca en el Reglamento de la presente Ley; caso contrario, se tendrá por resuelta en sentido positivo, entendiéndose que la autoridad consultada ha respondido en el sentido de que se acepta que no existe impedimento para la aplicación de la presente Ley Especial Transitoria, en lo que corresponda a las atribuciones legales de la autoridad consultada.

Para los efectos sancionatorios, determinados en la presente Ley, se incluirán todas las lotificaciones que se encuentren comprendidas dentro del ámbito de aplicación de la presente Ley, excepto las descritas en el literal b) del presente artículo.

El Reglamento de la presente Ley establecerá los procedimientos específicos para la determinación de las exclusiones en el régimen especial, siendo las instituciones que integran la Ventanilla Única, de acuerdo a sus competencias o la autoridad competente para conocer del proceso de regularización, las que determinarán en cada caso, las exclusiones mencionadas en los literales anteriores.

Definiciones

Art. 3 Para los efectos de esta Ley, se entenderá por:
  1. Lotificación: División simultánea o sucesiva con fines comerciales, de un inmueble cuando pueda dar lugar a la constitución de un núcleo de población;

  2. Parcela o lote: Porción en la que se divide uno o varios inmuebles, jurídicamente o de hecho;

  3. Lotificador: Persona natural o jurídica que a nombre propio o por cuenta de terceros, e incluso actuando como agente oficioso, comercializa uno o varios proyectos parcelarios o lotificaciones y es reconocido como lotificador, comercializador o propietario del inmueble;

  4. Propietario de la parcelación o lotificación: Persona natural o jurídica, que ejerce conforme a la Ley, el derecho de dominio, sobre un inmueble en el que se desarrolla o comercializa un proyecto de parcelación o lotificación;

  5. Lote-habiente: Persona que posee materialmente y a título oneroso un inmueble con el ánimo de adquirir sobre el mismo, el derecho de dominio de conformidad con las condiciones establecidas en el contrato de adquisición;

  6. Contrato de adquisición de lotes a plazo: Cualquier forma de acuerdo o contrato, sin importar la forma jurídica específica, cuyo contenido económico implique el acuerdo sobre la futura tradición del dominio de un lote o parcela a favor del Lote-habiente por parte del desarrollador parcelario, y el pago del precio por medio de pagos periódicos para un plazo determinado, pudiendo entregar la tenencia o posesión del lote o parcela al momento de la contratación o al momento de haber realizado la totalidad del pago;

  7. Comercialización: Toda acción realizada...

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